央行“降息”、房企火拼打折 房价到底会不会跌？

　　原标题：央行“降息”、房企火拼打折：房价到底会不会跌？A股又该向何处去？

　　来源：财经

　　2月20日，果然“降息”了！

　　贷款市场报价利率（LPR）改革后迎来第七次报价，为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。较上一期的1年期LPR（4.15%），5年期以上LPR（4.80%）均出现下降。

　　1年期LPR下调10BP报4.05%5年期LPR下调5BP至4.75%

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，下降10个基点，5年期以上LPR为4.75%， 下降5个基点。

　　自去年8月改革至今年2月20日出炉的第7次LPR报价，1年期LPR在去年8月和9月分别下调了5个基点，去年10月则按兵不动，去年11月下调5个基点，去年12月和今年1月则保持不变，5年期LPR在去年8月首度公布后，在去年9月和10月、12月和今年1月均并未下降，去年11月首度下调5个基点。

　　此次降息符合市场预期。因为在前几天也就是2月17日，央行开展了2000亿元MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，并下调MLF利率10个基点。这是近来第二个具有政策指标意义的利率出现下调。央行曾于2月3日同时下调7天期、14天期逆回购操作利率10个基点。

　　市场当时就分析认为，MLF利率调降是整体政策利率曲线下移，目的是为了引导LPR报价下降，预计20日LPR报价降10个基点。

　　专家表示，此时LPR下降，进而引导贷款利率下降，对于降成本、稳增长具有积极意义。

　　一年期降低10个基点，没有悬念？

　　2月7日，中国人民银行副行长、外汇管理局局长潘功胜在“国务院应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制”新闻发布会上表示，市场预期下次中期借贷便利（MLF）的中标利率和2月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）报价会有较大概率下行。

　　华泰证券分析师李超老师分析称，1年期LPR报价与1年期MLF利率挂钩，本次调降MLF利率是为了引导LPR报价降息。目前货币政策核心需要解决短期信用收缩压力，同时也需考虑为企业降低融资成本，这是利率市场化的实质，尤其是考虑疫情的负面影响下，为企业降成本更是势在必行，央行通过下调MLF利率引导LPR下行进而传导到实体经济。

　　降息对A股有何影响？

　　如是金融研究院分析，短期继续利好A股，提升估值，尤其是估值弹性比较大的成长板块。经济下行，政策宽松（疫情后进一步加剧），市场上涨，这基本就是我们说的经济衰退后半期的标准搭配，疫情不仅没有改变这个逻辑，反而进一步强化，近期的货币宽松升级就是一个典型的体现。

　　这种阶段，各项政策在经济下行的大帽子之下往往都是宽松的，包括货币政策，也包括金融监管，比如最近的再融资松绑。对A股市场来说，肯定是受益的。就像2015年一样，整个资金面相对充裕，所以更多的资金开始涌向标准化市场，包括股票、债券、相关的基金产品等等。

　　不过今天的报价五年期的LPR仅下降5基点，略低于市场预期，A股出现了高开低走的现象。

　　5年期LPR下降5个基点，略低于预期对房地产意味着什么？

　　此次LPR“降息”，值得注意的是，5年期的LPR也下降了。

　　5 年期以上 LPR主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响， 自 2019 年 8 月 LPR 形成机制改革以来， 5 年期以上 LPR只于 2019 年 11 月跟随 MLF 下调过一次， 本次5年期以上LPR是否跟随下调成为了市场关注的焦点 。

　　方正证券（维权）首席经济学家颜色分析认为，此次5年期也下降主要有以下几点原因：

　　1、LPR改革以来，1年期LPR下降次数和总体下降幅度均超过了5年期以上LPR的变化，两者的利差不应继续拉大。

　　从稳定经济增长的角度，如果1年期LPR下调而5年期以上LPR不变，那么两者利差会继续拉大，市场结构或将出现扭曲，意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款，而压抑部分基建贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情发生后稳定经济增长的政策背景下，若两者利差持续拉大将有悖于宏观逆周期调节的总体思路。

　　2、在经济受到新冠肺炎疫情较大冲击的情况下，企业渐进复工后信贷需求逐步回升，降低5年期以上LPR可以推动部分基建投资并压低企业中长期融资成本以稳定经济增长。

　　降低5年期以上LPR目的是鼓励部分基建投资以及压低企业中长期融资成本。中央经济工作会议明确提出要引导资金投向“基础设施短板”等领域，而5年期以上LPR的下降有利于提升2020年的基建投资增速。2020年是全面建成小康社会的收官之年，在深化供给侧改革方面，基建补短板是确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升的重要抓手。

　　今年以来财政部下达的专项债也主要投向了基建领域，足见基建在稳定经济增长、支持经济发展中的重要作用。除了部分基建投资受到5年期以上LPR影响，企业中长期贷款利率也受到5年期以上LPR影响，所以企业经营的财务成本将受益于5年期以上LPR下调。

