多元主体参与下的历史社区微更新：协商合作才能实现“善治”|社区_新浪财经

·城市更新并非一次性事件，装置和空间在更新之后的运营与维护考验社区居民的自治能力，培育居民协商解决公共事务的能力才是“授之以渔”。

·历史社区更新是否能够可持续，制度、资金与居民主体性三者缺一不可。无论是协商、争论还是博弈，表达诉求，彼此合作，才能实现“善治”。

建成年代较早、居住条件退化的历史社区因承载了历史文化价值、产权不清晰、不满足政策标准等原因而难以拆迁重建。面对衰败的历史社区，如何在改善空间的同时关切居住于此间的人，是众多城市微更新项目的核心议题。

本期澎湃城市报告聚焦两个历史社区微更新案例——上海四明体育弄公共空间改造和南京市小西湖社区更新。前者展现了在预算和空间有限的情况下，如何利用微小的“弄堂插件”改善社区环境，创造公共参与的场景；后者则探索了如何通过渐进式、小尺度的更新促进社区的再生和持续运营。

历史社区的难题：环境衰败，居民疏离

本文讨论的历史社区是指建成年代早、建筑具有一定历史价值，且仍在发挥居住功能的社区。上海的里弄、南方的骑楼等都可归为此类。历史社区的更新改造与一般的老旧小区改造有共通之处，但因前者在改造过程中需保护建筑风貌和街区肌理，难以拆除重建，操作更为困难。

以上海的里弄街区为例，从19世纪后半叶至1940年代，里弄被广泛修建并成为城市的主要居住形态。在几十年甚至上百年间，里弄所处的城市环境剧变，弄内居民更迭重组，建筑本身也在不同世代的使用中经历变迁，老化衰败。里弄街区通常位于市中心，公共服务资源高度聚集。但与繁华的地段对比鲜明的是，街区内部住宅破败，空间促狭，居住环境堪忧。

20世纪90年代末，里弄住房开始进入商品房市场，居民随着房屋交易而流动。社区内原有的邻里网络被破坏——希望改善居住的年轻一代选择搬出，现有的住户多为经济条件和行动能力有限的老年人，以及租客。

在物理空间层面，历史社区与国内众多老旧小区一样亟待维护翻修，有的因建成时间更早，建筑老化状况更为恶劣，维护工程也因建筑的特殊性而更困难。在社会网络层面，福利分房时代的熟人社区已不存在，居民迁移更容易，邻居之间的熟悉程度也在降低。由此看来，历史社区似乎面临诸多掣肘。

如果“大拆大建”和“征收动迁”不可行，居民如何在“老去”的空间内维系体面的生活？在过往缺乏众议和自治经验的社区内，如何通过协作改善人居环境？

上海四明体育弄：更新之后，社区自治意识薄弱导致运维困境

四明体育弄位于上海市静安区愚园路520弄。房屋始建于1930年代，趋近于花园里弄形制，弄内建筑多为3-4层的洋房。1990年代初，小区居民自发组织做早操、跳皮筋等各类健身活动。此后得到官方认可和推动，这里开始建设群众健身活动特色小区。“体育弄”之名由此而来。作为里弄特色活动，自2008年开始，这里每年都会举办四明居民区体育嘉年华。

与其他历史社区一样，四明体育弄存在社区活力减退、基础设施退化、公共空间缺乏等问题。私家车停放在小区内，使本不宽敞弄堂通道更显狭窄。晾晒空间匮乏，居民只能在过道和窗前晒衣。

在弄堂的最里端有一个特殊的装置，这是一次社区微更新实验的成果。这一装置于2016年4月开始策划，历经14个月落成。这是一个集遮雨、遮阳、晾晒和休憩等功能于一体的雨棚。按主持设计师、同济大学建筑与城规学院副教授李彦伯的话来说，他希望这个装置能成为“社区活力发生器”——不仅能在功能上解决现实问题，也能为居民创造交流的空间。

与基层管理者和专业团队主导的设计不同，雨棚的设计可以称为一次公共参与的微更新实验。居民的声音得到表达和尊重，而规划师、设计师则承担了“沟通者”和“支持者”的角色，促成公共讨论的展开，推动不同利益群体的诉求表达与落地。“在社区更新中，居民的声音常常被压抑。然而他们才是真正的使用者，设计师当然要听到用户的意见。”李彦伯谈到。

