原标题:上海二手房房贷调查:“三价就低”后,有人贷款减少75万
“我不久前解约了,把定金的20%(1万元)赔给了房东,若不是中介找好了下家,可能损失会更多。”日前小依(化名)对第一财经记者说道。解约的原因是,根据“三价就低”政策,她能贷到的贷款直接减少了75万元左右,这就使她要付更多的首付,而原本就掏空家底买房的她拿不出这笔钱了。
此前第一财经报道,8月初上海各银行二手房房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额,即银行将根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。
当时就有分析称,新政的出台在一定程度上将提高购房者的首付成本。如今,新政实施不足一月,这一影响已经显现。在二手房交易市场中,像小依这样的人还有许多。记者注意到,在社交平台上,有多个网友反映能贷到的房贷大大减少,并因此影响了购房。
第一财经从多位银行、中介人士处了解到,目前交易中心给出的涉税评估价多为网签合同价的5~7折。对于购房者而言,这无疑会降低贷款金额。
而除了贷款减少外,二手房购房者还面临的一个问题在于,房贷放款周期也拉长了。多重因素影响下,当前二手房市场似乎已陷入观望期。
涉税评估价多为5~7折
小依是从今年5月开始看房的,主要是为了结婚做准备。挑选了许多地方后,小依最终相中了一套位于青浦区汇金路附近的房子,这时,时间已经过去了3个月。
8月6日,小依和她男朋友领了结婚证。巧合的是,也正是这一天,上海多家银行陆续开始以“三价就低”原则审核二手房房贷金额。“三价”指的是合同网签价、交易中心涉税评估价以及银行评估价。
所谓合同网签价,即由买卖双方共同商定,在房管局系统里体现的成交价格;银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格;房产交易中心涉税评估价,主要由房产交易中心自动评估。
于是在8月7日,小依和房东一起签了涉税核验价的审核单子,然后送去交易中心审核。大约5个工作日后,房地产交易中心的涉税评估价反馈回来了。
“只有162万元,而我们合同价是278万元,相当于打了五八折。”小依说。
由于是首套房,按照162万元计算,小依可贷的额度是105万元左右;而若按照之前的政策,小依大概可贷180万元,这就意味着,她要再拿出75万元来付首付。
“我和家人实在凑不出了这笔钱了,只能选择解约。靠中介帮忙协调,最终房东答应了和平解约。”小依感慨道。协商结果是,赔偿房东20%的定金。
相比其他人,顺利解约的小依还算比较幸运。记者注意到,在社交平台上,有网友如此写道,“我在上海9年了,近期选择了买房,结果房管局新政策‘三价就低’出台后,核验价非常低,贷款缩减90万元,也就是要求手上现金翻一倍。已交定金,房东不愿意协商归还,进退两难。”
在近期二手房交易市场中,和小依一样受“三价就低”新政影响而选择弃购的人还有很多。多位银行、中介人士在接受记者采访时也均提到,市场上弃购率比较高。
“毕竟按照评估价,很多人贷不到那么多钱,就只能违约了。”一位21世纪房地产中介对记者称,现在如果买二手房,按首套计算,以前首付是3.5成,目前最起码要准备5.5成或者6成;若是二套,那就要准备到8成左右,否则很容易违约。
第一财经也从数位国有大行、股份行信贷经理处了解到,自新政实施以来,房地产交易中心的涉税评估价多为网签合同价的5~7折。
“之前大家都希望房地产交易中心给出的涉税评估价能和挂牌前的交易核验价一致,这样就会有一个预判。但从近期的反馈来看,两者并不一样。”一位国有大行分行个金部相关负责人告诉记者,交易核验价多为市价的9折,而涉税评估价大约是在5~7折,但不排除个别高于网签合同价的,具体要看地段等。
此处提及的交易核验价,是指上海自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。规定没有通过挂牌价格核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