　　除了新增企业中长期贷款会受益，之前的存量企业中长期贷款也将把定价基准转换为LPR，所以企业在转换过程中也会受益于LPR下调。另外因为很多企业中长期贷款是按季度调整的，所以5年期以上LPR的下调具有灵活而及时的现实意义。

　　3、5年期以上LPR利率下调对房地产按揭贷款利率影响有限。

　　此次疫情爆发临近春节使得冲击力度与广度加大，已经对宏观经济造成了较大影响。若此时5年期以上LPR放弃下调，或将对房地产市场释放出负面信号。

　　尽管5年期以上LPR与个人住房贷款联系紧密，但此时下调其利率并不意味着按揭贷款利率也会随即下调。分类来看，对于已经转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年，因此房贷利率不会立即随5年期以上LPR相应变化。而对于新增房贷，降低的基准利率将通过加点的方式调整，保持新增与存量房贷利率一致。由此可见，按揭贷款利率实质上是不变的。

　　因此，5年期以上LPR下调将对房地产产生适度影响，不会造成政策的过度宽松。

　　方正证券首席经济学家颜色分析认为，五年期LPR如预期下调，但是下调了5个bp，反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡。

　　目前随着复工节奏逐步加快，企业中长期信贷需求逐步增加，需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR，如果是10个bp的下调发送的对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个bp的下调可以看做央行在多重目标之间的权衡。事实上，企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外，加点部分是主要的下调优惠的途径，由各银行自己跟客户商定。而按揭贷款在存量贷款转换期间需要保持稳定，下调的LPR部分会通过银行加点的方式加回来，从而保持之后新转换的房贷利率不变。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，LPR降低主要是引导实体经济利率降低，降低资金成本。同时，房贷不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。按照基准计算，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

　　头部房企纷纷开启线上优惠促销

　　疫情冲击下，售楼处被迫暂停营业，开盘、看房等工作也被迫中止，对房地产销售产生了不可避免的影响。此外，土地招标、工程建设、融资等业务同样受到冲击，企业运转被迫放缓，现金流压力不断增大。

　　为此，各大房企纷纷推出线上售楼处、直播看房、特价优惠等措施，积极促销。例如恒大在近日启动了全面线上营销活动，截至3月16日，仅三天，客户认购套数47540套，总价值超580亿，其中一个楼盘认购量更高达870套。2月18日起，恒大更是推出了75折优惠，全力促销。

　　广西“卖房小哥”唐林正在淘宝直播“云卖房”

　　截至发稿，富力、恒大、万科、碧桂园、融创、美的置业、佳兆业、龙湖、保利、阳光城等多家头部房企，均已通过线上售楼处开启线上优惠促销；此外，根据淘宝2月18日公布的官方数据，还有全国近百个城市的5000多位房地产置业顾问在淘宝直播上“云卖房”，吸引超200万人围观。

　　在上述企业的优惠措施中，最有诚意的当属直接打折。

　　例如恒大表示：2月18日至29日期间，全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受75折优惠；雅居乐推出了线上订房享受额外98折优惠，世茂的最高累计优惠可达85折。“无理由退房”是最广泛使用的促销政策。例如，美的置业3月31日前通过线上销售中心成交的房屋，最长可享受30个自然日无理由退房政策；阳光城甚至推出了指定房源半年期无理由退房的超长方案。

　　此外，还有全民营销及差额补偿等。例如，富力的认购定金为3000元/套，为业内最低；客户认购定金3000元转为房款时还可享受额外再减2万元的优惠；客户推荐他人购买该套房产，将获得3000元的定金退款及1万元推荐购房奖励，并且叠加1%佣金奖励。

　　“重点或许并不在现时能转化多少销售，”有业内人士分析称，房企此时的促销行为，更多有为未来销情回暖蓄客的意味：“先抢占客源，为之后的复苏打下基础。”

　　易居企业集团CEO丁祖昱认为，房企此举可以带来更多的流量，以及由此而来的销售。“购房者的单笔小金额放入到公司庞大的销售中，可为公司本月度销售数据润色不少。”另一位资深业内人士则指出，促销确实可以拉平一季度的合同销售额，弥补2-3月份市场的下滑；对资本市场表现有利，但对真正的回款意义不大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，在当前肺炎疫情事件下，营销活动只能是一个暂时性的过程，不完全是为了营销，而是为了在售楼处关闭的时候更好地接待各类购房需求。类似营销活动客观上也受到了购房者的认可，有助于在春节假期期间进行蓄客和楼盘宣传。

　　疫情短期冲击房屋销售，

　　全年影响有限？

　　“本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交同比增速-86.26%，二手房成交同比增速-70.32%。市场成交受疫情影响基本停滞。”中泰证券在2月16日发布的房地产行业周报中提到。国信证券亦在其最新一份行业双周报（反映1月27-2月7日市况）中指出，其追踪的30大中城市第一周商品房成交面积同比下跌了97.83%。第二周商品房成交面积同比下滑83.76%。

