高和资本执行合伙人周以升：REITs的管理分为五个层次_新浪财经

　　5月21日消息，由清华大学主办的“2023清华五道口全球金融论坛”于5月20日至21日在京举行，主题是“坚定信心，高质量金融发展服务中国式现代化”。

　　清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升表示，公募REITs取得了很好的成果。首先从量上来说，截至2023年5月19日，共发行27只基础设施REITs，市值为900亿元左右，今年以来共发行3只。从类别来说，产权类和收益权类并重。从业态多样化来说，除了传统基础设施外，加了保障性租赁住房和消费基础设施。另外，也推动了扩募机制。截止目前，首批扩募申请获准的4只REITs持有人大会均表决通过。

　　到目前为止，首批发行的9单REITs价格平均涨了9%左右，投资人也获得了较好的收益。然而也有一些REITs产生价格上的波动，比如从2023年初到现在，中证REITs指数跌了10%左右。周以升认为，这些调整都很正常。一方面，在试点期，所有人都是在摸索，包括监管层、原始权益人和投资人。二则，在这个百年变局中，宏观微观都有诸多不确定性，这些不确定性必然要通过资本市场来反映。然而，REITs作为一个股债混合性质的产品，仍然有其自身的生命力。

　　通过资本市场做价值发现和风险识别，也一定会出现REITs的分化。那么如何识别风险，做价值发现呢？

　　周以升表示，需要了解REITs本质是资产的上市。因此，必须要以资产自身作为出发点。资产价值判断必然与资产的管理能力相关。这就是证监会强调“管资产”的主要依据。这里面涉及三个问题：资产自身现状如何，如何进行有效的管理，以及如何进行披露。首先是，资产现状的评价，客观了解资产当前的物理和经营状态。

　　其次，如何有效管理是决定REITs是否会值钱的标准。周以升指出，REITs的管理分为五个层次，分别是物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。

　　“最后是披露问题。如何规划合理的披露口径，设置精准的披露指标？如何对评估REITs的价格？此前，大部分投资人只关心派息率，我认为会产生很多误差，产权类和收益权类的差别很大，不能直接对比；而且这个指标和物业自身的估值有很多其他扰动变量，包括管理费、分派率、杠杆率等等。“周以升称，从管资产出发，建议用隐含的资产估值作为评价基准。以产权类资产为例，建议披露隐含的资本化率，比如某一统一时点，比如年末基于股价计算的隐含资本化率。隐含资本化率的计算应该充分考虑分子指标的选择，建议用NPI，也就是扣除管理费后的经现金流作为基准，并需要扣除维修等资本开支等。只有用一个统一的、可对标的语言，才能够客观的评价各个REITs之间的区别，才能实现优胜劣汰的迭代。