在哪些情况下提前还贷最划算,哪些情况下不适宜提前还贷?
自去年下半年以来,提前还贷潮越演越烈,尤其是今年春节过后,随着人们年终奖下发,手头更加宽裕,而新增房贷利率接连调降带来的愈加强烈的不平衡感,更加坚定了一部分“高位站岗”人群提前还贷的决心。
那么,在哪些情况下提前还贷最划算,哪些情况下并不适宜提前还贷呢?近日,第一财经记者采访了多位专家和业内人士,并汇聚了他们的意见,以给购房者实用的建议。
房贷利率“抛物线”
你会提前还贷吗?近日,第一财经进行了一个小范围的调研,随机采访了多位购房者,根据调研结果:房贷利率越高的人群,提前还贷的意愿就越强烈。
事实上,近些年的房贷利率经历了一个“抛物线”走势。
仅以首套房贷利率为例,2017年以来,全国首套房贷利率单边上涨,此前融360发布的数据显示,到2018年11月,全国首套房贷利率平均达到5.71%,部分城市甚至首套超过6%。
这也是房贷利率的顶峰时刻。当年,各地纷纷出台针对房地产市场的多项调控措施,直到2018年12月,首套房贷利率才开始掉头向下,此后,房贷利率走势虽有波折,但大体平稳向下,从5.71%一路下降。
2019年12月,全国首套房贷利率均值为5.52%,2020年12月为5.23%,2021年12月为5.4%。
也就是说,2017年~2021年之间,全国首套房贷利率均值基本在“5时代”徘徊。
进入2022年,房贷利率急速下滑。一方面,自2021年四季度以来,5年期以上LPR三度下调,另一方面,也是缘于多项提振房地产政策的叠加。
以广州为例,2022年年初,首套房贷利率就从5.85%左右普遍降至5.65%,上半年又经历多次下调。到了5月份,大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%~4.8%左右的利率标准,部分外资行最低降到了4.6%,全国首套房贷利率进入“4时代”。
而今年,30多个城市首套房贷利率“破4进3”,“3时代”开始到来。
对于那些在“5时代”购房的人群来说,“3时代”的到来给他们带来了较大的心理不平衡感和真金白眼的利息成本。尽管LPR下调可以节约部分利息,但“高位加点”却是固定的,存量房贷与新增房贷之间的利差过大,提前还贷成为他们减少利息支出的现实选择。
一位2019年10月购房、房贷利率在5.3%左右的购房者对第一财经表示,目前正在准备提前还款,但多次拨打贷款行的电话,却一直无人接听,“另外,按揭合同也注明,提前还款要收取3个月的利息作为违约金。”该购房者说。
提前还贷的四大条件
那么,在哪些情况下提前还贷最划算,哪些情况下不适宜提前还贷呢?
