【财经分析】黑石集团地产债务违约影响几何？|黑石集团_新浪财经

转自：新华财经

新华财经纽约3月13日电（记者刘亚南）由于加息导致房地产价格下跌，叠加新冠疫情扰动等因素影响，美国投资机构黑石集团所发行芬兰商业地产相关的一笔债券近日陷入违约，市场对西方房地产金融领域可能出现风险的担忧增加。

记者就此与黑石集团方面取得联系。多方面信息显示，这一违约事件本身预计不会引发明显连锁反应。总体来说，该事件更多反映了利率升高等因素对房地产市场的冲击，而浮动利率贷款方面目前承受的压力更为明显。

黑石芬兰不动产“脱胎”于金融危机

芬兰银行（Bank of Finland）在上世纪90年代初的银行业危机期间成立Sponda公司，从陷入困境的Skopbank集团接管了其芬兰和外国的房地产资产。此后，Sponda公司于1998年1月在赫尔辛基股票交易所上市。

公开信息显示，2017年6月5日，黑石集团附属公司与Sponda公司达成合并协议，以大约17.63亿欧元的价格收购Sponda全部股份。在收购Sponda的过程中，花旗银行伦敦支行（Citibank, N.A., London Branch）和摩根士丹利自有资金公司（Morgan Stanley Principal Funding, Inc.）向黑石房地产合伙公司提供了规模为5.77亿欧元的贷款。

据悉，成立于2018年的特殊目的公司FROSN-2018指定活动公司（FROSN-2018 Designated Activity Company），则是出现本次违约的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）发行人，其注册地位于爱尔兰都柏林。

由于黑石集团在收购Sponda公司后出售了部分资产用以偿债，因此Sponda公司所管理不动产的数量已经从最初的63个减少至2022年年底的45个。现存不动产均位于芬兰境内，办公地产市值占总市值比重为77%，零售地产和仓租资产的价值占比分别为17%和6%。经过资产处置后，目前未偿还贷款还包括2.971亿欧元的优先级贷款以及1290万欧元的优先级资本支出贷款。

黑石集团负责公共事务的董事总经理达菲娜•格拉普西-彭尼（Dafina Grapci-Penney）向记者强调，出现违约的贷款规模为2.97亿欧元，而非部分媒体报道的5.31亿欧元。

格拉普西-彭尼告诉记者：“花旗银行和摩根士丹利向Sponda公司旗下没有追索权的子公司提供了贷款，这两家银行此后将该笔贷款卖给了商业房地产抵押贷款支持证券FROSN-2018指定活动公司的投资者。不过，Sponda公司资产组合被分成三部分，此次出现违约的贷款是其中一个。”

另据报道，此次违约涉及的不动产大约占Sponda公司整体投资组合的10%至15%左右，其余的资产组合近期已经完成再融资。

多项利空打压导致违约

市场人士表示，黑石集团此前选择进军北欧商业地产市场之时，显然没有预料到会有如此大的变化，房地产市场低迷叠加流动性不足，违约则成为借款人“无奈的选择”。

格拉普西-彭尼3月6日在回复记者的电子邮件问询时表示，黑石集团在2017年收购Sponda公司后，随即在2018年开始出售相关资产，但芬兰持续两年的严格新冠防控措施令这一资产出售过程放缓，卖方难以查看有关资产。由于芬兰与乌克兰接壤，乌克兰冲突也带来了不利影响。

此外，惠誉评级在2022年12月1日发布的评级报告中，下调了FROSN-2018指定活动公司所发行的7个债券产品中的6个产品的信用评级。报告称，宏观经济前景疲弱以及市场对次级资产偏好有限，对FROSN-2018指定活动公司债券的再融资造成显著挑战。

DBRS晨星则在2021年4月7日对FROSN-2018指定活动公司债券发布的评级报告中表示，虽然借款人加快资本支出可能方便租赁活动，但由于近一半的现有租户在未来一年面临租约到期或出现解约窗口期，这一投资组合的未来现金流依然有不确定性。

