北大光华学院院长刘俏：存量住房资产的运营或是未来房地产重要的发展模式_新浪财经

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　　3月17日-18日，为期两天的亚太金融论坛在北京召开。作为APEC框架下的金融盛会之一，本次论坛吸引了全球重要经济体政要、企业家、学者和金融专业人士参与，共商新形势下如何实现国际合作与共同发展。

　　北京大学光华管理学院院长刘俏出席开幕式，并以《房地产金融创新与共同富裕》为题进行了主题发言。

　　“共同富裕是中国式现代化很重要的一个特征和内涵之一。我们也看到过去三四十年经济高速发展，其实我们整个收入分配不平等的程度并没有相应降下来。到目前为止，应该说中国收入分配不平等程度这个指数还没有呈现出历史上常见的倒U型状态，也表明我们在实现更平等、更包容的发展方面，其实还有很大的空间，还有很长的路需要去走。”刘俏说。

　　刘俏表示，我国收入不平等更多的是反映为城乡的二元结构，也就是城市居民跟农村居民收入上一个巨大的差距。到2020年基本上是2.56倍，2021年降到2.5倍，去年应该继续在下降，但是仍然高达2.49倍、2.48倍这样的水平。

　　“换句话讲，你有城市身份，你的收入就注定是没有城市身份人的二点多倍。我想这种局面本身，可能是我们在实现中国式现代化这个过程中所不能容忍的。而这里面我们分析产生的原因，我想可能最大的原因是在于农村农业的TFP非常低，客观上就构成了他收入相对比较低的现状。”刘俏说。

　　刘俏指出，另外我们有大量的农业转移人口，因为他们没有办法获得城市身份，一直飘浮在城市和乡村之间，在寻找他最后的归宿。

　　“现在大家经常讲农民工这个概念，当然这个概念不受欢迎，大概有2.9亿到3.1亿，不同的年份有不同的数字，这部分人很大程度上并没有在城市里真正待下来。我们经常讲一个数字，中国现在按照常住人口衡量的城镇化率大概是65%，按照户籍人口衡量的城镇化率只有47%，也就意味着我们有18%的人口并没有户籍，但是他在城市常住。这个群体，他的收入情况，他对未来发展，对人力资本投资各方面的情况，其实汇聚在一起之后，很大程度上也解释了我们讲城乡二元结构。”刘俏说。

　　在刘俏看来，我们现在乃至于未来，如果说要真正实现中国式现代化，就需要把这18个百分点的常住人口和户籍人口城镇化率的差距，能缩小到零，这意味着近18%的人最终在城市要待下来。

　　同时，随着中国经济的发展，我们最终可能有大量的农业转移人口。比如现在我们整个农业全要素生产率是比较低的，大概相当于整个就业人口24%的群体聚焦在农业，但是他们只创造了7.7%的GDP。如果到2035年，我们初步实现社会主义现代化的时候，我们做的推算，大致农业的GDP占比可能会降到3%、4%左右，就业人口可能是6%左右，这意味着在未来很长一段时间，我们还有将近1.3亿人会从农村迁向城市。

　　“我想这些数字合在一起之后，对我们房地产金融意味着什么。换句话来讲我们用什么样的方式，能够让这样的群体在城市找到一个比较有尊严的方式居住下来，而不是游离在城市和乡村之间。我想这是未来一段时间，不管是整个房地产市场还是中国经济发展中需要去直面的重要问题之一。”刘俏说。

　　对此，刘俏认为，不管是灵活就业人口，还是农民工，再加上未来随着产业升级换代，中国更多的农业转移人口会向城市倾斜，有很多人需要在城市住下来，我们需要的是为这个群体去打造一些能够让他们适合居住的，相对有尊严的一种生活环境。

　　“所以我们一直在提倡，这里面可以考虑的一个创新点是在于，能不能把公积金制度、租金性住房的建设，还有公募REITs合在一起，比如说这些城市的新市民也好，一年增加1500万的新市民，或者农业转移人口也好，或者是暂时没有城市户籍的这些人也好，他只要缴纳公积金，公积金中心有没有可能把一年大概将近1000万亿的城建资金，用于一些租赁住房的建设，同时通过公募REITs的方式，利用市场机制能够撬动，最终通过这种方式解决大量转移人口的居住问题。”刘俏说。

　　刘俏表示，自己曾经做过测算，大概通过这种方式，如果每一年投七八千亿人民币的话，大概一年能解决将近900万个家庭的居住问题，就是按照50平米一个小两居的方式，这在未来是可以思考的。

　　在他看来，到目前为止不管是公积金中心，还是租赁住房建设，还是公募REITs，在制度层面上没有任何障碍，但把三者结合在一起之后有针对性的做这样一种创新的话，对我们讲的推进共同富裕的实现，是不是能有一些推动作用。