首先,前提条件是手有“余粮”。
“一是提前还款的资金来源和成本,如果恰好拥有一部分自有的闲置资金,提前还款也未尝不可;二是资金的用途,提前还款的资金,是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说。
星图金融研究院副院长薛洪言也表示,房贷作为长期贷款资金,提前偿还房贷对应的是长期资金规划,只有在近3年没有大额资金支出,且存在稳定的现金流收入的前提下,购房人才应该考虑用自有资金提前偿还部分房贷。
其次,房贷利率是首要考虑的因素。
郑大源说,如果申请房贷时的贷款利率较高,则有必要提前还款;而如果是公积金贷款,利率较低,提前还款意义不大。
薛洪言也对第一财经表示,若房贷利率高于5%,购房人提前偿还房贷是具有性价比的;若房贷利率在5%~4.5%之间,提前偿还房贷的性价比一般;若房贷利率低于4.5%,投资者应优先考虑投资理财,通过投资理财产品大概率能获得高于4.5%的长期收益率,提前偿还房贷并非好的选择。
再次,“余粮”是否有更好的去处也要考虑。
郑大源说,如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道,赚取利率差,则不需要考虑提前还款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”计算,如果找不到高于持有一套房产成本的理财产品,那么,提前还款可能就相当于理财了。
最后,对于提前还款的时点选择也非常重要。
市场流行的一种说法是,等额本息没有超过贷款年限三分之一,等额本金没有超过贷款年限四分之一,提前还款比较划算。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析称,无论是等额本息或等额本金,事实上在贷款的前几年所偿还的资金中,大部分属于利息,对本金的影响是比较小的,所以,如果要决定提前还款,就要选择在贷款的前几年提前还款,后期的利息支出就会少一些,比较划算。而到了贷款年限的中后期,因为已经偿还了大部分利息,后面剩下的基本都是本金,提前还贷的意义不大。
“左也一刀,右也一刀”
提前还贷潮越演越烈,也给银行带来不小的压力,众所周知,住房按揭是银行信贷资产中长期、稳定且安全性最高的优质资产。而提前还贷,对银行来说,将会损失部分利息收入。
那么,如何缓解人们扎堆提前还贷,当下呼声最高的解决方案是调降存量房贷利率,给“高位站岗”的人群带来切实的优惠。
事实上,早在2009年年初,就曾有多个商业银行下调存量房贷利率。
天风证券(4.690, -0.09, -1.88%)分析师韩笑认为,未来商业银行或不排除针对存量信贷的有条件优惠。但当前存量房贷规模相对较大,考虑对商业银行的冲击,即使出台相关政策,执行条件或更为苛刻。
在具体操作上,招联金融首席研究员董希淼建议,对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的,可分为三档,分别采取优惠措施:利率高于6%,打8.5折或减100个基点;利率高于5.5%的,打9折或减60个基点;利率高于5%的,打9.5折或减30个基点。为方便执行,对存量房贷不区分首套、二套,只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人,原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上,适度增加优惠幅度。
不过,与提前还贷类似,调降存量房贷利率也将损失银行的部分利息收入,压缩银行的利润空间。
“可以说,对银行有利有弊,降低部分存量房贷利率,让渡部分利息收入,可以留住更多客户。同时,这也需要金融管理部门加强引导。”董希淼对第一财经说。
但也有专家认为调降存量房贷利率不太可行。
薛洪言说,若算大账,下调存量房贷利率弊大于利,可行性不大。当前,国内银行业息差已处于较低位置,下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平,影响银行经营的稳健性和可持续性,侵害银行业高质量服务实体经济的能力,得不偿失。
