陆铭：以城市更新为抓手助推消费城市建设|土地_新浪财经

转自：中国金融杂志

■ 陆铭「全国政协委员上海交通大学中国发展研究院执行院长」

2023年，我国人均GDP达到1.27万美元，根据国际经验，我国已步入以服务业为主导的消费城市时代。随之而来的是居民对高品质、多样性和个性化服务的需求不断攀升。服务消费产品大多需要即时生产和消费，且依赖面对面的交互，这使得城市成为提供这些服务的理想场所。尤其是大城市，其市场规模大、人口密度高，能够更高效地降低服务消费的成本。因此，在人口向大城市和市中心集聚的趋势下，提升这些区域的人口密度不仅能够促进服务经济的高质量发展，还能更好地满足人们对高品质生活的追求。然而，然而，近20多年来，城市面积快速扩张及追求低密度的规划政策导致城市人口密度大幅下降，这对服务经济的高质量发展极为不利。研究表明，中国的服务业占GDP比重比OECD国家历史同期低约10个百分点，其中城市人口分布在较低密度地区可解释其中的3~5个百分点。因此，优化城市规划建设和治理的空间布局，推进高质量的城市更新，对于打造既高效又宜居的消费中心城市至关重要。

消费城市建设热潮下的城市更新面临若干问题，一是都市圈内部空间形态阻碍了中心城市释放消费集聚、辐射、配置和带动功能；二是城市更新过程中对密度的重要性认识不足；三是中心城区用地结构失衡降低了城市的消费活力；四是缺乏对消费城市线上消费、线下体验感和多样性的足够重视。

对此，特提出以下对策建议。

打造具有“八爪鱼式”特点的都市圈空间形态，强化都市圈消费一体化发展新格局。建议根据未来人口的实际空间分布规划人口和土地，构建紧密连接中心城市与周边中小城市的通勤圈和游憩圈。在空间布局上，我国大城市的规划和相关政策制定需要突破城市行政管辖边界的限制。建议准确把握都市圈消费一体化和消费协同发展、分工互补的未来趋势，从孤立型的“太阳系”式空间布局转变为中心城区和外围紧密连接的“八爪鱼”模式。同时，都市圈内的核心城市应依托全球化、四通八达的综合性立体交通网络，以及与商业消费空间相配套的城际间高铁、轨道交通、市政交通等公共交通体系，发挥人口密度梯度发展对消费分工的积极作用。

老城更新和新城提档双轮驱动，强化消费城市的发展动力。城市更新和新城提质的关键在于以人为本，而密度是关键因素。对于老城更新，应通过站城融合发展来提升城市能级和改善民生。将站城一体化开发的TOD发展模式深度融入都市圈轨道交通沿线的城市更新中，重塑城市发展格局，打造“轨道上的城市”。要顺应人口向中心城市、中心城区集聚的趋势，加强廉租房、公租房等保障性住房的“向心布局”。要探索实施建筑用途转换，将商业商务办公建筑用于宿舍型保障性租赁住房，充分发挥中心城区在集聚服务业就业岗位和消费场景方面对城市发展和吸引青年大学生的积极作用。同时，要适当放宽大城市尤其是大城市中心城区的建筑容积率管制，促进城市紧凑发展，释放城市活力。对于现有低密度新城新区加密发展，并解决供给和需求空间不匹配的问题。推动产城融合发展、提升新城教育、医疗等公共服务设施的数量和质量，完善生活服务配套，优化交通组织等措施，引导人口向新城新区集聚。借鉴新加坡大量运用单行道来丰富城市毛细血管的做法，注重增加路网密度和十字路口密度，提升街区的消费活力。针对人口流出地的新城新区，要继续进行减量规划，并引导人口向中心城区集中。

以城市规划的精细化管理，提升消费城市的包容力。建设“15分钟生活圈”为契机，优化城市第三空间的功能。要推动城市土地的混合利用，缩短居住和消费的空间距离，实现住游平衡。特别是是在符合规划和安全等条件下，对现有商业、商务办公建筑增加文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，释放服务业发展潜力。对于大型老旧街区，通过环境改善、引入新产业、提升业态、引入环境艺术等手段，促进消费供给从单一化向多样化、品质化转变。同时，要考虑不同群体的承受能力和偏好，注重增强对低收入群体的包容性。根据不同地区的实际情况，更新改造一批城中村，使城市更具包容性和“烟火气”。对于公共部门的封闭式大院，也可以考虑适当增加空间开放性，提高内部道路的利用率。增加沿街商业等服务业供应，提升对沿街小商贩的包容性，为他们提供更为广泛的就业空间，又提升城市的服务数量和多样性，更加方便城市居民的日常生活。

强化线上赋能与线下空间体验，增强消费城市的内驱力。以（国际）消费中心城市建设为契机，发挥线上大数据和流量优势赋能线下消费，创新新的商业模式和消费新业态。顺应线下消费分化趋势，增加线下具有体验感和互动性的空间供给。例如，在城市内商圈购物中心进行更新时，应顺应消费者个性化、品质化、多样化和数字化的趋势，积极打造社交型共享空间和“美食+社交+娱乐+文化”的消费新场景。通过构建具有社交属性的第三空间（休闲娱乐空间），吸引具有相同兴趣爱好的人群进行内部社交和消费体验。以街区为空间载体，推广“尺度宜人、功能混合、慢行主导、特色多样”的开放式街区开发模式。同时，借鉴成都宽窄巷子、大唐不夜城、南京夫子庙、重庆解放碑、杭州湖滨路等地的经验，打造融建筑、院落、砖墙、街道、居民、生活于一体的线下情景式消费街区，构建起“空间、时间、城市、场景”的全新四维关系，实现景区与街区融合。