地产跌价，吞噬了中建七局一年利润

来源：东莞乐居

文/乐居财经 魏薇

一个星期前，郭建军前往拜会中国华电集团有限公司河北分公司，董文祥则赴郑州市新龙路项目、郑州地铁6号线风水电项目开展安全生产带班检查，并看望慰问一线建设者，拜会北京市大兴区委副书记、区长刘学亮。

二人最近的行程安排得满满当当。郭建军是中国建筑第七工程局有限公司（简称“中建七局”）党委书记、董事长，董文祥是党委副书记、总经理。

郭建军和董文祥都是在去年3月被委任的，被委以重任背后，二人肩上的担子或许并不轻松。在中国建筑股份有限公司（简称“中国建筑”）旗下，中建七局并不是一个突出的存在。据中国建筑2023年年度报告，在中建的八个局中，中建七局净利润是垫底的，2022年也是如此。

中建七局的主要业务包括建筑施工、基础设施建设、房地产开发等，其全资子公司中建七局地产集团有限公司（简称“中建七局地产”）是房地产开发业务的主要平台。

前几日，中建七局地产挂牌转让西安中建润沣房地产开发有限公司（简称“西安中建润沣”）100%股权及相关债权。挂牌的标的转让底价为约7.37亿元，其中，西安中建润沣100%股权转让底价为7.16亿元；中建七局对该公司债权账面值为0.21亿元，债权转让底价为人民币0.21亿元。

据乐居财经查阅，西安中建润沣目前在开发的项目是位于沣东新城的沣颂苑项目。2021年12月17日，中建七局地产以69340万元摘得西咸新区沣东新城103亩安置性商品房建设用地。

西安中建润沣成立于2022年1月，法定代表人王帅。截至2024年3月31日，西安中建润沣营业收入为0，营业利润和净利润均为-8.65万元，资产总计约7.03亿元，负债总计约580.83万元，所有者权益约6.97亿元。

房地产开发跌价准备10.51亿

中建七局地产的业务主要分布在河南、福建两省以及西安、合肥两市。2021 年，中建七局的房地产开发业务收入同比下降63.60%。

对中建七局而言，房地产开发业务占的比重较小，却是业务板块中毛利率最高的。2023年1-6月，房地产开发业务实现收入52.62亿元，占总收入的比重为7.77%。2020-2022年，占比分别为2.65%、0.85%、3.21%。

随着市场下行，房地产业务拖累了中建七局的整体业绩。

2020-2022年底，中建七局的存货持续增长，年均复合增长64.62%。2022年底，其存货较2021年底增长58.49%，主要系中建七局地产前期购入土地大部分在开发建造中，导致房地产存货增加。

2022年底，中建七局的存货中，房地产开发成本账面价值153.87亿元，房地产开发产品账面价值83.04亿元。

2023年底，中建七局的存货中，房地产开发成本账面价值上升至166.78亿元，房地产开发产品账面价值下跌至43.06亿元。

2023年，中建七局对房地产开发成本计提了5.7亿元的跌价准备，对房地产开发产品计提了4.81亿元的跌价准备，合计10.51亿元，而2022年仅对房地产开发产品计提了0.42亿元的跌价准备。

10.51亿元的跌价准备已经远远超过了中建七局的净利润。

据联合资信评级报告，截至2023年6月底，中建七局在售房地产项目共有9个，累计销售额131.57亿元。在售规模较大一方面可为未来收入提供支撑，但另一方面，开发所需的投资额较大，加上销售进度一般，中建七局面临着一定的投资压力。

中建七局的资金难题

2023年，中建七局实现营业收入1372.85亿元，2022年同期为1346.39亿元，同比增长1.97%；净利润为5.83亿元，2022年同期为4.05亿元，同比增长44.13%。其中，归母净利润1.99亿元，少数股东损益3.84亿元，占净利润的比重分别为34.1%和65.9%。而在2022年，中建七局的归母净利润为-1.6亿元。

