戴德梁行发布第五期中国REITs指数之不动产资本化率调研报告_新浪财经

　　中国经济时报记者周雪松

10月17日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行联合瑞思不动产金融研究院发起“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。

　　报告显示，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；非一线城市因其经济的快速发展和相对较高的投资收益率，正逐渐成为投资者的新焦点。关注度最高的前5名城市或区域分别为杭州、成都、苏州、粤港澳大湾区（广、深除外）及南京。

　　长租公寓/服务式公寓因其稳定的市场需求和政策支持，在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。公募REITs的引入有利于实现长租公寓/服务式公寓的“投融管退”，从而带动其交易关注度的提升。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/服务式公寓投资的主力军。此外，对比疫情前，投资人对酒店业态的信心有所增强。

　　甲级写字楼和商务园区的机构关注度下滑，以及交易活动向自用买家倾斜，表明市场正在经历结构性变化。当前经济环境下，机构投资人与自用买家对办公物业的投资逻辑有明显差异，市场从前几年以机构投资者为主，转变为当前以自用买家为主，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购买甲级写字楼、商务园区。这些买家通常更注重物业的长期价值和战略适配性，而不是短期的市场波动。虽然市场整体面临挑战，但自用买家的活跃为市场提供了新的视角和机遇。

　　随着疫情影响的减退和消费基础设施公募REITs的陆续上市，投资者对零售物业的兴趣显著回升，恢复至疫情前的信心水平。此前，投资者对零售物业的投资热情主要集中在一线城市。随着公募REITs的推出，预计将显著增加投资者对新一线及二线城市零售物业市场的兴趣，从而提高这些城市零售物业交易的活跃度和市场流动性。这一变化不仅为投资者提供了更多元化的选择，也为非一线城市的零售物业市场注入了新的活力。

　　投资人对不同细分业态的区域选择也有明显差异，在四个主要的一线城市中，北京关注度最高的工业类资产为数据中心，而上海关注度最高的则为工业厂房，深圳和广州关注度最高的为仓储物流资产。在本次调研中，工业厂房的投资关注度显著提升。随着大模型和云计算需求的激增，数据中心作为关键的基础设施，正迅速成为投资者关注的焦点。2024年，投资人对仓储物流业态的关注度有明显回落，主要由于全国部分区域仓储物流供过于求，租金和出租率均出现下滑，导致投资人对该业态的信心不足。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，1014号文的发布标志着基础设施公募REITs发行步入常态化，REITs市场在不动产大宗交易中的价格发现和价值引导作用日益凸显。戴德梁行发布2024年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。

　　戴德梁行北区董事总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，戴德梁行连续发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，我们衷心感谢参与此次调研的97家机构和行业专家。我们期待与大家共同促进中国不动产金融行业的持续健康发展。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。希望通过本次调研不动产大宗交易Cap Rate水平，在中国内地基础设施公募REITs市场快速扩容之际，揭示底层资产定价规律，为国内基础设施公募REITs市场长期健康发展提供有益的参考借鉴。