卢冰调离,曹江巍执掌万科北京

卢冰调离,曹江巍执掌万科北京
2024年10月16日 12:02 媒体滚动

转自:中国房地产报

从过去两年的表现来看,刘肖的继任者卢冰也并没有完全解决问题。曹江巍此次重回北方,或许依旧是背着“救火”的任务。

彭红侠/

万科集团组织架构再次进行调整。近日,万科集团内部发文,将原来的七大区域公司缩减为五个,原本的东北区域、西北区域调整为总公司,总公司只设置一套管理职能,对片区内各城市项目进行集约管理。

人员安排上,原核心班底基本保持不变。唯一的变动是广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰,重回北方负责北京区域,而卢冰则调任新成立的办公事业部。

而就在半年前,万科北京刚刚完成一轮组织架构调整。

4月11日,万科北京启动城市合并及组织架构调整。北京公司合并包头事业部,管理北京、包头、廊坊、张家口区域业务;太原公司合并石家庄公司,管理太原、石家庄、保定、晋中业务;冀北地区公司负责唐山、秦皇岛业务;济南地区公司负责济南、临沂、淄博业务;青岛地区公司负责青岛、潍坊业务;天津地区公司负责天津业务;烟台地区公司负责烟台、威海业务。

从组织架构调整到区首换帅,万科北京为何频繁生变?

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五年换三帅

从刘肖到卢冰,再到曹江巍,万科北京区首的变更频率更在进一步加快。

2021年6月,万科原北方区域首席合伙人刘肖离开深耕6年的北方市场,调回总部任职,担任集团执行副总裁、首席运营官。而在同年11月,刘肖被万科集团通报批评降2级,被扣减2018、2019年度的经济利润奖金各500万元,合计1000万元。

除了刘肖之外,还有一批下属也被处罚了。

时任北京公司合伙人张建新,北京公司投资负责人陈嘉庆、侯岳,以及北京公司事业部负责人岂晓伟因负有直接责任,也被做出通报批评、降职、罚款等不同程度的处罚。

有消息称,处罚原因系万科在内控核查中发现违规问题,涉及原北方区域事业部沈阳公司,北京公司及原唐山事业部。也有观点认为,刘肖主政北方区域期间大刀阔斧改革,包括推行存量资产改造、“6+X”转型、牵手链家成立家装平台万链等,创新有余但也为北京区域留下开发业务基本盘相对较差,拿地能力弱等问题。

万科北京区首的继任者卢冰,是万科北京区域的“老人”,也配合刘肖管理北京公司多年。

从履历上看,卢冰自2005年就已经担任万科北京公司的副总经理。2012年,北京和天津两地的中层互换,卢冰执掌天津万科公司。7年后,卢冰重回北方区域担任副总经理,协助当时的区首刘肖负责北京公司的工作。2021年6月,刘肖调回总部任职,卢冰开始担任万科北京区域首席合伙人。

卢冰从天津调回北京公司时,万科曾在人事调整中点评,“卢冰曾把当年问题最大的天津公司一点点带回正轨,且善于深耕经营性业务。”卢冰掌管天津公司时期,天津万科业务主要发力点在长租公寓领域,拿下包括华苑产业园区的泊寓、泊寓水西店等项目。

这也是卢冰接手万科北京后,亟须解决的问题。此时的万科北京,远非数年前行业前几的辉煌,而是大量的滞重资产和风雨飘摇的市场环境。

公开资料显示,2021年,万科北京区域对集团的营业收入贡献仅有13.79%,当年该区域的权益净利润还亏损了3.83亿元,整体权益净利润为-1.45%,是当时集团七大区域中唯一负值区域。

但在接下来几年,万科北京业绩虽有所波动,但依然没有太大起色。年报显示,2023年北京区域销售额506亿元,在公司整体销售额中占比仅13.5%,相较2022年的13.7%未有明显提升;而去年同期南方区域和上海区域销售额则分别为892.7亿元、1291.4亿元,占比分别为23.7%和34.2%。

今年上半年,万科北京颓势依旧,亏损约18.55亿元,成为万科亏损程度最大的区域公司。从过去两年的表现来看,刘肖的继任者卢冰也并没有完全解决问题。曹江巍此次重回北方,或许依旧是背着“救火”的任务。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,万科北京频繁人事调整,主要是为了进一步强化项目运营与收益及管理。

“在卢冰任职期间,北京区域的销售业绩可能并没有达到万科总公司或者说股东的预期,另一方面是因为在北京项目的经营运营的项目收益并不理想。”谢逸枫认为,诸多原因下,把像曹江巍这种更有项目运营经验、有收益管理的人才,调到北京区域任职,是正常的组织架构调动。而对曹江巍而言,能否扭转北京区域销售额的疲态、如何破局成为其接下来面对的重要挑战。