公共参与贯穿了项目始终，在前期调研中，设计团队首先通过踏勘找出里弄内8块可用的“畸零空间”，作为实验试点。与居民协商后选定在里弄最里端的地块进行空间改建。这一区域原本是配有器材的健身苑，虽然是一条以体育为特色的弄堂，但健身器材的使用率并不高，且常被晾晒的衣物占据，成为一片“社区死角”。

在设计的过程中，团队会同居委会利用与居民开展多次社区工作坊的方法，梳理社区内的问题。经过多次讨论，居民的核心诉求得以厘清——需要晾晒空间，户外活动的场地，且场地能尽量不受气候影响。综合考虑各方需求和条件限制，设计师们提出一个创新方案——在原本的健身区上方为居民做一个多功能、可收放的雨棚。

雨棚功能示意图（图源/引自李彦伯论文《四明实验之城市、建筑、社会诸面相——一个城市历史社区再发展案例》）

雨棚装置占地只有几十平米，却包含了许多巧思。晒衣架分上下两层，总长40余米，既能晒小件衣物，又能晒大件的床单、被褥。除了晾晒，雨棚还有夜间照明和雨水收集功能。收集的雨水既可供居民日常使用，又可作为弄堂内的应急消防水源。

原本的健身器材得以重新布局和再利用，活动区域铺上暗红色塑胶；墙壁前做了户外长椅。场地内原本有一口废弃的井，十分突兀。在施工过程中，这口井也被填上并改造成一个美观的圆凳。不大的空间内，居民既可以晾晒衣物，又可健身，还能坐下休憩。

雨棚的设计和建造顺利完成，然而更新不能一劳永逸，在缺少凝聚基础的社区内持续维护和运营这一装置，却并不容易。

据此前报道，居委会曾计划成立一个志愿者小组来管理雨棚和维护周边绿植。但这一计划并未落实。

2018年夏天，由于没有人在暴雨时及时关闭用来遮阳的雨棚，棚顶积水导致一根骨架被压弯，软性材料也严重变形。为了避免类似情况发生，设计师在2021年对雨棚进行了升级，将原本的软顶改为全覆盖滑轨式硬质顶棚。以前居民需要借助专门的金属工具开关雨棚，工具需要专人保管且容易丢失；而现在只需要用顶部附带的推拉绳索就能调整雨棚位置。

由于雨棚位于弄堂最里端，很难服务全体居民，其作为公共空间的公共性未能充分凸显。据一位住户介绍，平时使用雨棚较多的还是临近的几户人家。住得更远的居民依然习惯在自己窗前晒衣，或者在周围空地上搭晾衣架晒衣。李彦伯也谈到，原本团队打算设计一系列分布在各处的“弄堂插件”以满足更多居民的需要，雨棚只是其中一个。然而由于居委会工作人员更换等原因，其余设计未能继续推进。

雨棚的绳索被磨断，无法开闭。倪瑜遥摄

在今年5月的走访过程中，研究员询问四明体育弄居民雨棚的管理问题，得到的答复是“不清楚谁在管。”此外，雨棚一侧的推拉绳索被磨断，但居民并未向居委会反映损坏情况。在设计师和基层管理者的动员下，居民能通过讨论形成合议。然而从后续的管理和维护情况来看，社区自治意识尚未得到充分培育，影响了设计构想的落实。

南京小西湖：以产权人为主体自主更新，多元力量共同参与

小西湖社区地处老城南东部，是南京市28处历史风貌区之一。这里靠近夫子庙，毗邻内秦淮河，是南京城南整体风貌较为完整的明清传统民居区，留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处。

尽管拥有较完整的历史风貌，但与许多建成时间较早的旧城区一样，这里人口密集，环境衰败，屋舍年久失修，巷道和院落内随处可见私自搭建的痕迹。

2015年7月，小西湖以秦淮区重点棚户区改造项目备案立项，经由三所高校志愿者走访和专家评议，确定由东南大学团队承担规划设计，南京历史城区保护建设集团（以下简称“历保集团”）负责项目实施。历经5年多，团队通过调研、规划编制、保护修缮、参与性设计营造等方法，形成了多元主体参与，“小尺度、渐进、自愿”的更新路径。