在业内人士看来,“三价就低”政策和交易核验价的出台对上海二手房市场产生了较大冲击。尤其是“三价就低”,一定程度上减少了市场交易量。
上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示,之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度,从而实现降低首付比例,减少自身资金占用,在一定程度上助推了楼市热度;但现在,有了涉税评估价做参考,购房者将较难撬动杠杆,有利于二手房市场降温。
放款周期长达半年以上
除了贷款减少外,二手房购房者还面临的一个现实问题在于,房贷放款周期也拉长了。
第一财经记者近期走访、致电多家国有大行及股份行分支行了解道,有的银行已经暂停受理二手房房贷业务,有的银行表示从受理到放款要半年之久,还有银行则明确称无法确定放款时间。
“我们暂时不接受二手房房贷业务了,额度比较紧张,之前的一些存量的还没处理完;新房房贷业务还在做。”中国银行(5.400, -0.03, -0.55%)某支行信贷经理对记者说。
“现在我们支行的二手房房贷基本停了,因为已经超负荷了,就算接,也不知道要多长时间。”工商银行(6.870, -0.06, -0.87%)某支行信贷经理称。
农业银行(5.130, -0.03, -0.58%)某支行信贷经理也表示,目前只做几家合作房中介的业务,其他的二手房房贷业务暂时不接;基本上新房房贷做得比较多。
另在股份行方面,记者了解到,多家招商银行(42.050, -0.33, -0.78%)支行暂停了二手房房贷,光大银行(3.760, -0.03, -0.79%)、广发银行等虽然在做,但普遍反映时间较长,比如从受理到审批可能只需两周,但放款的话大概要半年之久,甚至更长时间。
银行房贷额度的紧张,主要源于房地产贷款集中度管理政策的实施。今年是该政策实施的第一年,在国内房地产调控趋严的情况下,据第一财经记者统计,上半年,A股41家上市银行中,有超六成的银行涉房类贷款占比较去年末下降。
其中,有21家银行的个人住房贷款占比降低,占比过半。包括中国银行、建设银行(8.510, -0.07, -0.82%)、农业银行、工商银行、交通银行(7.210, -0.05, -0.69%)、邮储银行(5.320, 0.01, 0.19%)等。这在房贷市场上的直观体现就是,购房者的房贷越来越难办了。
实际上,在房地产贷款集中管理制度出台之时,就有分析称,其将对个人住房贷款规模产生较大影响,个人按揭杠杆端将出现适度收缩。
如今,在“三价就低”、银行信贷额度收紧等政策叠加影响下,多位业内人士预计上海二手房市场成交量将下跌。
这一情况已有迹可循。据上海链家研究院的监控数据显示,7月份上海全市共成交二手房2.4万套,环比下降15%,同比下降16%,成交金额819亿元,环比下降13%,同比下降15%,均总价343万元,环比和同比分别增长2%。
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责任编辑:张玫
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股市直播
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数字江恩2025-02-28 10:28:08
由于下周依旧处于宽幅震荡时间内,所以图上的蓝色轮谷线跌破之后便成为压力。下周任何反弹都难以站上蓝色轮谷线,只是依照3306来判断大盘是反复反抽震荡,还是稍微下移一些空间。 -
数字江恩2025-02-28 10:28:03
这里有必要分辨一下下周属于高位震荡结构,还是深幅回踩结构。如果是高位震荡结构,那么3306正常支撑震荡,即高点回撤70-80点水平。如果跌破3306,那么便是图上的白色震荡结构向下扩展,正常也在2倍螺旋之内。无论是哪一种结构,其实都不威胁到15分钟级别的轮峰线。 -
数字江恩2025-02-28 10:28:00
