REITs（房地产投资信托基金）目前有那些投资标的？

2021年6月21日，首批公募REITs基金上市发行，由于REITs是资本市场全新的金融产品，在各界关注下，9只基金上市首日均表现“气势如虹。

在9只基金中：其中沪市5只，分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务，深市4只，分别为首钢绿能、盐港REIT、蛇口产园、广州广河，底层项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理等四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。首批9只基础设施公募REITs产品上市交易，标志着国内基础设施公募REITs试点工作正式落地。

（来源：天天基金网）

那么到底什么是REITs？

REITs这个单词是Real Estate Investment Trusts的缩写，房地产投资信托基金。拿都熟悉的股票型基金对比下：股票型基金，是把很多人的钱聚集在一起，交给基金经理去投股票。而REITs就是把大家的钱凑一起，基金经理拿去购买或投资房地产项目（房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓）、零售房产（比如购物大厦）、商务办公楼、酒店、厂房和仓库等），获得房产升值收益和出租收益。获得的收益在扣除管理费和其它相关费用后，向投资者定期发放分红。

REITs的特点

1、低门槛，流动性好

REITs面向个人和机构投资者公开发行，在证券交易所上市流通，对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。几千元就可以参与，不会因为资金不足而错过投资机会。流动性较好。

2、强制分红

公募REITs具备强制分红制度，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。从美国市场的过去经验来看，过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右。其收益水平将高于债券型基金，不及混合型和股票型基金。

3、与其他大类资产相关性较低，风险较分散

因为RETIs投资的资产是不动产，所以跟股票市场的相关性较低，股市涨跌对RETIs基金的影响不大，比较适合在投资组合中配置一定比例来降低风险。

4、收益有波动

任何投资都是有风险的，只是风险大小不同，我们不能只说优点而忽略风险。

很多人看重他的强制分红，也就是看重其“债性”，但是REITs还是属于权益类资产，即“股性”大于“债性。可以理解为REITs更像是超高分红的股票。

5、不可赎回，只可买卖

首批9个公募REITs基金均为封闭型，在到期前不可以赎回，只能场内交易卖出，限制了一定的流动性。

中股市场中REITs目前有那些投资标的？

1、港股中的REITs品种相对较少，但是也很有代表性。

2、A股中的REITs品种。

什么样的人适合配置REITs？要不要买？

1、高净值人士资产配置。建议配置比例5%-20%

对于高净值人士，资产的稳健增长性胜过收益性，因此分散投资考量要大于集中投资，资金适合在证券投资、实物投资、房产投资之间配比投资。可以配置一定比例的REITs。

2、对房产领域有一定的研究的投资者。建议配置比例3-10%

3、对投资组合管理有一定的管理经验的投资者。建议配置比例3-10%

REITs取得较好收益率，不仅取决于选择好的REITs基金，还需要投资者对所投资国家、地域，城市的不动产未来前景有所判断，因此不建议一开始配置太多的比例，随着投资经验的累积和对环球领域下各个国家和地域不动产大周期前景有一定自身独立的思考后，再逐渐加持比例。

且从长周期看，优质上市公司股权的长期收益率要大于REITs，后者更多是从资产配置，分散风险，对冲股市高估时期的资产管理工具入手考量。

风险提示：本文仅代表作者立场，投资决策需要建立在独立思考之上，投资者还需自行思考研究。本文中所提任何资产和证券，仅限于学术案例的交流，不作为任何推荐交易的理由。

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