房地产融资管理逻辑生变精细化、制度化将成趋势_新浪财经

　　21世纪经济报道记者张敏北京报道随着城市房地产融资协调机制的建立，对房地产融资的管理正进入一个愈加精细化的时代。

　　近日，住建部、金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，针对建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障工作等做出部署。

　　1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会指出，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。

　　这也被认为是近期房地产领域最为重磅的一项政策措施。

　　近两年来，流动性不足是房地产业面临的主要困扰。除市场销售不佳外，融资端无法实现供需双方的精准对接，也是重要原因。

　　分析人士认为，城市房地产融资协调机制的建立，意味着房地产融资管理逻辑正发生变化，精细化和制度化将是趋势。这既是解决现阶段房地产问题的手段，也将成为长效机制的重要部分。

　　依据“白名单”发放贷款

　　对于房地产融资政策的强化，早在2023年10月就初现端倪。

　　2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　2023年11月，监管部门先后召集代表房企、金融机构座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。其中，证监会于11月19日表示，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

　　2023年12月召开的中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　监管部门密集表态的背景在于，房地产业风险持续蔓延，融资端却难以做到精准对接，一些稳健型房企也开始面临流动性压力。2023年11月，在金融部门和行业主管部门联合召开代表性房地产企业座谈会，与会企业主要为万科、保利、华润、中海、龙湖、金地等稳健性房企。

　　广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，从2022年的“三支箭”到“金融16条”，再到2023年底监管部门的密集表态，体现出监管层对房地产融资比较重视，但落实效果不佳。他认为，主要原因在于银行对风险担忧比较大，对房企的信任度比较低。

　　因此，解决问题的办法开始转向协调机制，即通过城市房地产融资协调机制推送合格的贷款项目，金融机构对合格的项目兑现投放融资。

　　根据中国建设报的消息，住建部抓机制落实力度大，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

　　也即，金融机构将依据“白名单”来发放贷款。

　　中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示，我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。指导商业金融机构区分集团风险与项目风险，淡化集团情况，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目分类支持，是较为可行的办法，也体现出更加精细的融资管理思路。

　　这种思路还体现在对经营性物业贷款的管理中。1月24日，央行和金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

　　前述《通知》还明确，“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”分析人士指出，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。

　　有望制度化运行

　　融资与销售，是房地产企业的主要资金来源。近期随着市场的深度调整，这两项来源均受到一定影响。

　　根据国家统计局的数据，2023年房地产开发企业到位资金12.7万亿元，同比下降13.6%。其中，来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，降幅分别为11.9%、9.1%；在融资端，国内贷款、自筹资金分别下降9.9%和19.1%。

　　分析人士指出，在市场信心尚未完全恢复、销售复苏尚待时日的情况下，融资环境的改善，有望缓解行业面临的短期流动性压力。

　　从中长期来看，以城市房地产融资协调机制代表的精细化管理，则有望成为未来房地产融资管理中的常态。

　　一位房地产资深从业者向21世纪经济报道表示，按照程序，金融机构向房地产项目发放贷款时，会经过一系列的审核。但在过去，这种审核通常并不严格，只要有母公司担保，项目公司便很容易获得贷款。

　　“母公司的背书很重要。”该人士说，在很长一段时间里，规模效应对融资起着决定性作用。销售规模靠前的大型房企，以及区域市场占有率较高的房企，旗下项目更容易获得融资。

　　但近年来，房地产市场进入调整期，一些大型房企出现债务违约，并带来一定的金融风险。出于控制风险的考量，金融机构大幅缩减房地产贷款。如今，在发放项目贷款时，母公司的背书仍然重要，但考量标准更突出“所有制性质”，相比于民营房企，被认为“更稳健、偿债能力更强”的国央企更容易获得融资。

　　该人士表示，在发放贷款中，无论是过去以企业规模为考量，还是如今根据企业所有制性质进行考量，都有粗放的一面。随着市场红利减退，房地产业告别高速增长的“黄金时代”，市场参与者、产品业态都趋于多元化，因此也需要新的评价体系。

　　在1月26日的城市房地产融资协调机制部署会上，住建部强调，地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，并充分赋予城市房地产调控自主权。住建部还要求各地以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单。

　　分析人士认为，这种调整更符合房地产企业的运营特点，也适合当下的实际。一方面，房地产的区域分化特征更加明显，应因地制宜，赋予地方政府更多自主权。另一方面，项目公司制的特点也决定了，项目自身的品质应是发放贷款的主要考量因素，不应受母公司资金状况的过多影响。

　　中部某城市的一位房企人士向21世纪经济报道表示，目前尚未收到政府部门关于“白名单”项目的申报要求，但在此前的保交楼、纾困资金发放等工作中，政府部门已经掌握了所在城市的项目基本状况。考虑到这一点，名单的出炉并非难事。