转自：新华财经
新华财经北京8月2日电（王菁）消费基础设施REITs发行领域更新动态。日前，深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金审核流程再度推进，目前已回复交易所此前出具的问询函。
据悉，深圳证券交易所于6月25日公告的《关于华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券-大悦城购物中心1号资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》包括四个主题、10个问题，涉及合规性、项目估值、运营管理和基金经理兼任等方面，本次基金回复内容详实，合理有效阐释了监管提及的相关细节，进一步为市场投资者传达了管理人、运营机构和底层资产所有人的共同信心。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对新华财经表示，“华夏大悦城购物中心REIT的申报发行是对我国消费基础设施REITs领域的重要补充，有助于丰富市场产品，提供更多投资选择。同时，其筹备阶段的系列流程也将为后续其他消费基础设施项目提供宝贵经验。”
标的物业投资建设手续完成补办 租户租约换签进展顺利
项目合规性是申报发行的基石。
据回复公告显示，华夏大悦城购物中心REIT的基础设施项目（即“标的物业”，下文同）楼宇联通建筑投资建设手续已完成补办。截至回复出具之日，楼宇联通建筑的企业投资项目备案、国土、规划、施工、竣工验收备案方面证照均已办理完成，并办理了不动产权证。
据悉，原始权益人卓远地产（成都）有限公司（以下简称“卓远地产”）自设立以来，开发建设了大悦路518号成都大悦城购物中心2栋、成都大悦城购物中心地下一层、成都大悦城购物中心3栋、成都大悦城购物中心4栋、成都大悦城购物中心2栋楼宇的联通建筑（2栋A座和B座之间建设的三层过街建筑）、成都大悦城购物中心2栋6层1号房、大悦路418号悦街商铺项目、预留公建配套、配套地下车库等资产。
本次底层基础设施项目成都大悦城为上述卓远地产所开发建设资产中的一部分，卓远地产对其持有的非入池资产继续持有运营，其中楼宇联通建筑已完成相关投资建设手续的补办和产权登记。
同时，作为消费基础设施REITs，其底层资产涉及的商业体出租情况决定了项目的发展前景。
根据此前的申报材料，华夏大悦城购物中心REIT标的物业部分租约仍存有租户优先购买权条款，项目将通过换签方式，在新租约中约定承租人不再享有优先购买权。目前，项目正在开展存续租约由原始权益人换签至项目公司成都博悦商业管理有限公司（简称“成都博悦”或“博悦公司”）的工作。
截至2024年6月30日，基础设施项目共有签约租户342家（不含岛柜），其中尚保留优先购买权的租户有2家，租约面积约占基础设施项目可出租面积的8.23%。除上述2家租户的租约外，其他租户（不含岛柜）已不享有或已放弃优先购买权。
同期，基础设施项目岛柜租户共计57家，总租赁面积约1,081.50平方米，是基础设施项目可出租面积的1.24%（可出租面积统计中不含岛柜）。截至反馈答复出具日，除2家岛柜租户外（租约面积约占基础设施项目可出租面积的0.06%），所有岛柜租户均已完成换签或通过出具《关于承租物业优先购买权的回函》明示放弃优先购买权。
整体来看，截至6月30日，商铺及岛柜租户合计399家，已完成236家租户的换签工作，换签完成进度为59.1%。相关负责人表示，剩余租户将在项目发行前全部完成换签，其中主要部分预计将在7月30日前完成换签。
运营管理能力具备历史延续性 财产一切险保额可覆盖项目估值
依托大悦城控股行业领先的资产管理水平，成都大悦城项目也同样具备较高的运营管理能力。
自2007年首家大悦城开业以来，大悦城控股在一、二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产。截至2024年3月31日，大悦城控股商业项目全国布局45个，在已开业及在建项目中，重资产自持的项目基本位于一线、二线核心城市。其中，在营项目34个（含管理输出项目和非标准化产品），总商业面积374.4万平方米；在建、筹备的项目（含管理输出项目）11个，商业面积约119.8万平方米。
同时，历史业绩为投资者传递积极信号。2021-2023年，大悦城控股旗下购物中心销售额分别为259.9亿元、254亿元、347亿元，客流量分别为2.06亿、1.86亿、3.08亿人次，平均出租率分别为94.30%、90%、95%。
