转自:中国房地产报
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首次拍卖无人报名。
中房报记者 曾冬梅丨广州报道
深圳市皇庭物业发展有限公司(以下简称“皇庭物业”)第二次被摆上拍卖台。
阿里司法拍卖平台的信息显示,深圳市中级人民法院将于6月27日拍卖皇庭物业100%的股权,起拍价约2.06亿元,相当于评估价的5.6折。
5月底,皇庭物业首次拍卖,因无人报名而流拍。第二次拍卖的起拍价下调了20%,截至6月18日,该标的仍无人报名。
皇庭物业的母公司为有着41年历史的老牌房企深圳市皇庭国际企业股份有限公司(以下简称“皇庭国际”,000056.SZ)。虽然主营业务为现金流表现较好的商业运营,但该公司依然深陷债务危机,近两年多次尝试出售核心资产偿债而未果。
6月18日,深圳市中级人民法院的工作人员告诉中国房地产报记者,若皇庭物业第二次拍卖仍流拍,将采取变卖方式处置。
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物业公司被二次拍卖
拍卖公告显示,皇庭物业的所有权人为深圳市皇庭不动产管理有限公司,涉及的案号为(2023)粤03执恢1087号。根据评估公司的报告,皇庭物业的评估价约为3.67亿元。
5月27日,皇庭物业以评估价的7折即约2.57亿元进行首次司法拍卖。第二次拍卖的起拍价则调整为第一次起拍价的8折。
根据皇庭国际的业绩报告,截至2023年末,该公司在管的住宅物业服务项目17个,分布在深圳、惠州、东莞、钦州等地,管理服务收费面积为186.56万平方米。2023年,其物业管理服务业务实现营业收入约2.92亿元,同比上升2.74%,占总营业收入的24.9%,综合毛利率39.78%。
皇庭国际表示,物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务,其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。
拍卖这样一头现金奶牛,皇庭国际实属无奈。据了解,2020年11月,该公司向深圳莱华商业管理有限公司借款2亿元,期限6个月,由深圳市皇庭不动产管理有限公司以其持有的皇庭物业100%股权、皇庭云物业100%股权提供质押担保。皇庭国际因未能如约履行借款合同被起诉,现已进入强制执行程序,执行标的约2.55亿元。皇庭物业被司法拍卖便是源于此。
深圳市中级人民法院的工作人员表示,皇庭物业若二次流拍,未来将进入变卖程序,价格与第二次拍卖的起拍价一样,若变卖也未成功,可能会暂时搁置对这一标的的处置。
关于皇庭物业被处置对业绩的影响,以及未来还有哪些资产存在被拍卖的可能性等问题,中国房地产报记者多次致电皇庭国际,但电话均无人接听。
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断贷引发债务危机
皇庭国际创建于1983年,由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司,成为深圳本地唯一一家零售商业类A+B股上市公司,随后,该公司进入地产开发经营领域,2010年又将主营业务调整为商业不动产运营,2013年其首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目——深圳皇庭广场开业。
转型后的很长一段时间,皇庭国际的经营业绩虽有波动,但整体保持向上趋势。直到2020年,该公司的归属母公司净利润同比下降685%至-2.92亿元,此后的3年时间,其归属母公司净利润的亏损额都在11亿元以上。
资金面也在恶化。皇庭国际在2021年的年报中透露,地产行业调控不断加码,公司虽然属于商业服务业,但因为商业不动产持有比例过高,也受到了行业调控的严重影响,大部分银行贷款到期后不予以续贷,尤其是核心项目深圳皇庭广场,由于金融监管政策的变化,27.5亿元的债务到期无法正常续贷导致逾期。2021年,该公司共披露了6笔借款逾期的诉讼,涉案总额约36亿元。
截至2023年12月31日,皇庭国际的有息负债40.51亿元,因逾期涉诉等原因尚未偿还债务的余额约36亿元,而可自由支配的货币资金仅1.3亿元。
为了改善流动性,2022年3月18日,皇庭国际委托深圳联合产权交易所对外发布了《深圳融发投资有限公司100%股权转让意向征集公告》,参考价格74.93亿元,挂牌未征集到有效购买意愿。一个星期后,皇庭国际将转让价格下调到56.2亿元,仍未找到意向买家。同时,重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权也挂出了转让公告,作价7.65亿元,同样没有人接盘。
在资产无法变现的前提下,皇庭国际选择了债务重组。2022年11月,连云港丰翰益港物业管理有限公司(以下简称“丰翰益港”)与皇庭国际签署《合作框架协议》,双方拟成立有限合伙企业,解决相关债务问题。2023年4月26日,双方签署《股权转让框架协议》,明确通过股权转让的方式对皇庭国际的子公司进行债务重组,丰翰益港为此支付了1000万元意向金。
丰翰益港入局是为了自救。据了解,该公司与皇庭国际27.5亿元债务的债权人——光曜夏岚(深圳)投资有限公司受同一控股股东控制。
距离丰翰益港支付意向金已有1年多时间,但化债仍未有实质性进展。5月29日,皇庭国际表示,债务重组合作和重大资产出售仍处在商谈阶段,目前公司与合作方、各银行债权人尚未签署任何协议,最终能否成功实施及实施的具体进度均具有不确定性。
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