原标题：楼市重磅！住建部、央行一起出手，影响大批房地产巨头
中国基金报记者 文景
房地产行业又出了一则重磅消息！
今天（8月23日）中国人民银行网站公布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。
来源：央行网站
重点房地产企业资金监测
和融资管理规则形成
该会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
近期房地产调控措施频频
近期，随着疫情的缓解，3月中国百城房价环比数据实现由负转正来，在货币宽松环境下，房地产销售逐步回暖，近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头，深圳、杭州、南京、成都频频出现万人抢楼盘的现象。中指研究院数据显示，2020年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米15528元人民币，环比上涨0.43%，当月，100个城市中，80个城市房价环比上涨，19个城市环比下跌，1个城市与上月持平。7月百城新房平均价格较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。从成交看，5月份50个城市商品住宅成交量“转正”之后，6月份和7月份成交量继续回升，7月份成交同比涨幅升至10%。而在土地市场，很多房企敢于出手拿地，土地市场表现活跃，多个地块溢价率超过30%，并且有区域地王出现。房地产市场的热度，使居民中长期信贷持续大规模增加，金融资源被房地产过度占用的问题再度引发关注。
7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产。
7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会。韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。
8月6日，央行发布的2020年第二季度中国货币政策执行报告也指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
此前，已有多个地区收紧房地产调控，7月以来，东莞、杭州、深圳、宁波、南京、陕西省咸阳市等多个城市陆续收紧楼市调控措施。
房地产公司影响几何？
目前，央行网站并未刊登重点房地产企业资金监测和融资管理规则的细节。
7月来，房企融资刷新了历史同期记录。澎湃的报道援引中原地产首席分析师张大伟的话说，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，座谈会的召开是为了避免房企过度融资，出现金融风险。从房企融资看，房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。新的融资管理规则，或许会加大房企的合作。
报道还引用一家上市房企预计，具体的细则会更多体现在窗口指导。目前，所有涉房类企业发债只能借新还旧，接下来去申请发债时，看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。
不过，此前据21世纪经济报道、第一财经等多家媒体披露，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，计划出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。不过这些报道目前并未得到官方证实。
此前还有传闻称，银行间市场交易商协会和交易所要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债，8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85%，上述传闻也没有在官方得到证实。
据天风证券报告统计，目前50家头部房地产公司，同时符合“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3个条件的共14家，包括融创中国、中国恒大、绿地控股、富力地产、华夏幸福等。符合2条的有10家，包括中南建设、佳兆业、阳光城、金科股份、荣盛发展等。符合1条的14家，包括蓝光发展、远洋集团、中国奥园、融信中国等。完全不符合的有12家，包括保利地产、滨江集团、金地集团、龙湖集团、中国海外发展、华润置地等。
一位房地产行业研究员告诉基金君，虽然没有看到重点房地产企业资金监测和融资管理规则细节，但房企融资大概率受到影响。房地产企业负债率较高，对资金占用的需求高，一旦难以通过举借债务扩大经营规模，必然被迫加快销售回款，降低杠杆。收紧融资，对高负债率的公司影响较大，对头部的大房企影响有限。
一位房地产开发商研究部门的人士告诉基金君，上半年资金宽松，利率水平低，各类资金积极用低利息进入热门地块。如果融资收紧，企业拿地肯定会降温。收紧融资，对中小房企影响比较大，行业整合将加速，头部公司的集中度将上升。不过，他也指出，此次会议首次从房企的角度谈了长效机制，长效机制包括市场、监管和企业。这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
房地产股怎么走？
长江证券研报数据显示，二季度，公募对地产板块的配置比例在历史的20%分位，处于明显低配状态。前述房地产行业研究员向基金君表示，房地产板块近两年不受机构青睐，目前龙头房地产企业估值很低，市场对收紧房地产融资的预期本来就有，这已经在前期股价表现中有所体现，上周房地产股出现了一定程度下跌，等到看到具体细节，就可以说利空落地了。
中信证券此前有研究报告指出，当前，地产开发板块和地产产业链估值差异越来越大，目前产业链估值达到地产开发商估值的5.0倍，而龙头地产公司已经逐渐平台化，控股或参股一些产业链公司，这推动了上下游企业被占资的问题缓解，增强了产业链公司业绩确定性。长期来看，地产产业链和地产公司是共赢的关系，市值有望持续壮大。地产产业链和地产开发商之间的估值继续拉大是不合理的。报告认为，总体而言房地产政策的周期性特征越来越弱，应时决策的意味增加。8月之后即将进入推货的高峰期，2020年下半年的推货有望较之上半年增加50%，预计8月月报表现靓丽。报告认为，目前开发板块和地产产业链之间的估值差距已经很大，板块蓝筹有望出现估值修复的行情。
兴业证券全球首席策略分析师张忆东在8月18日的最新讲话中指出，房地产方面贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”精神，使得房地产行业内部优胜劣汰、强者恒强，这也使得最牛的一批房地产龙头公司的融资没有像以前那么饥渴。对于地产来说，市场预期非常低，但是基本面已经在改善，找到里边最优质的公司，在三季度，8月、9月可以逢低做一些配置。
此前一位外资机构权益负责人向基金君表示，对于偏好配置有安全边际资产的机构说，房地产股龙头PE、PB很低，行业可持续盈利能力很强，每年有20%左右的盈利增长，股息水平不错，值得长期持有。他认为，一部分保险和明星基金经理重仓持有一些房地产股也说明他们看好这个板块的龙头。他还指出，房地产行业估值长期受政策因素被压制，但“房住不炒”某种程度上是在强调住房的商品属性而并非投资属性，住房的消费升级意味着品牌房企会被青睐，低负债的行业龙头，可以逐步不再看作是受政策影响的周期股，而是类消费股。估值长期看会逐步提升。
责任编辑：潘翘楚
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