5分钟图来说,春节之后是沿着蓝色轮谷线向上运行的,3140之后则是沿着红色轮谷线向上运行。周四假突破3386之后,周五的大阴线将两条轮谷线都跌破了。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-02-28 10:27:43
大盘窄幅波动中,假突破特别多,首先看15分钟图。3494后的下跌12345+abc反弹已经完成,目前处于宽幅震荡结构之中,而且整个下周时间都在这个宽幅震荡时间之内。从结构来看,图上的15分钟级别蓝色轮峰线突破后,震荡只要不跌回去都是正常震荡,震荡之后还可以有新的上涨。所以这条轮峰线是看震荡结构是否健康的标准。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-02-28 10:27:34
板块上,本周前热点在高位的科技、机器人(sz300024)回撤较大,而低位的消费类、新能源类表现不错。连酿酒都能连续拉起来,可见市场的风险厌恶情绪增大,高位股短期内表现都不会好。 -
数字江恩2025-02-28 10:27:29
大盘本周放量持续温和放量,周一到周四缓慢攀升,但周五一根大阴线吃掉了所有涨幅,打到了上周周线几乎最低点。目前5周线维持金叉10周线,而周五大阴线收盘价便是正好5周线位置。 -
数字江恩2025-02-28 10:27:22
下周行情展望2025.02.28 -
股道龙门2025-02-28 08:49:36
今日大跌核心原因解析1、外部压力: 地缘政治风险升温:中越外交磋商强化区域合作,但美国对欧盟加征关税、特朗普对墨西哥关税政策落地,引发全球供应链扰动预期。 流动性预期反复:美联储降息节奏分歧(哈克称“利率或长期维持高位”),叠加英伟达单日市值蒸发近2万亿,压制全球科技股风险偏好。 隔夜外围表现:隔夜美股纳指大跌2.78%,英伟达暴跌8%,纳斯达克中国金龙指数重挫5.24%,全球科技股估值修正压力直接冲击A股相关板块2、内部调整压力: 政策真空期博弈:两会前资金兑现高估值板块(如AI算力、机器人(sz300024)),转向防御性资产(煤炭、公用事业)。 技术面超买回调:上证指数3400点附近抛压集中释放,触发量化策略止损盘,北向资金单周净流出8.73亿元。—— 不利因素已在今日大跌中彻底消化,未来市场走向该如何把握? 下周两会将细化“新质生产力”支持措施,预计出台AI算力基建(华为沙漠光伏项目)、机器人(sz300024)产业化(蚂蚁集团(sh688688)具身智能)等专项政策;《2025年能源工作指导意见》明确非化石能源占比提升至20%,光伏柔性支架(华能1GW招标)、储能(特斯拉上海工厂)等领域受益;广东“金融强省”规划、国企市值管理考核强化,低估值央企(电力、军工)或迎价值重估。—— 当前市场调整是短期的情绪释放和筹码重构,基于政策全面发力、产业技术突破、资金增配势能三大核心要素,A股中长期上涨逻辑明确。随着市场逐步稳定,两会中的重要产业或是未来投资的主要方向,大家反倒可以利用本轮调整尽快做出战略调整!- 数据来源:东方财富(sz300059)- 以上内容仅供参考,不构成投资建议,股市有风险,入市须谨慎!内容来源华源证券投顾万雷,执业编号:S1350623120005 -
宋谈股经2025-02-28 08:34:48
【VIP教室】组合个股前天空仓,短期躲过大跌,下周寻找布局机会,组合个股教学,速戳抢购查阅〉〉【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
北京红竹2025-02-28 08:26:55
3、情绪最差的一天上涨570家,下跌4773家,涨停46家,跌停47家2月份还是第一次跌停家数这么多,看来获利筹码这么多,一次性都倒出来了。人形机器人(sz300024)也跌破防守线了,指数大跌7.26%,DS也跌破防守线了,指数大跌5.07%。这是最近这几天,我反复强调了,所有关注的指数都出现防守线了,并且科创50和人形机器人(sz300024)是五分钟级别2个中枢的上涨。这次踏实了,踏踏实实待几天,下一波继续干。