事发上海市中心老“豪宅”!外立面突然脱落,电梯坏了没钱换,最早的商品房如何焕新

事发上海市中心老“豪宅”!外立面突然脱落,电梯坏了没钱换,最早的商品房如何焕新
2024年10月29日 20:01 上观新闻

房龄20年以上的商品房小区

是什么样?

“设施老旧,没人管”

“住在里面的人很担心未来”

“我住在高楼商品房,

我很担心电梯维修的问题”

……

中国在20世纪90年代中后期进入商品房快速增长期,出现了大量新建商品房,在上海,最早一批商品房寿命已近30年,房龄20年以上商品房小区比比皆是。“当小区慢慢变老,家园何以生新?”在黄浦区日前举办的“零距离家园·开放麦”活动上,社区治理者、专家学者、业主代表,共同为这一社区治理难题求解。

解决的核心是资金

豫园街道党工委书记邵泉第一个发言,他讲起辖区内一处早期商品小区的“境遇”。

位于黄浦区河南路上的太阳都市花园(二期)小区,是上海的知名小区,在2001年建成,是上海早期的“外销房”之一。“算得上当年的豪宅。”邵泉说,但经过20多年变迁,“美人迟暮”。小区公共设施严重老旧,包括内部消防、楼顶、绿化,喷水池早就无法喷水了。小区新的业委会当选后,最主要的想法就是改变小区现状,让破败小区能有一个全新的状态。

业委会先从解决电梯问题入手。用了20多年的电梯经常出现故障,每次只能小修小补,一些零件到后来都配不到了。业委会希望能对电梯进行全面更新。经测算,5栋楼需要更换10部电梯,总资金将近300万元。可当时整个小区的维修资金只有300万元左右。如果把所有的维修资金用于电梯更换,就没有余额用于其他事务,且上海对维修资金有一个监管规定:不能低于原始维修资金的30%。

维修资金续筹是商品房的一大治理难题。在太阳都市花园(二期)小区的居委会、业委会和物业“三驾马车”齐心协力下,最终续筹成功。“小区250户居民缴付率达到了98%,10部电梯在2023年全部更换完毕。”邵泉说,用上新电梯后,居民的满意度非常高。

位于斜土路、制造局路上的华浩苑小区,面临的问题更为棘手。

黄浦区半淞园路街道党工委书记夏凌霞介绍,华浩苑小区有着超过20年以上的房龄,同样遭遇了小区衰败的问题。最突出的问题是建筑外立面脱落,“不止一次砸到过汽车”。上一届业委会因无法解决这个问题,集体请辞。

解决这个问题的核心还是“资金”。在属地街道与居委会的引导下,几位年轻业主站了出来,被推选为业委会成员,他们希望能够推动小区彻底更新。

“当时,小区业主内部有两种声音:一种是觉得不要花太多钱,小区外立面维护一下就行了;另一种是希望对小区进行一次大的更新。很有意思的是,持前一种观点的大部分是上了年纪的老业主,持后一种观点的主要是年轻业主。”夏凌霞说。

经历了很多波折,在居委会、业委会的努力下,小区业主们决定:放弃小修小补的念头,启动华浩苑外立面的大修。同时,业主们也逐渐达成了共识:小区一些老问题也要解决,包括电梯老化,小区消防连廊被一些居民当作自己阳台封闭起来,维修资金不足等问题

由于需要筹集的费用较高,小区更新目前尚在推进中。据估算,住房面积最小的居民至少要出两万多元,面积大的居民可能至少要出五六万元。

需要更多政策支撑

近年,上海各区启动了“美丽家园”建设,投向主要是老公房。商品房则主要靠“自转”;但早期商品房普遍面临着物业费用偏低、维修资金不多的局面。与会嘉宾认为:“早期商品房亟须政府‘推一把’。”

以黄浦区为例,全区在2000年之前竣工建造的商品房小区有119个,占全区住宅小区占比的20.8%。其中,每月每平方米物业费低于两元的有93个小区,2-5元的仅有26个小区;119个小区中有10个小区的维修资金已低于30%,还有23个小区的维修资金在30%-50%之间。黄浦区房管局相关负责人介绍,推动早期商品房更新,黄浦区主要算好“三本账”:一是推动维修资金续筹,以解决老化设施更新的资金难;二是帮助小区做好公共收益入账,进一步开源;三是支持物业费合理调价,实现管理品质的提升。

这几年,上海不少区都出台了对老旧电梯更换的补贴或奖励政策。黄浦区是较早推出此类补贴的城区,在2019年启动,每年推动200台超龄服役电梯完成更换。“这一政策主要起到激励的作用,用政府补贴的‘小头’来激励业主出‘大头’。”黄浦区房管局相关负责人说。

不过,与会嘉宾认为,推动商品房更新还需要更多支撑。

在现场,有社区干部建议:住房公积金现在可以在既有多层住宅电梯加装中提取、使用,那么对本身就带电梯的商品房业主来说,并没有这方面需求。这部分业主可能有维修建筑外墙等方面的需求,相关部门未来是否可以考虑,将这些需求纳入住房公积金提取使用的范围。

有业主代表建议:目前商品房小区更新需要多少资金,都是前期测算出来的,并不精准;可如果筹集多了,一旦冲入维修资金账户中,按照现有规定,是不能退回来的。是否可以探索专款专用的方式:如,为了维修建筑外墙,专门筹集一些资金,存入指定账户,如使用后有结余,可退给业主。如何建立账户,如何监管资金等等,这需要更多政策层面的支撑。

市委党校社会学教授何海兵则建议,推动商品房更新还需要更多法治层面支撑,要纳入法治轨道中。

解放日报·上观新闻原创稿件,未经允许严禁转载

作者:唐烨

微信编辑:泰妮

海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP

VIP课程推荐

加载中...

APP专享直播

1/10

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

股市直播

  • 图文直播间
  • 视频直播间

7X24小时

  • 10-29 聚星科技 920111 6.25
  • 10-25 港迪技术 301633 37.94
  • 10-25 健尔康 603205 14.65
  • 10-22 科拜尔 920066 13.31
  • 10-21 强达电路 301628 28.18
  • 新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部