　　数据显示，受疫情影响，今年开年房地产市场急速冷冻，100余城暂停开放售楼处，90余城房源零供应，24城在春节假期周（除夕至初六）零成交、较疫情爆发前一周环比跌93%，随后一周扩大至 27 城零成交、较去年节后一周成交再暴跌95%，这都与往年春节过后成交降幅逐渐收窄的趋势形成了鲜明对比。

　　东北证券分析称，考虑到疫情的影响仍在持续，预计2月的销售、复工以及新推盘都会受到影响，2 月行业销售下行趋势仍将持续。延迟复工也将影响房企的新开工，对 3、4 月小阳春新开盘可能会带来负面影响。若疫情在2月上旬得到有效控制，后续的复工、推盘得以顺利进行，那对一季度、 全年的房地产销售影响程度尚可；若疫情成为持久战、攻坚战，则居民的购房意愿、 房企的复工、推盘均会受到明显影响，一季度房地产销售可能会面临大幅下滑，同时高杠杆房企的资金链将承压，可能会采取降价促销、减少拿地等手段进行对冲。 

　　业内人士也充分感受到了疫情的冲击。在中指院对500位地产经理人的调研中，86%受访经理人表示，今年一季度的销售规模会同比下降，近七成认为降幅会超过10%，19%认为降幅会在30%-50%区间，还有25%认为会腰斩。此外，近七成受访经理人认为今年无法完成销售目标，仅有19%认为能完成或超额完成销售目标。

　　为此，有机构专门推出了针对直播卖房、线上销售的策略建议。太平洋房产提出，在直播前，销售人员要做好准备，例如选择专业力强、表达力强、形象气质佳、有才艺的女性经纪人作为主播；根据二手房的位置，价格，卖点，优惠等等信息整理完整的直播稿，突出重点，让主播提前做好演练，让其它员工做好推送宣传，确保效果。

　　太平洋房产还建议，直播时，可以涂抹时下流行的色号口红，便于引起话题，并且最好是两人搭档，一个逗哏一个捧哏，这样不容易冷场；可以事先安排一些小甜头——设置互动礼包，比如口令红包、礼品兑换券、专属贴心服务等等，这样在线上宣传时也有由头；记得要组建一个交流群，让对直播中介绍的二手房源有兴趣的观众进群交流，做好客户储备等。

　　除房企纷纷促销自救外，各地也纷纷出台一系列稳定楼市政策。2月12日晚间，无锡、西安两地连夜出台共27条抗疫情、稳经济的政策及措施，是目前少有的直接涉及房地产企业的地方鼓励性政策。更早之前，湖南、河北、福建、天津、重庆、浙江、上海、南昌、杭州等十余省市均出台针对房地产行业尤其是房地产企业的阶段性新政。

　　图自澎湃新闻

　　“我们认为2020年房地产市场没必要过分悲观。”克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，2020年成交量有所回调已是大概率事件，但随着各类利好政策落地生效，更多地方也会“因城施策”。疫情结束后，前期积压的购房需求有望集中释放，届时成交也将企稳回升。预计全年楼市成交并不会失速，成交量也不会显著退坡，行业大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

　　华泰证券也认为，受新冠病毒影响，1 月下旬逾百城暂停开放售楼处，目前疫情仍在持续中，无法预期何时迎来改善，但 1-2 月是地产传统淡季，全国销售和开工面积占全年比重都不超过 10%，边际影响相对有限。房地产产需求只会延后不会消失，短期有影响但全年影响有限。此次疫情举全国之力防控，需求未来有望随着疫情改善逐步回归。

　　“降息”还有空间？

　　贷款利率下降在即，存款利率会否跟随？中信证券固收研究团队认为，下调存款基准利率对促使银行负债成本下行更为直接有效。虽然是否调整存款基准利率仍然值得讨论，但引导银行负债成本下行的大趋势已然确立。民生证券宏观研究解运亮团队认为，存款利率也需要下降，从而起到促进消费、避免存贷款利率倒挂、提高金融可持续性等作用。

　　当前，政策利率已纷纷下调，但分析人士认为后续还有空间。民生银行首席研究员温彬表示，下阶段货币政策仍将保持灵活适度，加大逆周期调控力度。随着通胀涨幅回落，降准和“降息”仍有空间。

　　李超团队预计，未来政策利率曲线仍有20个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本，缓解疫情影响。

　　目前，央行已设立3000亿专项再贷款，支持主要银行向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重点企业提供优惠利率贷款。2月15日，国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制新闻发布会上提出，确保小微企业整体信贷增长不受疫情冲击，力争今年普惠型小微企业贷款综合融资成本在去年基础上继续下降。

　　未来，政策利率或仍有20BP以上降息空间，但同时也要做出提示：对于企业而言，尤其是中小企业，资金的可获得性更重要，央行当前货币政策重心仍在扩信用。

责任编辑：张缘成