通过论文和相关报道的梳理，研究员将这一项目的特征总结如下：

1.尊重不同诉求，自愿、渐进原则。对于希望搬迁的居民，政府提供“货币补偿、房屋置换、平移安置”3种动迁方式。在异地换房安置之外，项目团队将片区内一栋三层楼老公房改造成“平移安置房” ，以解决动迁居民故土难离的困扰。

对于不愿搬迁的居民，项目团队尽可能在原有空间改善其居住条件。例如在堆草巷31号，团队满足留守居民需要的同时，将腾退出的空间打造成社区规划师的办公室，形成了功能复合的“共生院” 。

社区内的共享院落。倪瑜遥摄

2.梳理复杂产权，探索以产权人为主体的自主更新方式。由于历史原因，社区内部公私产权复杂。不足5公顷的片区内包含216个相对独立的产权地块和800多个产权人，各人意愿不一。为了避免过往旧城改造中忽视私有产权而引发的矛盾，小西湖项目详细梳理了地块内的产权情况，并探索了“不改变既有产权属性的自主更新模式”。

项目设计师董亦楠、韩冬青在《产权与政策共轭下的参与式自主更新机制——以南京小西湖街区“许宅”为例》一文中分析了社区内一户私人住宅“许宅”的自主更新过程。许氏人家世代居住于此私人宅邸，至今已传承七代。改造前他们希望在社区更新过程中翻修自家私房。在历史沿革中，原本属于许家的宅基地被划分为7个分属不同产权人的地块，户主目前居住于其中两块。

复杂的产权关系是私宅翻新过程中的主要阻碍之一。此外，不同的参与主体也有不同的诉求。例如住户希望在不改变居住习惯的同时改善居住条件，政府则有历史保护、危房消险等规定和产权面积指标。历保集团则有租用地块统一招商的需求。经过多轮沟通和平衡，设计团队一方面在户主居住的北侧地块改善居住空间，另一方面将无人使用且产权清晰的南侧地块改为沿街商铺。居住和商业地块做区隔，形成“前店后住，院落分隔”的格局。

3.搭建多方参与的协商平台和行动网络。多元主体共同参与贯穿了小西湖更新项目的全过程。设计团队如此归纳项目中参与主体的关系网络：产权人是更新项目的主体，规划管理部门、项目实施主体历保集团和社区规划师则在各方之间承担协商沟通的核心角色，负责协助产权人办理相关手续、解读更新条件和实施方案、协调产权人及邻居的不同诉求、参与协商审核更新方案等。

众多参与者各自有不同的诉求，而诉求也可能在项目的不同阶段发生变化。这意味着各方都要付出耐心和大量协商成本。这也是必不可少的公共讨论训练。

自愿、渐进、多方参与的微更新搭建了更包容的参与框架，平衡了各方投入，为社区后续的良性运营创造了条件。主创设计师韩冬青在接受媒体采访时提到，与许多项目中将绿地、广场规划为公共空间的做法不同，街巷中门前屋后的空间相连构成了社区内的公共空间。这种效果并非刻意引导，而是互相协商、共同营建而来。

然而值得注意的是，该项目耗时长，工程精细，对设计和施工团队、居民、政府部门等各方的沟通能力提出了较高要求。在较长的工期中，资金来源、政策变化等不确定因素都可能致使项目停滞。

小西湖社区的微更新取得了阶段性成效，但挑战也随之而来。日渐提高的知名度为社区带来商业和旅游热度。这在平衡商业与原住民生活、持续开放共享空间等方面构成挑战。

资金的来源与平衡：产权人、开发商、政府与社会资本

资金来源也是社区微更新项目中不可忽视的议题。相比于“招拍挂”模式的地产开发项目，社区微更新的成本较低。但少了大型地产开发商的介入，资金往往需要企业和社会力量投入。

在为四明体育弄设计雨棚的过程中，与街道办事处相配合，李彦伯联系到一家处于该辖区的外企，争取到其公益事业部的资金支持。此外，他也谈到，居民自筹资金也可以成为一种渠道。“如果居民有意愿自己参与出资改造社区基础设施，对后续的运营维护也会更上心。”