从权益方面来看，少数股东权益82.63亿元，归属于母公司所有者权益合计140.77亿元，二者占所有者权益的比重分别为37%和60%。

也就是说，中建七局的少数股东以37%的权益分走了65.9%的净利润。

2023年，中建七局子公司吸收少数股东投资收到的现金为42.3亿元，2022年为1.3亿元，前者是后者的32倍还多。

高额的财务费用侵蚀着中建七局的利润。2023年，中建七局的财务费用高达22.05亿元，相比于2022年的19.06亿元增加了近3亿元。其中，2023年利息支出为24.41亿元，相比于2022年的19.23亿元增加约5亿元。

另一方面，中建七局在2023年猛增的“其他收益”为最后的利润扳回一局。期内，其他收益为2.87亿元，占净利润的比重近50%。而其他收益的主要来源是“债务重组利得”，2023年该项的发生额为2.7亿元。债务重组利得是指企业进行债务重组过程中得到的优惠。

近五年来，中建七局的资产负债率总体呈上升趋势。2019年-2023年资产负债率分别为78.18%、74.56%、79.56%、87.6%、87.26%。

截至2023年末，中建七局的短期借款余额为259.33亿元，应付票据余额7.12亿元，一年内到期的长期借款余额为118.14亿元，短期负债合计384.6亿元，期末现金及现金等价物余额为112.82亿元，现金短债比约0.29。

资金压力之下，2022年-2023年，中建七局多次从关联方拆入资金，合计达125亿元。

2023年，中建七局从中建财务有限公司分6次共拆入50亿元，每笔资金的借款期限大约为一年；2022年，中建七局向包括中建财务有限公司、晋江中运体育建设发展有限公司（简称“晋江中运体育”）、莆田江口蒜溪中建海峡基础设施投资开发有限公司（简称“中建海峡”）在内的三方拆入资金75.14亿元。

上述关联方中，中建财务有限公司由中国建筑和中国建筑集团有限公司分别持股80%和20%，而中国建筑由中国建筑集团有限公司持股57.02%；晋江中运的实控人也指向中国建筑；中建海峡的实控人指向福建省财政厅。晋江中运体育和中建海峡均是中建七局的联营企业。

从中国建筑子公司拆入资金的同时，中建七局还在向中国建筑拆出资金。但相比于拆入金额，拆出金额显得微不足道。

2023年，中建七局向中国建筑拆出资金约1.5亿元；2022年向中国建筑、莆田中建木兰建设开发有限公司（简称“中建木兰”）、福州新智园投资发展有限公司（简称“新智园投资”）拆出0.66亿元资金。中建木兰和新智园投资分别是中建七局的联营企业和合营企业。

2023年，中建七局向中建财务有限公司支付了1.48亿元的利息，2022年支付了1.56亿元的利息。

利息收入方面，中建七局在2022年和2023年从中建财务有限公司和中国建筑获得的利息收入均为0.48亿元。

另外，在去年12月，中建七局在10天时间内连续发行了四笔超短期融资券以补充流动资金，共计37亿元，利率介于2.68%-2.9%之间。

同时，中建七局的坏账不可忽视。截至2023年末，中建七局的应收账款为267.24亿元，相比于2022年的219.41亿元增加约21.8%。从账龄来看，约75.4%的应收账款在1年内到期。

同时增加的还有坏账准备，2023年末的坏账准备为32.52亿元，相比于2022年的23.93亿元增加约35.9%。

2023年3月，中建七局的高层经历了一轮人事调整。方胜利和孙晓惠退出，郭建军任中建七局党委书记、董事长，董文祥任中建七局党委副书记、董事、总经理。

中国执行信息公开网显示，中建七局仅在去年11月14日就新增9条被执行人信息，执行标的总额达115828元。

截至目前，中建七局存在被执行人高风险信息共计349条，其中，近一个月以来增加209条，涉案金额共计约8.5万元。终本案件中，未履行的部分共201.87万元。

中建七局的法定代表人郭建军已经成为失信被执行人，被限制高消费。

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