媒体报道 | 投资REITs 专家建议“逢低可入”_新浪财经

来源：中证鹏元

来源 I 信息时报

公募REITs（基础设施不动产信托投资基金）在5月份再次迎来扩容。截至目前，今年已有8只公募REITs收到监管批复。二级市场方面，公募REITs也在回暖。对于投资者来说，现在是投资REITs的好时机吗？又该注意哪些投资风险？

公募REITs再添新成员

近日，又有两只公募REITs获批。证监会官网显示，招商公路REIT和华安百联消费REIT已经获批，这是5月份第二批获批产品，也是今年第三批获批的公募REITs产品。

招商公路REIT的募集份额总额为5亿份，项目原始权益人为招商公路，基金管理人为招商基金，资产支持计划管理人为招商财富，基础设施资产为安徽省亳阜高速项目。据悉，亳阜高速是国家高速公路网G35济南至广州高速公路的重要组成部分，是安徽省路网主骨架的重要纵线。

据了解，招商公路REIT是招商基金及招商财富在REITs领域的先锋项目，同时也是招商基金首只获批的公募REIT。招商基金表示，招商公路REIT的顺利获批既能为基础设施公募REITs市场注入又一活力，亦为其存量资产的进一步盘活打开又一新篇章。

此次获批的华安百联消费REIT底层资产则是百联股份旗下的优质资产上海又一城购物中心。随着华安百联消费REIT的获批，华安基金也将成为国内消费基础设施公募REITs的基金管理人之一，成功实现管理基础设施类型的扩展。

“消费基础设施REITs将发挥投融资的重要功能，通过资本市场的价值发现和定价，有利于改善消费活力，优化消费场景，同时盘活企业存量资产，降低负债率，促进商业不动产的转型发展。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉表示，消费基础设施REITs的底层资产普遍是一二线城市重点区域的优质商场，现金流较为稳定，未来租金增长预期较高，持续看好其投资前景。“一般来说，消费REITs比较注重区域定位和配套，注意考察估值水平，有较大增长空间，适合长期持有。”

二级市场价格迎来反弹

随着消费基础设施REITs陆续发行上市，公募REITs涵盖的资产类型更加丰富、REITs市场规模持续增长。记者注意到，今年4月份以来，公募REITs获批速度加快，目前已有8只公募REITs收到监管批复。

市场表现方面，在多项利好政策支持以及一季报完成披露的情况下，公募REITs二级市场近期也迎来全线上涨。其中，中证REITs指数近三个月累计涨幅高达10.37%。

同花顺统计显示，截至目前，我国公募REITs首发上市36只，累计发行规模达到1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模突破千亿，达到1052.14亿元。资产类型涵盖消费、高速、能源、产业园、物流、环保、保障房等七类。另外，目前还有20多只REITs正处于待上市和审核阶段，多只REITs发布扩募公告，初步形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。今年以来，REITs全收益指数涨幅8.8%，跑赢沪深300等主要股指，部分标的涨幅超20%，在大类资产中表现较好，尤其是在高分红策略推动下，投资者青睐较高。

业内认为，公募REITs是一种介于股债之间，风险、收益适中的金融产品，可在市场风险偏好下行、利率较低背景下为投资者提供抗通胀、长期、稳定的投资工具。

在吴进辉看来，REITs二级市场表现受多重因素影响，最本质的是底层资产现金流的稳定性。他表示，作为一个金融品种，REITs同时也会受到政策、市场情绪、投资者行为、定价、流动性等因素影响。

“总体看，我国公募REITs市场仍处于初级阶段，各方参与者都有待进一步探索和成熟，短期资产的估值和增量资金影响更大，REITs二级市场更加看量。同时，投资者要注意区分产权和特许经营权REITs的投资异同点。”吴进辉说。

业内维持全年震荡向上观点

近日，首批公募REITs也迎来获批三周年。三年来，共计36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模突破千亿元大关。今年以来，多项利好政策的推出也有望推动REITs市场实现流动性、规模双提升，随着近期市场情绪修复，今年REITs市场发展可期。

华泰证券研报认为，公募REITs本质是不动产证券化，产品投资机会可来自资产端和产品端两部分。首先，高派息率是基础设施公募REITs显著特征；其次，优质资产并购有助于提升REITs产品净值；最后，投资者可根据其他资产价格、市场情绪和流动性等指标构建策略实现REITs的二级交易收益。

据了解，底层资产物业类型日趋多元化，为资本市场提供了更多收益稳健的中长期投资标的，会不断吸引以中长期资金为主的社会资本积极参与。

在业内人士看来，随着REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行阶段，不动产运营或将迎来资管时代，为投资者提供更丰富的投资选择和长期投资价值。

展望后市，吴进辉认为，REITs市场持续提质扩容，扩募加快，进一步丰富资产类型，数据中心和景区等REITs有望继续落地。REITs资产较优质，高分红特点突出，长期配置价值显著。短期来看，当前REITs市场经历春节后的强势反弹，目前横盘近2个月，估值整体偏高，注意配置性价比和时机，观望资金较多；REITs实时指数等政策利好有望落地，建议逢低可入，持续看好后市，维持全年震荡向上观点。

需要提醒的是，投资者应该充分认识REITs区别于股票、债券等产品的风险收益特征和产品特性，根据未来分红预期合理评估REITs价值，在该类产品投资中要合理配置资产，并做好长期投资。

投资公募REITs要注意哪些风险？

一是市场价格波动风险。基础设施公募REITs具有权益属性，受宏观经济环境、市场预期和交易情绪等因素影响，二级市场价格存在波动风险。

二是资产经营风险。底层基础设施项目可能因宏观经济、行业政策、公司治理等因素影响，经营现金流（如租金收入、收费规模等）存在不及预期的风险，进而影响期间分红、资产价值和市场价格。

三是流动性风险。基础设施公募REITs目前尚处于市场发展初期，市场流通容量较小，整体市场交易还不太活跃，可能会面临一定的流动性风险。

REITs 与股票、债券的区别

与股票相比，REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。其次，REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。需要注意的是，REITs基金分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动相对较小，基本不会出现大幅增长或者维持性的增长，产品的底层资产成长性相对较好。

和债券相比，REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。另外，REITs依靠于资产本身的现金流产生能力，同时对管理人运营能力要求会相对较高一点。