房贷限额分析：撕下了“优秀”银行的画皮

　　原标题：撕下了“优秀”银行的画皮—房贷限额分析

　　来源：来自雪球

　　按：心理脆弱又不愿意面对现实的银粉，特别是招粉、星爷粉等等，建议不要阅读此文，否则后果自负，因为理性总是残忍的。文章较长但相信有心的球友看完会有所获

　　16年2月27日，下调房屋交易环节契税后，各地房价普涨……

　　2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。

　　…………

　　2020年疫情之后各行贷款投向明显往房地产领域集中

　　………………

　　2020年12.31号下午三点，人行、银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。（这时点把握得……）

　　政府为何“突然”动真格

　　政策奇怪吗？

　　一点不奇怪，过去几年房地产贷款的增量，尤其是个人按揭贷款增速远超总贷款增速，以致房地产贷款占比持续上升，从2014年的21.27%一路上升至2019年末的29%，今年更是一度超过30%！

　　政策突然吗？

　　其实不突然，上半年监管就发文通知总量、占比、增速都要控制，可疫情下好多银行压根不听，房贷比例已居高不下了其增速还远超贷款整体增速。按现在的监管思路，出这政策一点不奇怪。另外，骂监管其实除了让自己当鸵鸟外屁用没有。

　　政策合理吗？

　　对投资者而言是个屁股决定脑袋的事情，理性想想，对监管而言，其实没有最好的方案。

　　本次通过建立长效调控机制和硬约束，限制资金过度流入房地产市场，坚决落实房住不炒，意义重大：

　　1、  可引导资金更多流入到实体企业，更好支持中小微企业的发展。

　　2、  保证房地产市场长期平稳发展，同时一定程度上降低居民杠杆率。

　　3、    助于降低未来房地产市场波动冲击银行系统稳定性，有助于控制银行业系统性风险

　　理性看，通过行业集中度限额调控，比起以前种种头疼医头、朝令夕改的临时性政策举措，进步多了。

　　各行具体情况

　　要命的是数据好多版本

　　最保守口径的统计（孙海波）：

　　中泰证券戴志峰的统计（偏乐观，且算法有误，房地产贷款与个人住房贷款不是分列的）：

　　国盛研究院的数据（应该更接近真实）

　　数据版本很多，拼直觉，我更相信国盛的数据（应该是去除了外币贷款才对，其他的应该没去除，不过没空一一去对了，抱歉），是因为我知道中行近年来在房贷领域发力甚猛，工行、农行收敛点，但也没逊色太多！

　　第一梯队：

　　个人按揭贷款，中行超6.7%、建行4.23%、工行1.21%、邮储1.14%，农行不超限也只有1%的空间了。只有交行还有较大空间，惜乎规模最小。

　　整体的房地产贷款占比上，中行、建行肯定超标外，邮储、工行、农行虽不超限也没什么空间了。同样只有交行还有较大空间。

　　相对以前，其实对几大行并没有太多客气，或者说严厉的多！总不能让人家定个一行一额吧。

　　第二梯队：

　　规模最大的四大股份行（招商银行、兴业银行、浦发银行、中信银行）都已超标，特别是兴业银行、招商银行超标严重。平安银行按说总额也是超标才是，不知何因。

　　兴业全面超而且超这么多是没有想到的。招行也差不多。

　　中信全面超但程度有限。

　　浦发是个人没超整体超了，开发贷放太猛了。

　　第三梯队：

　　前期大热的厦门银行、青岛银行、青农商行、郑州银行都严重超标，连看似眉清目秀的成都银行、杭州银行也都超标，特别是成都银行，超到姥姥家去了，哎，这些银行的资产能力又差，后续让投资者寝食难安了。

　　超标银行的应对

　　各论坛里投资大神们都已经帮那些超标的银行拿出解决办法，好多想让人喷饭，就说几个比较“有水平”的吧。

　　1、       发ABS（资产证券化）

　　算了吧，这个时候就别自我心理按摩了，05-10年阶段我的认知水平啊，大家得想想，这么多年了，为什么房贷相关ABS没几单？！

　　个人按揭贷款利率空间有限加上高昂的发行相关费用，还不如打包转让呢，可即使打包转让也得有人愿意接盘才行！

　　开发贷，额外成本外，比较收益肯定也没优势，另外投资方为什么不想办法去直接对接客户呢（即使是城商行的异地分行也是这个结论才是）

　　按目前情况，假如我是可能的投资方（银行），不管从成本收益考虑还是长期经营角度综合考虑，我显然更愿意自我拓客！

　　站在发行方（超标行）角度看，也不划算啊，抛开折价和不菲的相关费用外，还得自持相当比例，而且自持部分的风险权重是1250%！

　　2、       组合贷款

　　也是图样图森破。让我想起三四年前，帮一些城商行做咨询，那时主题是搞存款，我当时的建议是搞组合存款，结果人家只是嘿嘿嘿。后来去他们网点一调研，发现他们已经在搞，但看你像有钱人的主才偷偷摸摸拿一张宣传材料出来，我一看，妈呀，这玩意儿不就是我在忽悠的，利率确实有诱惑力得多，但毕竟严管之下不敢公开宣传，而且得分开记账以避监管。