“同时,从中长期角度看,‘随意’下调存量贷款利率,会影响市场对银行息差稳定性的预期和信心,影响银行业估值水平的稳定性和再融资能力。”薛洪言说。
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海通证券.盈投顾2024-01-17 08:35:33
宏观要闻1、省部级主要领导干部推动金融高质量发展专题研讨班16日上午在中央党校(国家行政学院)开班。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在开班式上发表重要讲话强调,坚定不移走中国特色金融发展之路,推动我国金融高质量发展。据了解,这是1999年以来、时隔25年后再次以金融为主题专题研讨。2、国务院国资委召开国有企业经济运行座谈会,推动中央企业做好提质增效开局起步工作,努力实现一季度“开门红”。国务院国资委党委书记、主任张玉卓强调,狠抓提升经营效益,切实改善预期、提振信心,更好发挥稳定器、压舱石作用。3、昨日沪指探底回升,下午2点以后,跟踪沪深300指数4只ETF成交量显著放大,护盘资金或又出动。截至昨日收盘,华泰柏瑞沪深300ETF、嘉实沪深300ETF、华夏沪深300ETF、易方达沪深300ETF成交额分别为59.25亿、36.43亿、40.67亿和47.17亿,该4只ETF昨日成交额分别为30.31亿、8亿、5.99亿和5.67亿,尤其是后三只ETF,成交额分别增4倍、6倍和8倍。行业新闻1、昨日一则消息称“上午同花顺大部分融资盘爆仓,并称某大户爆仓10亿遭强平,进而引发创业板崩盘“,对此,有媒体多方采访了解到,这一说法不合理,同花顺大跌有两个因素干扰:一是传言竞争对手有降价预期;二是悲观情绪引发补跌概率更大。2、从多位产业链人士处获悉,为了保证市场地位,宁德时代正在梳理产线资源,推动降本。“24年中旬有几家车企都会切换到这款产品,电芯价格不超过0.4元/Wh,加量不加价,目标就是10-20万元的纯电市场。”有行业知情人士透露。动力电池正在逐步进入0.3元/Wh时代。3、“工农中建交邮”六大国有行理财公司及招银、兴银、信银、光大、浦银理财共11家公司去年下半年规模净流入逾1.1万亿,大行理财公司较去年初仍有缺口。国有行理财公司方面,除交银理财外的其余5家大行理财公司存续规模较2023年初仍然差距约460亿至4000亿元的缺口,合计降幅仍将近9000亿元。4、比尔盖茨在达沃斯闭门演讲中表示,ChatGPT之后,AI可以读,也可以写。这是一个巨大的进步,对于白领工作者而言,可以处理很多日常的工作,很多大量的分析工作都可以瞬间完成,工作效率提升极大。在五年之内,会对生产力有一个极大的提升。5、针对昨日市场消息指平安银行将包括万科、保利、龙湖、金地等41家开发商列入可获融资支持名单,平安银行回应媒体称,去年12月召集房企开会,并推出相应举措。6、2024年春运将于1月26日拉开帷幕。从1月16日召开的国新办发布会上获悉,预计春运期间全国跨区域人员流动量将达到90亿人次,铁路、公路、水路、民航等营业性客运量将超18亿人次,高速公路及普通国省干线非营业性小客车人员出行量将近72亿人次,自驾出行占比将突破8成。7、2024年开年仅半个月,先后有正荣、旭辉、奥园、龙光等多家房企披露了境外债务重组方面的阶段性进展,包括重组方案获法院批准、与债权人小组签署支持协议、给出较为成熟的债务重组方案等,且皆达成了不同程度的削债规模,基本均在40%以上。业内预计,行业风险出清将加速。环球市场1、美股三大指数集体收跌,道指跌0.62%,纳指跌0.19%,标普500指数跌0.37%,热门中概股普跌,纳斯达克中国金龙指数跌3.81%。2、WTI原油期货跌1.06%,布伦特原油期货跌0.2%。3、COMEX黄金期货跌0.97%,COMEX 白银期货收跌1.01%。公司新闻1、普瑞眼科公告,预计2023年净利润同比增长1164%-1286%。2、海康威视公告,控股股东一致行动人电科投资拟继续增持3亿元-6亿元股份。3、扬电科技公告,股东赵恒龙拟减持不超过3%股份。