转自：新华财经
新华财经纽约8月17日电（记者刘亚南）纽约市曼哈顿岛下城金融区是办公楼宇高度集中的区域，摩天大楼非常集中，也是纽约这座国际金融中心城市向外辐射的主要源头之一。
纽约商业化高度集中后，地价高涨推动摩天大楼的建设，办公楼宇所代表的商业得以留存，而居住、餐饮、娱乐和文化活动等功能则不断向外疏解。时至今日，每天早上仍旧有大量的人员和物资材料通过不同渠道汇集到曼哈顿岛尤其是金融区，晚间则纷纷离去，就像潮汐一样为曼哈顿岛的运行提供保障，但也带来交通拥堵和办公区晚间缺少居民的问题。
近年来，金融科技的发展让其他美国城市得以发展金融总部业务，而纽约经营和生活成本上涨，不少金融机构选择搬离曼哈顿岛的金融区，流向佛罗里达州、得克萨斯州、加州、甚至田纳西州等地。
新冠疫情的冲击让更多人选择远程办公，曼哈顿办公楼入住率迄今仍显著低于疫情前水平。房地产顾问公司Avison Young发布的数据显示，今年第二季度曼哈顿办公楼空置率为19.6%，在过去三年保持相对稳定，但显著高于疫情前10%左右的空置率。
为化解办公楼宇空置率高和纽约市住房长期供给不足的难题，纽约市推动把一些条件适合的办公楼改造为住宅楼，一些项目已经完成并开始入住。同时，多个博物馆、剧场和超市相继在金融区开业，使得金融区除了上班族和游客外有了更多常住居民，这一区域变得更有人气。
纽约闹市区联盟总裁杰西卡·拉平（Jessica Lappin）表示，尽管商业房地产市场正在努力寻找立足点，曼哈顿下城仍在以令人兴奋的方式发展。
数据显示，曼哈顿下城区域现有346栋住宅楼和3.48万套住房，正在开发的住宅楼有16栋，包括5188套住房。该地区私营部门雇佣就业人数为23.24万人，但2023年居民人数仅为6.7万人。
图为5月23日拍摄的曼哈顿下城俯瞰图。新华社记者刘亚南摄从1995年以来，已经有179个不动产从办公楼改造为住宅楼或酒店，提供了1.67万套住房和675个酒店房间。这促使下城区域的居民人数从2001年9·11事件以来几乎翻番。
一些房地产企业看到这方面的商机，专门从事办公楼改造住宅楼的投资、施工和运营等。其中，成立于1997年的Metro Loft管理公司在过去20年间已经在下城区域参与10多个这样的改造项目。
其中，华尔街1号大厦的转型具有相当标志性意义。建成于1931年的华尔街1号大楼位于华尔街和百老汇大街的交叉口，总共有51层，紧邻纽约证券交易所和三一教堂，被认为是流行于上世纪二三十年代装饰派艺术的杰作。该建筑长期作为欧文信托公司、纽约银行以及纽约梅隆银行的总部，并对外出租。其位于地下21米至22米的金库曾经仅次于纽约联储银行和英格兰银行金库的规模，改造后成为地下健身房。
图为8月10日拍摄的华尔街1号大厦外景。新华社记者刘亚南摄这一纽约市地标建筑于2014年被纽约梅隆银行以5.85亿美元的价格出售，并从2018年至2023年被改造成566套公寓对外出售，改造成本高达15亿美元，曾经是纽约市最大的此类改造项目。
据销售人员介绍，公寓规模从单间公寓到四居室不等，售价从89.5万美元至1275万美元不等。面积为55平米的单间公寓售价为89.5万美元，面积100平米左右的两居室售价从225万至339万美元不等，三居室售价接近1000万美元。
图为8月10日拍摄的华尔街1号大厦入口。新华社记者刘亚南摄经过改造，楼龄接近百年的华尔街1号如今是一栋高档住宅，楼内有“天空”泳池、600平米公共办公区域、餐饮设施等，而亚马逊公司旗下的“全食超市”（Whole Foods Market）已经在这一建筑的底层营业。改造中同样在一侧的裙楼加盖了几层，“天空”泳池就位于新建的楼层。
图为8月13日拍摄的华尔街1号大厦38层天空泳池。新华社记者刘亚南摄记者13日看到，可能是由于工作日的关系，华尔街1号内的公共设施没有什么住户在使用，销售人员在忙于招待潜在客户。
华尔街1号销售代表安娜·扎罗（Anna Zarro）表示，自2023年3月开始有住户搬进以来，现在已经有数百人住在这一大楼内。
图为8月13日拍摄的华尔街1号大厦39层餐吧外景。新华社记者刘亚南摄据介绍，华尔街1号公寓的买家除了在华尔街工作的人以外，还有一些来自亚洲等地的投资客或购买但不用来常住的客户。
图为8月13日拍摄的华尔街1号大厦一处高层三居室公寓主卧内景。新华社记者刘亚南摄而总共22层的沃特街25号大厦曾经是纽约每日新闻和摩根大通银行的办公楼，在新冠疫情期间腾空。新的业主以2.5亿美元的价格购入后，正在把这栋办公楼改造成住宅楼，并在楼顶加盖10层。最终，将改造出1300套公寓用于出租，从单间公寓到四居室不等。