在南京小西湖的案例中，产权人、政府、社会资本多方投入，从而平衡了资金压力。以“许宅”的自主更新为例，历保集团出资工程造价的六成，并通过出租商铺获益；居民承担改建费用的四成，并获得南侧地块出租收益。

与由政府和开发商主导投入的“招拍挂”模式不同，小西湖项目尝试“产权人出资+政府平台补助+社会资本引入”的投入模式。如设计师董亦楠、韩冬青在文中的论述：“‘小尺度、渐进式’的自主更新模式将主导权和资金平衡压力由政府、开发商交还给产权人。”

鼓励社会资本参与更新项目也是一种渠道，例如在北京有所实践的“劲松模式”。2018年，朝阳区劲松街道与民营企业愿景集团签订为期20年的改造和运营协议。企业以3000万元投资参与劲松北社区一、二小区的改造，并获得小区公共空间的运营权。根据企业测算，在动态平衡运营、财务等成本的基础上，运营10年可实现资金平衡，运营20年可实现8%的较低收益率。

在当下，当越来越多的老社区面临维护的难题，社区治理的框架也亟待更新。产权人、政府、社会资本多方投入，平衡资金压力，这需要基层管理者、居民、企业、专业者、社会组织等多方的磨合与博弈。

制度、资金与居民主体性，作为社区公共事务的社区更新

社区更新并非一次性事件，而涉及社区的再生和持续运营，是一个关乎居民未来的持续过程。如何改善自己居住的社区，是需要居民共同参与的公共事务，而这需要制度和资金的支持，以及居民自主的行动。

公共参与的制度化探索：社区规划师。在当下，当越来越多的老社区面临维护的难题，社区治理的制度框架也亟待更新。近年来，公众参与的制度化探索逐渐发展，例如在北京、上海、成都等城市都已推行的社区规划师制度。在社区更新中，作为第三方的社区规划师充当政府和社区的中介，兼顾协商沟通和专业指导等角色，吸纳社区诉求。其工作重点从传统的空间规划转变为利益调节。

上海从 2008 年徐汇区开始试点为社区配备责任规划师指导工作，2018-2019 年中心城区基本都建立了“社区规划师”制度。社区规划师的持续在地性是影响微更新项目效果的重要因素。学者华霞虹、庄慎曾作出如此评述：“如果社区规划师系在地工作、生活的专业人员，与基层政府的合作会更有共识。但大多社区规划师只是外援，不能直接组织项目，更不能参与政府决策。”

社区更新的资金：鼓励社会资本投入和居民自主更新。相比于大拆大建、增容融资的地产整体开发，社区原地改造获利少，回报周期长。存量时代下的社区改造如何形成可获利、可持续？北京劲松模式和上海四明体育弄的案例都表明：鼓励社会资本参与更新项目是一种可行的渠道。在南京小西湖案例中，改造资金的四成来自于居民，不仅平衡了资金来源上的压力，正如李彦伯所说，居民自己出资更新，也会对后期的运维更加上心。

居民应变被动的接受者为主动的实践者。路径清晰、流程固定的土地“招拍挂”模式在过去二十多年里带动了高速城镇化。这一过程由政府和开发商主导，居民少有话语空间。当城市增量扩张转向精细化的存量更新阶段，大拆大建的模式或许已不再适用。如何改善自己居住的社区成为居民日常生活中的切实问题，而居民也应从被动接受转向主动行动，表达诉求，彼此协作，实现社区的“善治”。

当社区这一社会矛盾的基层面板被推向城市更新的场域，如何平衡各方交错的利益成为外显而急切的议题。社区更新没有标准答案，解法蕴含在每个具体的“附近”中，蕴含在不同主体的协商、争论和博弈中。

参考资料：

1. 华霞虹,庄慎.以设计促进公共日常生活空间的更新——上海城市微更新实践综述.建筑学报,2022.

2. 李彦伯.四明实验之城市、建筑、社会诸面相——一个城市历史社区再发展案例[J].建筑学报,2019.

3. 董亦楠,韩冬青.产权与政策共轭下的参与式自主更新机制——以南京小西湖街区“许宅”为例.新建筑,2022.

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