　　现在监管能力比那时不知道要强多少倍，关键惩罚要严得多，这么搞，显然更得不偿失！起码总行部门和领导不敢公开搞的，要知道除了罚单位外，还可能罚个人和免职的！

　　至于什么委托贷款、过桥啊、其他非标啊，就不解释了，只能说你们代入感太强，行里怎么没请你们去当行长呢？！

　　另外要注意的是，2020年12月份大调整的1104报表体系中，与房地产有关的S67有很大变化，表名由《房地产贷款风险监测表》改为《房地产融资风险监测统计表》，从房地产贷款而是扩大到整个房地产融资领域，更要命的是由以前的季报改为月报，业内人懂的！

　　附：S67 房地产融资风险监测统计表主要变化

　　1）   统计数据删除期末贷款余额的分年度情况，新增加当月新发放与当月新收回情况列，适应于月报的报送评率，风险颗粒度更加细化。

　　2）   细化逾期时间分档，将逾期31-90天拆分为逾期31-60天和逾期61-90天两档，提升风险敏感度。

　　3）   删除[1.1地产开发贷款]中按LTV划分标准，由于LTV一般适用于购房贷款，这里删除也是符合一般准则。并将原【1.6保障性安居工程贷款】拆分到地产和房产开发贷款中作为子项，但其统计原则未变。

　　4）   将原【1.3企业购买商业用房贷款】和【1.5个人购买商业房产贷款】合并为新的【1.3商业用房购房贷款】，并且删除【按已还款期限】统计维度，统计原则未变。

　　5）  新增【2．表内非信贷资金投向房地产领域】。下设【标准化债权投资】和【非标准化债权投资】。将原【2．持有房地产企业发行的债券】和【4．自持证券化房地产贷款】整合为标准化债权投资。投向信托、理财、保险等按非标填报。统计规则未变。

　　6）   【3．非保本理财资金投向房地产领域】继续按照非标与标的分类进行报送。但是细化各个分类的子项。其余统计规则未变。

　　7）   将原附注项目6.4其他以房地产为抵押的贷款，单独拿出，作为第4大类资产，统计规则未变化。

　　8）   全部修改附注内容。在个人住房贷款中，不再关注利率、LTV和DSR，而是以首套和二套房分别计算首付和总价合计。并且需要统计个人住房贷款房地产押品市场价值合计，虽然报表中未明确与G13押品管理报表的房产抵押市场价值相对应，但其计算基础应该保持一致。

　　9）   保留【租赁经营贷款】维度，新增【租赁开发贷款】和【租赁消费】贷款两个维度，此三者共同构成附注中【3．支持住房租赁市场发展情况】。

　　10）新增附注【4．代销投向房地产领域的资产管理产品】反映填报机构代销非本机构发行的投向房地产领域的信托、基金、证券、保险等资产管理产品。

　　11）取消贷款基准利率统计口径，将贷款利率统计口径分为固定利率和基于LPR。

　　12）S67_I《信托资金流入房地产情况统计表》填报说明有调整

　　按月报送！全口径管控！1月份就要上报解决方案了……其他懒得多说了，自己品吧。

　　理性看，扩其他贷款增速、降低新增房贷增速甚至缩减房贷才是正道，可这样压力很大，要知道前面很多行的信贷增速是靠房地产贷款托起来的。

　　各超标房贷最高增速测算如下：

　　对超标行的影响

　　从上表可以看出，按应对压力程度排序如下：成都银行、郑州郑州、青岛银行、青农商行、兴业银行、中国银行、招商银行、杭州银行、浦发银行、建设银行、邮储银行、工商银行。特别以杭州银行为界，越往前压力越大。

　　北京银行、厦门应该也超了，不展开了。

　　所有超标行特别是天天吹嘘零售、吹中收的招行和兴业，被限额一下暴露了，原来前些年的贷款增速主要靠房地产贷款增速支撑起来的！

　　以时间换空间，以看似比兴业更容易做到的招行为例，按总贷款规模年增10%、按揭房贷增速得在3.5%以下，正常场景应该是招行报个3%的四年复合增速上去，监管说你小子没诚意，真以为你姓zhao啊，前两年不超过2%、后两年不超过3%，不能再多了。最后也只能含着热泪同意呗。做到了又怎样，房贷相关增速今年内都没了！何况大幅提高其他贷款增速，对体量已大且已经习惯在对公其他贷款方面保持矜持的招行而言，绝对不容易！做个基层和资债管理的人都应该懂，反正如果招行信用卡和消费贷增个几千亿我是难以想象的。