　　除了农村人口之外，还有城市人口的问题需要解决。

　　“其实城市人口的整个收入结构里面，只有10%是财产性收入。但是城市人口整个的资产，住房资产占了将近60%，当然还有20%的金融资产。大家经常讲股市好，市场经济好，消费就好。其实有的时候想的话，应该是房市好，消费才会好，经济才会好。道理很简单，因为住房占60%的家庭资产。”刘俏说。

　　刘俏表示，以2019年的数字作为测算，目前整个中国的存量住房面积大概是187亿平方米，对应的总价值大致是400万亿人民币。在疫情期间，大概下降了20%左右，主要城市的二手房的房价下降了20%左右。

　　“大家可以粗略测算一下，将近有70万亿-80万亿的财富蒸发了。从去年到今年面临很大的挑战在于大家的消费信心不足，如果说消费者主要的资产是配置在住房上，同时你在过去三年有将近20%的财富蒸发，总量达到70万亿-80万亿左右的情况，这种情况下你要恢复信心的话，你需要先把这70万亿-80万亿的财富损失以某种方式得到弥补。”刘俏说。

　　怎么做这个事情？在刘俏看来，未来有没有可能，因为现在考虑到这187万亿的存量住房资产，绝大部分其实都是购房者的二套房、三套房、四套房，本身除了资本收益，房价涨的时候把它卖出去获得回报之外，有没有更好的运营起来。

　　“通过一些金融创新。举个例子，回到刚才讲的三位一体的改革方案上来，类似于像公积金中心这样的机构，能够利用市场化的资产收购一些这样的房子，然后把它运营起来。通过这种方式能够吸纳每年新增的1500万的新市民，而总量在2035年之前会达到将近4个亿的群体。这背后我觉得会为未来中国的房地产市场的发展带来一种新的思考，也就是说从开发模式可能更多向运营模式转移。同时，我们居民的财产性收入，也可能在这个过程中会以某种方式体现出来。从现在仅仅是10%这样一个比较低的比例，能够不断提高，或者提高到一个更高的比例。我想这一点其实也有待于房地产金融这个领域的一些创新举措的不断推出。”刘俏说。

　　刘俏表示，如果按照常规的测算，我们到2035年基本实现社会主义现代化，我们的消费大概会占到整个GDP的60%，而且服务消费又占到消费的60%。这种情况下，社会把大量的资金压在房地产上面，对未来经济结构的转型也不是特别有利。

　　刘俏同时指出，可能未来一段时间我们还面临更大的一个问题，整个房地产开发模式还面临一个更大的挑战。未来的人，不管是新市民也好，未来的农业转移人口也好，还有那些徘徊在城市和乡村之间的群体，高达4亿的人，他们未来会去什么地方，这是在做金融的时候需要去思考的一个问题。

　　“中国绝大部分城市人口是严重不足的。这个趋势未来会缓解还是会进一步的恶化，我不知道。但就说明一点，可能未来的人口必定是向某些城市、向某些区域做更大量的汇聚。那这种情况下他们怎么去、去什么地方，他对未来产业结构的变迁，对各个地方的区域经济发展有非常深远的影响。”刘俏说。

　　在刘俏看来，房地产金融有没有可能，通过保障性租赁住房的建设，通过公募REITs的建设，让这些金融产品能够在市场上交易，底层资产是处于不同城市的一些保障性租赁住房。通过这些公募REITs在二级市场这个价格本身，它提供了一个定价的锚，告诉我们基本面的情况，能够引导资源更好的配置。

　　“假如说我们发现某一个地方的公募REITs的价格不断上涨，就意味着这个地方的保障性租赁住房的建设和服务品质，它的租金价格，各方面在不断提升，可能意味着人在往这边流入。我想通过这种方式，金融反而回归到它的本意，就是更好的以价格发现的功能引导资源更好的配置。”刘俏说。

　　在发言的总结中，刘俏表示，房地产金融创新和共同富裕连在一起挺难的。

　　但是刘俏认为，我们现在最大的一个价值在于，通过这种保障性租赁住房的建设，通过REITs市场的建设，通过公积金从政府层面上更大程度、更有包容性的覆盖面扩大的话，我们尝试着把社区这个概念恢复起来。

　　“我想，存量住房资产的运营可能是房地产未来重要的发展模式，这背后会带来城市居民财产性收入的提升，也会带来新市民本身生活环境更好的改善，让整个消费的资源配置更趋于合理。我想通过这种方式，可能我们更容易看到一个接近共同富裕的社会的出现。”刘俏说。

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