2023年3月2日，FROSN-2018指定活动公司在向泛欧交易所（Euronext）提交的监管信息公告中表示，优先贷款借款人和偿债机构就进一步延长到期日进行了磋商，但未能就此达成协议。优先贷款借款人未能在3月1日偿还所有到期债务，根据优先贷款协议，已构成违约。

公告还提到，偿债机构根据偿债协议认定，在3月1日出现了优先贷款违约事件，这构成特别偿债转移事件。因此，这一证券化优先贷款从3月2日起衍变成特别偿债贷款。

直接影响预计有限

据悉，由于债券违约后仍有一系列措施加以应对，相关不动产实体公司预计仍可正常运行，借款人、偿债人和债券持有人仍有时间进行博弈。

黑石集团就这一违约事件向记者提供的简短声明中说：“该2.97亿欧元债务与Sponda公司非核心资产相关，而Sponda公司的核心资产仍有良好表现。”格拉普西-彭尼称，Sponda公司在芬兰的其余投资组合是该投资组合的主体并且通过单独的渠道融资，这一融资在近期成功进行再融资，目前表现良好。

格拉普西-彭尼还表示，黑石集团将与特别偿债机构（Special Servicer）共同决定后续安排，黑石集团的信用评级将不会因此受到影响。“这一违约事件是异质的（ idiosyncratic ），与芬兰市场的具体情况和交易环境相关，而与黑石集团或Sponda的整体健康状况无关。”格拉普西-彭尼补充道。

据悉，FROSN-2018指定活动公司发行的浮动利率债券最终到期日为2028年5月21日，但相关优先贷款的到期日为2020年2月，借款人在满足一定条件下可以实施三次为期一年的延期选择权。

实际上，这一贷款的借款人已经实施了三次延期，最新到期日为2023年2月15日。由于当前宏观经济不稳定和市场冲击，Sponda公司作为优先贷款的借款人请求再延期一年，并向偿债机构提供了商业计划，从而通过处置资产或再融资实现债权持有人利益最大化。

格拉普西-彭尼说：“特别偿债机构仍然有能力批准延长这一优先贷款，从而方便偿还贷款。”

房地产市场信息服务和研究机构KTI Finland公司董事总经理汉娜•卡莱瓦（Hanna Kaleva）表示，利率升高现在已经在很多方面对房地产行业带来影响，融资条件在变得更紧，房地产投资收益要求再次升高。

一位不愿透露姓名的纽约业内人士告诉记者，FROSN-2018指定活动公司的违约与资产管理巨头布鲁克菲尔德公司（Brookfield Corp.）在加州不动产贷款的违约类似。

商业地产行业压力凸显

彭博社在6日刊载的专栏文章认为，黑石集团这一违约事件并不仅仅是地方性市场具体问题引发的，这可能成为房地产周期的转折点，也是低质量办公和零售地产悲观前景的“预告”。

截至2022年年底，黑石集团房地产板块资产管理规模为3261亿美元，占其管理总资产规模的三分之一。除了黑石房地产合伙公司，黑石集团在房地产板块还运营有多个实体公司。

今年2月份，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司在一笔规模为17.2亿美元的浮动利率贷款中出现违约，该贷款抵押物为位于纽约、旧金山和波士顿等城市的7项不动产资产。同样在2月份，布鲁克菲尔德公司旗下资产管理公司Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor Inc.在涉及洛杉矶两处不动产的浮动利率贷款中违约，涉及金额超过7.5亿美元。

而美联储主席鲍威尔在7日出席国会听证会时表示，在基准利率升高后，债务市场方面有一些令人担忧的板块。虽然大多数大型银行对商业地产的暴露头寸不大，但目前小型银行则持有较大规模的不动产资产。对于这一领域需要更多监控，美联储对此也正在关注。

编辑：王菁