据了解，大悦城运管下设成都分公司专门从事成都大悦城项目的运营管理工作。大悦城运管成都分公司管理团队主要由原卓远地产相关运营管理团队组成，沉淀了历年来成都大悦城项目“筹建-开业-运营”的全生命周期管理经验，对成都当地市场充分了解，能基于项目历年情况，提供未来稳健高质量的运营管理保障。
成都大悦城在运营管理团队的管理下，历史业绩也表现较好。2021-2023年度销售额分别为20.4亿元、23.3亿元、25.4亿元，客流量分别为1,865.47万、1,658.44万及2,120.78万人次，营业收入分别为3.02亿、2.40亿及3.35亿元。
“从盈利方向来看，未来该项目可以通过首店策略和创新营销，带来高人气和热点新鲜体验业态，进而提升租金坪效和销售额。”柏文喜对新华财经解释称，大悦城的品牌影响力和运营管理经验，特别是在潮流文化和生活文化场景的打造方面，有望成为底层资产和基金产品未来的潜在增长点。
此外，在本次问询回复内容当中，华夏大悦城购物中心REIT的项目估值情况得到及时更新。具体来看，评估基准日已由2023年12月31日更新至2024年3月31日，基准日更新后成都大悦城的评估值由首次申报的33.23亿元调整为32.43亿元，较首次申报时下降0.80亿元。
截至问询回复出具日，基础设施项目已经购买财产一切险和公众责任保险。其中，公众责任险投保方面，成都博悦已经为位于“成都市武侯区大悦路518号”的成都大悦城项目投保公众责任险，金额为50,000,000.00元。
而财产一切险方面，成都博悦已就成都大悦城项目财产一切险保险金额向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司申请变更，将一切险保额由1,350,003,236.19元增加至3,323,000,000.00元，该调整已于2024年7月1日完成并生效，与基础设施项目此前以2023年12月31日为评估基准日的评估值相同，可覆盖该基础设施项目的最新评估值。
区位优势显著、未来规划清晰 底层资产聚焦长线运行质效
一直以来，购物中心运营易受消费行业趋势及偏好、人口状况及区域经济发展水平影响。行业消费趋势及偏好方面，购物中心主要经营个性化商品，需迎合消费者偏好变化而不断调整；人口方面，购物中心依赖充足客流量、周边商圈人气等因素；经济发展方面，购物中心受经济环境影响较为显著。
从区位环境来看，作为华夏大悦城购物中心REIT底层资产所在地，成都市具有多元化消费生态和年轻化消费需求，因此蕴含着丰富的消费增长潜力。
数据显示，截至2023年末，成都市常住人口2,140.3万人，在四川省排名第一，在全国主要城市当中排名第四，较上年末增加13.5万人，同比提升0.6%。2019-2023年，成都市近五年社会消费品零售总额复合增速达4.7%，在主要新一线城市中位居前列水平。充足的人口增量与存量，都将支撑成都未来消费领域表现，也会进一步提升消费基础设施经营活力。
从项目定位来看，基础设施项目使用“大悦城”品牌，传承“年轻、时尚、潮流、品位”品牌内涵，在坚持“体验游憩式潮玩购物公园”的核心定位下，围绕年轻化、社交化、品质感，招商上不断提升品牌级次，推广上持续优化场景及活动，运营上深耕商户精细运营、扩大客群基数，保持年度2,000万以上客流；并提升客群粘性及客质，会员客单向1,000元以上提升，精细化运营基础设施项目，以保持长久的产品能力。
先锋瑞驰基金相关负责人对新华财经表示，“华夏大悦城购物中心REIT的底层资产为成都大悦城，成都近年来的人口增量、年龄结构以及经济增量表现亮眼，是国内消费潜力巨大的区域之一，这将为消费基础设施提供稳定的客群来源。作为国内知名的商业运营商，大悦城控股具备成熟的购物中心运营模式和管理经验，以及较高的知名度和市场影响力，能够为项目提供强有力的运营支持，也有助于提升未来基金产品的市场吸引力。”
聚焦底层资产的长期运营质效，本次反馈答复也指出，项目运营管理团队未来将密切关注消费趋势变化，定期梳理项目目标客群消费偏好，通过大数据、问卷调研等方式分析消费者到访特征及品牌、活动偏好，进而形成客群年度数据，指导项目招商调改及日常推广运营。
大悦城控股此前还表示，“项目发行后将使公司资产结构#得到优化，从而提升资金周转效率及回报水平；公司将利用净回收资金，把握新的投资机会，促进公司在消费基础设施领域投资的良性循环，实现公司快速发展和业务拓展。”
“积少成多，聚沙成塔。”随着华夏大悦城购物中心REIT等新产品发行审批流程的不断推进，我国消费基础设施REITs将迎来更加广阔的发展前景。
编辑：王柘
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