　　超标最多的是成都银行和郑州银行非常典型，房地产贷款估计得负增长才通得过，惨，而最大的问题是去哪里找那么多其他还过得去的资产把贷款增速做起来呢。要知道，即使看似压力“不太大”、身处杭州的杭州银行，要是有更好的资产投放和管理能力，会缩在房地产以及公共领域不出去吗，会侧重在金融市场投机吗？！

　　至于兴业，其实最难了，还面临核充率的不足、存贷比过高…………

　　中行以及其他超标行就不具体说了

　　这些银行要做命题作文不说，后续多年还得眼睁睁面对后续房贷良机保持克制，失去业务、失去利润不说，心痛的是要失去客户和各种相关收益啊（存款、中收……）一句话，前面的放纵导致后续不得不面临失去的两年甚至四年！怪监管有用吗？！

　　这些银行现在是相当懊悔：不是一直好商量，顶多罚酒三杯，怎么突然就动真格了……

　　多说句，我原本一直想研究下买点建行，还没研究，刘行长被调到人行担任副职去了，就没兴趣了，看完建行的资债表和去年的两个房贷发文才明白，哦，世界原来是这样子滴。

　　非超标行

　　相对地产，银行的日子好过多了，照顾颇多不说，毕竟限额对银行的影响有利有弊，而且不利的弊端主要体现在那些超标行身上。

　　最有利的地方在于限额后房产相关贷款利率肯定会上升，把前十年的房贷政策对银行的利率和利润变化复盘下就更明白了。以前每次房贷收紧，搞房地产的都会骂“又白替银行打工了”，这次应该是地产更惨，总量硬性受控，利率上升不说，估计不少房企得付出不菲的非利息成本。

　　个人房贷业务，由于只有75%风险权重且违约率和违约损失率都极低，利率相对上升的话房贷价值更会凸显。

　　只要没超限，房贷还是可以保持跟贷款一致甚至更高的增速，

　　新政下，那些房地产贷款占比较低特别是个人房贷比例较低的银行将受益明显，以前大行才能享有的红利啊！这些行现在的心情应该都不错。嗯，我以前说过的“会哭的孩子有奶吃，听话的孩子有糖吃”是不是更形象？！

　　具体看，宁波银行、浙商银行、交通银行、华夏银行以及青农外的农商行比例空间都较大，小行惜乎盘子小和区域限制，而开发贷普遍金额较大，更多是可在个人房贷上做文章。另搞过房贷的朋友都知道，开发贷和个人购房贷款关系密切的…………

　　隐藏的重要信息

　　系统重要性银行名单基本上是6家国有大行+3家政策性银行+12家股份制银行+北京上海江苏三家头部城商行了。跟我前面的预测基本一致，把恒丰和渤海两家本不够格的股份制银行拉进来了

　　对地产的宏观影响

　　由于大行（交行除外）和头部股份制银行（招行、兴业、浦发、中信）要么已超限甚至严重超限，要么也接近上限了（农行而已），而这些行信贷规模占比超七成，所以房贷总体增速肯定高不了。

　　这自然对地产的负面影响非常大，四年前还是小甜甜，现在连牛夫人都远不如，让人唏嘘不已。房住不炒，这次真的是动真格了：从供给端到需求端都建立长效机制，对中国经济长远看到是大好事。

　　越线的地产公司，将不仅再是地惨，而要变成地残了。当然以前的种种经营技巧包括囤地囤房会大幅减少，快建快销才是正道。具体不多展开了，毕竟地产不是我的关注点。

　　多说句，前面一直对“需求侧改革”难以理解，觉得太空洞，看到这次新政，算有点概念了。以后买房炒房都不容易了，起码利率会有上升！哈哈，够狠！够坚决！

　　从专业上看，对行业集中度进行限额管理是进步，比原来的行政命令强多了，而且看似不公平，其实相对更公平。

　　银行投资思路分享

　　这次新政把各行特别是超标行的画皮都扯下来了，一球友怼招行时挺损但真实：他以为自己真姓赵了，大行都比不过的。所谓优秀原来不过是不听话、啃爹和监管套利而已

　　必须看到，这次限额新政酝酿了一段时间，但出手稳准恒，是监管态度和思路转变的标志性事件，即使大行也只有交行和农行幸免（农行还没啥空间）………………

　　去年四季度我多次说过，银行的经营逻辑变了，所以银行股的投资逻辑也变了，无他，其实是看到监管的转变，可惜好多投资者没体会到。而金融行业特别是银行，从经营到投资，实际已经越来越是监管驱动了，看不到这点的银粉，即使加杠杆，即使短线水平超好，也难以获得超额收益的！

　　投资就是投未来，但得先看透行业本质、才可能看清未来，才可能守正出奇摘硕果。

　　最后想问句，那些房贷空间巨大的银行，特别是经营策略提前改变成积极稳健了、有着美好未来且估值尚处于低位的浙商银行，你买了吗？

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责任编辑：潘翘楚