4、锐科激光发布业绩预告,2023年净利预增389.32%-511.64%。5、金龙羽公告,实控人之一致行动人吴玉花拟减持不超过3%股份。6、乐华娱乐在港交所发布公告,公司经营正常,董事均未出售所持股份。7、宁夏建材公告,重组事项未通过上交所重组委审核。投资机会参考1、头部网红正式开启海外直播带货,跨境直播或成出海新风口近日,据抖音账号“Tiktok事业部(三只羊)”视频显示,小杨哥公司三只羊网络近日已开启海外带货布局,第一站为新加坡,带货模式为联合海外达人赋能直播带货,带货品牌多为中国本土品牌。有媒体就该事联系三只羊公司,三只羊回应该账号为公司官方账号,海外带货确已开启,且近日已完成在新加坡的海外直播,并逐渐开始在更多国家布局。随着国内短视频平台市场越来越饱和,很多网络红人和电商卖家开始寻求新的市场机遇,出海或成头部直播电商机构的新增长点。市场分析称,相比于中国,电商直播在海外市场似乎还是一片未完全开发的全新商业领域。根据ForesightResearch统计,2022年美国电商直播预计收入只有110亿美元,这与庞大的中国直播电商市场相比差距甚远。艾媒咨询分析师进一步分析指出,随着TikTok电商平台的迅速发展,各大平台也将发力跨境直播电商,中国跨境直播电商潮流势不可挡。预计2025年跨境直播电商市场规模将达到8287亿。2、氢能最具潜力的应用领域之一,这类产品落地商用加速推进据媒体报道,麻省理工大学(MIT)电动汽车团队近日探索推出了全新的氢基试验台,演示了氢动力电动摩托车原型,并开源相关代码,欢迎其他汽车开发人员测试交流,共同推进氢动力产品的研发。氢能可广泛应用于储能、发电、汽车、航空、冶金、建筑供热等领域。氢燃料电池车是最具潜力的应用领域之一。与电动汽车相比,燃料电池车能量密度高,加注燃料便捷、续航里程较高,更适用于长途、大型、商用车领域,可有效解决商用货车高续航要求、高污染排放等问题。燃料电池汽车规划明晰,产业发展有望提速。参考国家能源局、发改委联合发布的《氢能产业中长期规划(2021-2035年)》,2025年全国燃料电池汽车保有量需达到5万台,而根据国内20个氢能发展主要省市规划,2025年燃料电池汽车保有量将达10.88万台。市场分析认为,随着政策力度加3、先进封装+半导体设备+人工智能,龙头公司去年净利同比预增超50%北方华创公告,预计2023年归母净利36.10亿元-41.50亿元,同比增长53.44%-76.39%;扣非后归母净利润33亿元-38亿元,同比增长56.69%-80.43%。报告期内,公司2023年主营业务呈现良好发展态势,市场认可度不断提高,应用于高端集成电路领域的刻蚀、薄膜、清洗和炉管等数十种工艺装备实现技术突破和量产应用,工艺覆盖度及市场占有率均得到大幅提升;2023年公司新签订单超过300亿元,其中集成电路领域占比超70%。机构人士指出,公司产品矩阵持续扩张,平台化布局彰显公司竞争力。截至2023年5月,ICP刻蚀产品出货累计超过2000腔,8寸CCP刻蚀设备已批量供应,12寸CCP刻蚀设备已进入客户端验证,同时公司清洗、12寸去胶机等均取得进展。市场人士看好2024年中国本土晶圆制造商资本开支维持高强度及半导体设备国产市场进程加速,国产半导体设备厂商业绩有望持续放量。4、国家电网预计2024年电网建设投资总规模超5000亿元,特高压工程仍是重中之重近日,国家电网公司对外透露,2024年将继续加大数智化坚强电网的建设,促进能源绿色低碳转型,推动阿坝至成都东等特高压工程开工建设。围绕数字化配电网、新型储能调节控制、车网互动等应用场景,打造一批数智化坚强电网示范工程,预计电网建设投资总规模将超5000亿元。近年来,国家电网一直把建设特高压工程作为工作重点,2024年度特高压工程仍是重中之重。除8条特高压工程有望在年内开工。国家电网还将推动推动数条特高压工程的核准工作。国家电网年初工作会议再次提到以特高压和超高压为骨干网架,首次提到柔性直流”,特高压技术方向朝着柔性直流方向发展更为明确。机构人士认为,特高压作为主网基础,依旧是投资重心,2023年特高压直流开工规模为历史年度最高值,预计2024-2025期间柔直总投资或达1,005亿元,设备总投资/核心零部件换流阀投资或为603亿/146亿。免责声明:市场有风险,投资需谨慎。本文所载内容仅供海通证券股份有限公司的客户参考使用,客户须自主做出判断和投资决策。 -