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自持难题待解

上任万科北京区首3年,卢冰公开露面的次数并不多,但他从未回避万科北京的“历史遗留问题”。其中重要问题之一,就是自持物业比例偏高。

2022年媒体交流会上,卢冰曾提及万科北京的租赁业务,根据卢冰在媒体交流会披露的数据,截至2022年9月,万科在北京获取集体用地租赁住房22167间,约占市场30%。

对房企来讲,按月收取租金,显然不如一次性出售来得痛快,而在北京,万科手中还有更多不能用于出售的资产。

2016年年底,万科北京耗资109亿元拿下海淀永丰两块地,其中18号地为万科独立摘得,19号地为万科住总联合体拿下。这两块地是住宅用地,70年产权,但要求100%自持。这样的地块,在此之前并未有样本可供参考。

有观点认为,当初万科北京激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待,但随后的政策几乎卡死了这一幻想。硬着头皮走下去,成为万科北京唯一的出路。

从2018年起,翡翠书院项目开始入市租赁,最长租期10年。根据相关报道,翡翠书院90平方米三居室月租金为1.5万~1.8万元,如果一次性签订10年的租期合同,租金180万元起;180平方米以上复式四居室月租金为3万~4万元,10年租金最高480万元。

此外,根据万科披露的数据,把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后,项目总投入约160亿元。

面对大规模的自持和漫长的投资收益周期,万科北京做了很多尝试,但最终都没能实现。2018年,合作方住总宣布退出,独木难支的万科北京只能将还未开发的18号地退回。今年7月,该地块被保利建工89亿元拍下,开发项目案名为嘉华天珺。

不止自持的翡翠书院,此前万科北京绕开土地拍卖市场,收购而来的大量存量资产,也成为万科北京难以甩掉的沉重包袱。比如曾被刘肖寄予厚望的大都会79号,据说由于公寓产权分割等问题,多年未有任何商业上的回报。

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待开发项目只剩1个

为了消化在北京市场上的项目存量,万科北京在土地市场上销声匿迹了很长一段时间。直到去年8月,拿下万科东庐地块,万科北京时隔4年半后才重返北京土地市场。

这也是去年初万科北京总经理林瞳上任以来,拿下的首宗地块。对林瞳而言,他需要证明自己有能力改变局面。

不过对于这块地,万科内外对其态度不一。开盘前,有业内人士对万科东庐抱有质疑,认为这个项目是万科北京对通州政策的一场赌局,也质疑万科离开北京市场太久,可能面临的“手生”问题。

可对万科北京来说,这是重返北京、站稳北京、深耕北京难得的契机,是一场只能赢、不能输的战争。

“万科东庐指向性意义很强,如果这个项目卖不好,万科北京可能接下来几年都不会也不能再拿地。”一位头部房企人士对中房报京津冀说。

去年末,万科东庐首次开盘即发布热销海报,称当日去化345套。北京市住建委网签数据显示,该项目获批预售874套房源,截至目前网签618套,去化率7成。

尽管万科东庐卖得还不错,但万科北京几年沉寂下来,业绩已与其他房企有较大差距。加之极少的土地储备,让万科北京可开发住宅并不多项目,大部分项目即将面临交付。慢周转自持物业比例偏高,这个坑还需要多长时间去填,目前来看几乎是一个无解题。

而在交付方面,近期万科北京通州区城市之光东望项目也面临“交付难”问题。据项目业主爆料,合同原本约定6月30日交付,当日数百户业主、北京市住建委、警方到场与万科方沟通交付事宜无果,最终确认万科北京无法在合同约定日期交付,且彼时未正式通知业主确切交付时间及延期原因。

北京市住建委表示,正在调解万科北京与总包单位的经济纠纷。而万科北京尚未书面证实无法交付是否与该因素相关。

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困境何解?

从北京区首卸任后,万科为卢冰安排的新职务——办公事业部负责人,这是一个新成立的部门,主要职责是进一步提高万科旗下商业、办公资产的经营效益。

卢冰在万科任职期间,也曾有过经营性业务的管理经验,这在一定程度上与新成立的办公事业部的相关业务适配。

而接替卢冰管理北京区域的曹江巍,被视为提升万科北京的关键要素之一。

公开资料显示,曹江巍出生于1977年。2002年,曹江巍加入万科,曾任沈阳万科工程管理部总经理、助理总经理、副总经理。2010年,万科进入山西,成立太原公司,曹江巍被任命为太原公司总经理。2019年,曹江巍被调任至万科青岛公司,担任总经理。一年后,他又去往万科广州公司。在担任广州万科总经理期间,房地产市场面临下行压力,但是广州万科多个项目依然取得了不错的成绩,不少项目进入全市TOP10销售之列。

此次接管万科北京区域是曹江巍重回北方,亦是其职业生涯的新起点。

区域市场接连失利,当前万科在北京战场可用底牌确实不算多了。未来,万科北京区域能否在激烈竞争的环境中走出疲态、实现破局,这将是曹江巍面临的挑战。

值班编委:马琳

责任编辑:彭红侠

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