图为8月10日拍摄的沃特街25号大厦外景。新华社记者刘亚南摄据介绍，改造后的住宅楼将包括一个篮球场、一个桑拿房、室内和室外游泳池、健身房、一个楼顶室外休息室、共享工作空间和休闲空间等设施。这一目前纽约市最大的办公楼改居民楼项目预计在2025年11月完工。
图为8月10日拍摄的沃特街25号大厦楼下施工场景。新华社记者刘亚南摄记者看到，沃特街25号大厦加盖10层框架已经基本完成，原有建筑的外立面相当一部分已经加装玻璃窗，颜色从砖红色改为更为活泼的灰色和蓝色等。施工电梯在不停上下运送物资，楼下则在用卡车清理建筑垃圾。
在沃特街25号大厦附近，业主在2023年中以1.725亿美元的价格购得布罗德街（Broad Street）55号大厦后，随即推动把这一总高30层的办公楼改造成住宅楼的施工，并在楼顶加盖6层。
图为8月10日拍摄的布罗德街55号大厦外景。新华社记者刘亚南摄完工后，布罗德街55号大厦将提供571套公寓对外出租，公共设施包括一个私人俱乐部、一个健身房、共享工作空间、一个楼顶泳池和烧烤区域等。
记者看到，正在有货车向布罗德街55号大厦运送建筑材料，楼顶加盖的楼层依稀可见。
在步行几分钟就可以到达的沃特街160号，改造工作已经基本完成。这栋建于上世纪70年代的24层办公大厦已经被改造成586套公寓向外出租，同时在楼顶加盖了5层。
图为8月13日拍摄的沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）外景。新华社记者刘亚南摄实际上，开发商已经将沃特街160号命名为“珍珠大厦”，并设立网站对外招租，租客已经从今年1月开始入住。据报道，该栋建筑的入住率已经达到50%左右。
图为8月10日拍摄的沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）入口处。新华社记者刘亚南摄记者看到，不时有住户进出“珍珠大厦”。在大厦的一层，有专门的前台接待人员，设置有快递收发区、休息区、办公区、邮箱区，甚至还有电吹风和扫地机器人等用具的出租区和零食售卖区。
图为8月10日拍摄的沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）大厅内用于出租的居家用品和零售柜。新华社记者刘亚南摄“珍珠大厦”居民还可以存放自行车，使用专门的货梯，所有公共区域有免费Wi-Fi提供。公寓内配备洗衣机和烘干机，进一步增加了便利。
图为8月10日拍摄的沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）大厅休息处。新华社记者刘亚南摄服务人员告诉记者，地下楼层设计的保龄球馆、健身房、SPA、游戏区、宠物沙龙、阅览室、休息区和儿童游乐园等将在本月底可以使用。同时，建筑的楼顶还有天台、酒吧、休息区、电视大屏幕、共享工作和餐饮区域等可供使用。
图为8月10日，新租户在向沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）内搬运物品。新华社记者刘亚南摄“珍珠大厦”网站提供的信息显示，其户型从单间公寓到两居室和阁楼套房不等。值得注意的是，还有两种延伸户型，分别是单间+居家办公室以及一居室+居家办公室，更好把居住和办公融合在一起。这些房屋的租金也着实不菲，月租金起步价超过3000美元，一居室+居家办公室月租金为6000-7000美元左右，两居室月租金有的接近8000美元。
图为8月13日，一些沃特街160号大厦（“珍珠大厦”）的居民在顶层公共活动区域内办公学习。新华社记者刘亚南摄记者13日在实地考察后发现，所谓居家办公室更多是开发商推出的概念，并没有为办公而作出特别的安排。不过，在顶楼的共享工作区包括会议室、电话间和工作间等，布局与共享办公企业WeWork颇为相似，使用目前也不需要付费或预约。由于入住率较高，“珍珠大厦”公用设施使用的人数较多，人气较为旺盛，不时还可以看到居民从大厅进出遛狗。
据销售人员介绍，“珍珠大厦”管理方对租户最大常住人数有上限规定，租户可以签订一年或两年的租房协议，到期后再延长，房租可能根据市价有所上调。
从华尔街1号大厦和“珍珠大厦”有关人员处得知，不管是出租还是购买，这些大厦本身没有停车场或车位，住户需要自己另想办法解决停车问题，这在停车资源尤为紧张的下城地区是一个较为普遍的问题。
编辑：王姝睿
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