华林证券郑崇丰2023-08-01 12:55:43
【先手午评】AI算力线中际旭创和浪潮信息重回成交榜前10. 成交榜前10中有5只券商,榜一坐着太平洋,高位搏杀剧烈。科技早盘科大讯飞的减持影响,还有昨日先涨停的鸿博股份早盘核按钮,还有浪潮信息昨日盘中跳水后早盘顺势低开,加上券商股的开局一度冲高,所以泛科技线开局是走低,随后券商和银行等大金融线调整,板块轮动大幕开启,汽车线众泰汽车涨停,江淮汽车冲高,CPO这边天孚通信快速拉升大涨,带动中际旭创,之后再带动浪潮信息,信创中国软件、太极股份等受益昨日盘后消息,均开始一起联动。今天跷跷板被抽血的是新能源,如果不是锂光储这些跌的多,泛科技线还真不一定能反弹这么多。预判日内的高潮轮动阶段已经过去,已经轮涨到的板块小跌,轮跌的板块小涨。操作上如果上午10点半前没做出调仓动作,下午基本就不适宜有追涨想法。 -
点金搏股2022-07-25 08:54:24
发布观点《点金计划】有信号就干,大涨就走人》 -
股王擒牛2022-07-06 14:45:20
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地产板块和中药板块的爆发都是有相关的主题意义存在,地产产业链的爆发主要是国内经济的压力增加,各地纷纷放开了限售限购相关的政策,这一政策预期打开了地产相关板块的补涨空间,简单说这是在炒作预期;因为大家都知道地产的业绩并未出现好转,市场炒作都是先行的,也许等政策真的落地了,那么就是到了资金兑现的时候,现在很多人也都是看好地产的相关行情,毕竟大家也都看得到,不过我这里需要提示一下:地产相关对于经济支撑固然重要,但是4月份也是业绩落地的阶段,地产股价已经先行,业绩和一季度的销量可能大家现实中都可以看到是不及预期的,资本市场情绪想来是多变的,所以追涨需谨慎;如果真的要去考虑,依据未来是否有做大做强的资本,未来是否有被兼并收购这两个预期去选择;而对于中药来讲,祖宗留下来的东西自然是好的,事实证明对于抗疫有着积极的效果,不过这一波有些也不低了,时刻关注国内数据变化,一旦数据出现拐点下行,那么中药行情股价也会跟随出现下行,这两者基本上是属于同步的关系! -
华林证券梁财华2022-03-29 17:16:56
江南化工(002226)一.基本面:公司主营工业炸药,雷管研发,生产,销售风力发电,光伏发电开发,建设,运营。2021年营业收入64.81亿元,同比增长65.39%,归母净利润10.53亿元,同比增长135.58%,扣费净利润5.415亿元,同比增长33.98%。PE16.58倍,PE相对低。二.消息面:国家能源局印发《2022年能源工作指导意见》稳步推进结构转型。煤炭消费比重稳步下降,非化石能源占能源消费总量比重提高到17.3%左右,新增电能替代电量1800亿千瓦时左右,风电、光伏发电发电量占全社会用电量的比重达到12.2%左右。国家能源局:.继续实施整县屋顶分布式光伏开发建设,加强实施情况监管.三.技术面:近期股价突破年线,量价齐升,均线多台排列,换手率比较高,3月24日涨停,说明有主力介入,25,28日股价回调,29号股价企稳。短期支撑位5.95元,短期压力位7.40.止盈价:7.40附近,止损价:5.95以上仅是个人看法,仅供参考,不构成投资建议,风险自担! -
股海飞扬2022-03-23 14:33:34
#市场凌乱,小心一日游行情在出现,地产高位风险较大# 大盘还在回暖,指数有点超出预期了,不过盘面给我个人呢感觉就是难受,乱套,今天海联金汇和宁波建工比较靓眼,这都是好的反馈,高位资金并没有全面撤退,下午做了中富通,中兴通讯不管你再烦,实实在在的几十亿封单在那了。下午这波地产拉的我是十分懵逼的,看看是不是像前天晚上医药一样
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