鲁楼观察 | 半年成绩单已出，青岛楼市如何寻找新机遇|青岛市_新浪财经

文 | 张馨仪

2024上半年，青岛房地产市场经历了一场深刻的调整期，根据半岛都市报消息，2024年1月至6月，青岛新建商品房成交44003套，成交面积545.71万㎡，成交总价786.63亿元，同比去年分别下降17.96%、54.57%和78.66%。上半年青岛新房住宅成交约34076套，同比下降29.62%，成交面积约429.79万㎡，同比下降26.55%；上半年新房住宅成交量与面积均出现较大幅度的同比下降，显示出市场调整的压力。尽管在政策利好如降低利率、取消备案价限制等推动下，市场有所回暖，但整体成交仍显疲态。

与此同时，二手房仍表现出一定的韧性，上半年成交32321套，同比下降3.9%，但成交面积却实现了同比微涨2.68%，达到319.58万平方米。不仅凸显了二手房市场在当前环境下的相对稳定性，也暗示了部分购房者开始将目光投向更具性价比和灵活性的二手房市场。

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面对新房市场的持续调整与二手房市场的微妙变化，青岛楼市未来的走向无疑成为了社会各界关注的焦点：政策层面的持续发力能否有效激发市场活力？购房者信心的恢复又将如何影响市场的整体走势？同时，随着市场结构的不断调整，开发商与购房者又将如何适应这一变化，寻找新的市场机遇？其中，区域、产品类型、价格等方面呈现出的两极分化态势，或许是答案的突破点。

2024年上半年，青岛楼市整体呈现出“西热东冷、南强北弱”的区域分化格局。西海岸新区和城阳区作为青岛楼市的热点区域，凭借其广阔的发展空间和丰富的项目供应，无论是新房成交量还是土地市场表现均遥遥领先。根据青岛锐理数据，西海岸新区新建商品住宅成交10101套，占全市总成交的32.19%，成为青岛楼市名副其实的“领头羊”。

此外，作为青岛的北大门，城阳区因其价格相对亲民，基础设施不断完善，成为刚需购房者的重要聚集地。上半年城阳区新建商品住宅成交5169套，位列成交榜前列。

相比之下，市南区、市北区等传统主城区虽然地理位置优越，但受限于土地供应紧张、房价高企等因素，楼市表现相对平淡，加之因项目调价、竞争激烈等因素，整体来看市场观望情绪较浓，成交量相对较低。“鲁商蓝岸公馆”作为市南区的高端项目，尽管品质卓越，周边配套成熟，但上半年成交量仅为150套左右。

在产品类型方面，市场与需求的两极化态势逐渐清晰。新房市场的复苏和土地市场的步入正轨是积极的信号，改善型住房的需求在上半年呈现出较为明显的增长趋势。海德山庄、吾疆、玖玺城等前海高价盘凭借其优越的地理位置、高品质的产品和完善的配套设施，吸引了大量改善型需求的购房者，销售额和销量均位居前列。

在价格方面，青岛在2024年上半年连续出台了多项楼市扶持政策，如降低首套房商贷利率、调整房贷首付款比例等，以期刺激购房需求，缓解楼市下行压力。

面对市场成交压力的持续增大，众多开发商审时度势，青岛新房市场中以价换量的策略成为了开发商普遍采用的营销利器，纷纷调整价格策略，推出特价房源、限时折扣等优惠政策，以加速资金回笼，应对市场变化，这使得上半年新房市场价格整体呈现下降趋势。

从黄岛区的热门项目到市北区的中端楼盘，再到崂山区的高端住宅，无一不显现出这一策略的普遍性。其效果显著且深刻地反映了当前市场环境下的竞争态势与购房者心态的变化。

二手房市场领域，以价换量的策略则更加明显，价格一跌再跌。不少板块热门小区低价房源横行，据房天下青岛站数据：李沧中海国际社区的成交价跌破2万元线，甚至到了1.6-1.8万元左右；融创都会中心等次新房项目也面临价格下行压力，项目新房销售时均价在2.4万元左右，而进入二手房市场价格甚至到了2万元左右。

从月度数据来看，年初1月和2月受传统淡季和春节假期的双重影响，楼市成交量相对低迷。3月市场迎来“小阳春”，“保利大国璟”等项目成交量显著回升，单月成交量超过200套。4月5月市场热度稍有降温，成交量有所波动。

上半年，青岛连续四批次出台了28条楼市政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷等。这些政策极大地降低了购房门槛和成本，激发了购房者的积极性。特别是首套房商贷利率降至历史低位，如3.25%的利率水平，使得购房者能够以更低的成本获得贷款，进一步促进了成交量的提升。

在政策利好和多个楼盘优化销售策略的双重刺激下，部分近郊项目集中网签，带动青岛房地产市场整体展现出翘尾业绩。六月，青岛新建住宅的成交量达到了约13000套，创下了上半年新高。青岛锐理发布的数据显示，2024年6月全市新建商品住宅成交套数为13842套，成交面积为175.01万平米，相较于5月份的5111套和65.46万平米相比，两项数据环比上涨幅度均在170%左右。

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然而，成交量数据在经历了三周之后的爆发的回暖攀升后再次波动。2024年第27周的数据显示，全市新建商品住宅成交量为688套，成交面积8.86万平米，与前一周的8572套和111.43万平米相比，成交数据下降明显，再次回归平稳。

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综合来看，2024 上半年青岛楼市成交量的波动起伏反映了市场的复杂性和不确定性。未来，青岛楼市的发展仍将受到宏观经济环境、政策调控、土地供应以及购房者心理预期等多方面因素的共同影响。开发商应精准把握市场需求，优化产品供应；政府部门需加强市场监管，确保楼市的平稳健康发展，以满足广大市民的合理住房需求。