【新华财经调查】公募REITs呼吁扩募机制 畅通渠道面临挑战

转自：新华财经

新华财经上海8月16日电（记者 杨溢仁）眼下，关于“尽快建立持续成熟的扩募机制”“全方位提升REITs扩募效率”等议题成为业界关注的焦点。

“个人认为，建立持续成熟的扩募机制势在必行。”泰康资管投资执行总监张钰才指出，“当前，C-REITs市场中的单只REIT体量较小、资产较少，这对大型长期资金配置构成了挑战——集中度压力较大，且多数REITs为首发资产，存在周期性波动。

打造大市值REITs迫在眉睫

根据戴德梁行统计，目前全亚洲市场共有REITs产品225只，总市值2500亿美元（约18000亿元人民币）。按市值排名，我国基础设施公募REITs（简称 “C-REITs”）排名第四（约1300亿元人民币）；按产品数量排序，C-REITs排名第三（仅次于日本和新加坡）。

可以看到，发展较早的亚洲REITs市场——包括香港、新加坡、日本，已有20年时间。目前香港共发行REITs产品11只、新加坡40只、日本58只。C-REITs上市虽仅3年，却已有41只产品发行上市，呈现出了起步晚，发展快的特征。

业内专家普遍预计，截至明年年末，根据产品数量排名，C-REITs很有可能会成为亚洲排名第一的REITs市场。

不过，记者也注意到，虽然海外REITs数量有限，但市值较大。尤以新加坡市场为例，40只REITs产品的市值超过5000亿元，对比C-REITs市场——41只产品的市值约1300亿元而言，差距了然。

“究其原因，海外REITs会通过不断扩募实现市值放大。”戴德梁行不动产金融负责人刘慧称，“未来C-REITs扩募或成为市场规模扩大的重要驱动力。”

张钰才认为，通过持续扩募打造大市值的头部REITs迫在眉睫，因为这有助于大体量长期资金借由配置头部资产更有性价比地参与REITs投资，降低REITs组合的管理风险。同时，通过扩募不断装入优质资产，分散REITs组合内单资产的风险，起到提高REITs中长期收益预期的目的。”

长期视角下，随着扩募环节的打通，我国公募REITs二级市场或将根据REITs的扩募属性、管理人的运营能力、拟扩募资产质量好坏等逻辑，迎来更多交易机会。

畅通渠道仍需直面挑战

毫无疑问，从试点到常态化发行，再到扩募资产上市，我国公募REITs走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的发展之路。

“扩募是REITs的生命力，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。在资产证券化的大背景下，基础设施存续规模庞大的行业资产具有极大的包装空间。”一位机构投资人向记者表示，“公募REITs的推出，旨在鼓励更多企业着眼于长期，从运营端和管理端体现自身的价值，这对于从高速增长迈向高质量发展的中国市场至关重要。个人认为，未来国内的超大型REITs更可能出现在交通（铁路）、清洁能源、消费基础设施等领域。”

不过，在现行的制度安排下，记者也发现，国内公募REITs平台的持续扩张依旧受限于资产准入门槛较高、资产整合难度较大等多方面阻力。

首先，就资产准入门槛而言，现行公募REITs制度对于单体资产成熟度要求较高，对资产合规性要求均高于上市公司，这会拉高拟发行资产的前期培育成本，导致部分存在可控合规瑕疵但经营相对不错的资产较难纳入公募REITs平台。

其次，就资产整合难度来看，公募REITs平台在公开市场中收购优质资产的实施路径，通常存在资产卖方主体资质受限、返投难度较大等问题。此外，目前Pre-REITs与公募REITs的衔接也存在阻碍，基金通常较难作为原始权益人进行返投。

截至目前，C-REITs市场中仅有4 单项目完成扩募，首发及扩募资产规模合计1273亿元，涵盖高速公路、产业园区、清洁能源等7个资产类别。

多措并举激发市场活力

那么，如何才能提升扩募效率，继而激发市场活力？

多位受访的业内专家表示，未来可从前期培育、完善扩募机制、建立投资者教育体系等方面入手，多措并举，打通扩募融资渠道，并推动多层次REITs市场建设。

“个人建议，后续可允许将Pre-REITs资产纳入公募REITs扩募收购范围。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光说，“具体到实践层面，建议在压实原始权益人职责并落实净募集资金返投安排的基础上，允许已上市公募REITs在扩募阶段收购Pre-REITs持有的资产，并在未来探索逐步放宽对Pre-REITs基金资产装入公募REITs后的净募集资金返投比例要求，或允许以Pre-REITs前期投资额冲抵部分返投额度，以解决当前优质REITs参与主体的Pre-REITs基金资产盘活问题，带动Pre-REITs的基础设施项目新增投资，推动多层次REITs市场建设。”

“未来还可在扩募中引入‘混装资产’的理念。”一位REITs原始权益人在接受记者采访时坦言，“当前REITs发行规模较小，单一资产对REITs的影响较大，而分散化是降低风险的方式——包括行业间的分散和行业内资产的分散。个人认为，两种方法都可以降低风险，但考虑到部分管理人在单一行业内具备较强的管理能力，因此更建议鼓励REITs产品在扩募过程中实现行业内的资产混装（比如物流与园区等工业不动产基础设施、保租房与公租房等租赁住房基础设施），最大化地发挥管理赋能，起到提升REITs收益弹性的作用。”

“想要进一步畅通公募REITs的资产盘活渠道，相关机制的完善仍是重中之重。”中信证券债务融资业务线联席负责人、董事总经理俞强表示，“通过在政策端优化资产准入门槛，降低资产整合难度，有望进一步发挥核心公募REITs平台示范效应。例如，在REITs平台收购整合外部资产的交易场景中，如能进一步对于交易各方的权责利分配进行明确和优化，在不降低整体要求的基础上尽量实现无缝衔接，可以大大提高REITs的潜在成长空间。再比如，将公募REITs首次扩募间隔期限要求适当缩短，从而帮助原始权益人在公募REITs首发上市后更快衔接扩募相关申报工作，助力公募REITs平台更高效地实现做大做强，进一步形成核心平台效应。”

李耀光则建议，从制度细则和信息系统角度尽快推出REITs公开扩募的相关机制，以实现扩募前原份额持有人享有优先配售权等国际市场常见的扩募安排机制，平衡公募REITs扩募过程中的新老投资人利益。

此外，建立REITs市场投资者教育体系，提高投资者对REITs扩募发展的理解，降低市场不确定性，提升市场参与度同样至关重要。

总而言之，REITs扩募渠道的畅通离不开市场各参与方的协力施为。随着配套制度的进一步完善，REITs市场的整体抗风险能力将获得进一步提升，同时该金融创新产品也将为企业持续创造价值。

截至目前，上交所已有4单项目发布了扩募公告，包括中航京能光伏REIT（已受理，预计规模28亿元）、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT和国泰君安东久新经济REIT，后三家尚未披露具体安排，业内预判合计估值在50亿元左右。

编辑：王菁

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