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幕府智谷

“两桥”的“高线公园”正在建设空中廊道

雨花城市公园

□ 本报记者周敏董翔盛文虎

一条空中廊桥，离地5米高、长约400米，将省妇幼总部、城市公园、华润综合体等沿途建筑、景观串联起来。

这是近日开建的雨花台区“两桥”地区“高线公园”，也是全省首座空中慢行步道。

远眺这条“长链”，雨花新城发展有限公司高级投资专员高盼的思绪被拉回到十年前。当时，她配合开展贾西新苑选房安置，但由于周边“一塌糊涂”，老百姓拒绝签字。就在小区天台上，她摊开图纸、指点“江山”：“我坚定地告诉他们，道路会通，高楼会盖，公园会建，‘两桥’肯定会改变。”如今，承诺逐一兑现。

十年前，南京城镇化率超过80％，城镇化进入下半场。以玄武、鼓楼为主的铁北片区，和位于城南板块的雨花“两桥”，是主城最后的具备成片开发价值的区域。告别区域依赖路径、重塑城市肌理、推动产业转型，几大片区更新展开诸多创新探索。

“精耕细作，精雕细琢，一年一个样，一张白纸，从零开始，画出最美最好的图画。”遵循新发展理念推动城市更新，经历过一轮轮历史变迁的那些城乡接合部，迎来新生。

事关未来的“压箱底”地块

采访中记者被“两桥”的两张老照片“戳中”。一张是2013年从绕城高速路上俯拍的，右边河西，左边油坊，半城半郊落差极大。另一张是原二钢厂宿舍区，屋里屋外同时下雨，一家三口慌忙拿出脸盆接水。

“两桥”处于雨花心脏部位，却因长期与主城割裂，成为南京南部“洼地”所在。2014年1月，“两桥”指挥部成立。4个月后，被列入南京城市一体化规划，后来还成为市委、市政府重点支持雨花的“一件大事”。而后，主动对标杭州拱墅区，邀请深圳蕾奥等国内国际一流设计单位担当“智库”。光一项城市设计专项规划，就前后打磨两年、六易其稿。

进入存量时代，主城普遍“焦虑”。那时，南京城市化进程已走过30多年，主城空间不足、功能衰退的短板越来越突出，加之缺少优势产业、重大项目的支撑，如何解开诸多结构性矛盾，南京把目光投向一批“压箱底”地块。

“铁路南边是欧洲，铁路北边是非洲。”这句老话，经常挂在57岁的李顺嘴边，他的手机里还存着老房拆迁前曹后村被水淹的照片。过去的铁北片区，是主城最大的城中村集聚地，环境脏乱、道路坑洼，是揭不掉的“伤疤”。

占据“黄金位置”，不能让它“烂”下去。2014年，玄武区率先成立铁北红山新城管委会，启动铁北地区开发建设。初衷就是为这块“塌陷区”注入新功能，比如交通、民生、产业等。随着路网拉开、资源导入，打破“孤岛”态势的铁北红山，嵌入全市创新链条，吸纳高端产业要素，更生出了引领产城融合的雄心。

一路之隔，鼓楼铁北片区也被寄予厚望。这里一度因重工业而兴，“退二进三”浪潮带走了多数支柱性企业，区域经济随之断了“筋骨”，面积占全区1/4，常住人口占全区1/5，经济总量却只有全区的8.5%。

2020年，鼓楼区发布空间和产业规划，以“幕府创新区”这一全新概念打造铁北。与其他片区不同，虽是整体更新改造，幕府创新区却走不了“成片开发”的寻常路径——过去，金陵船厂、汽轮机厂、曙光机械厂等企业在各自围墙内“办起社会”，无形中把片区四下切割，导致地块零碎，缺少交通大动脉，难得一点可利用的存量空间还夹杂在盘根错节的居民区中。

因此，鼓楼区把“嵌入式改造”作为建设幕府创新区的主要思路，在13.8平方公里范围内探索较大规模的有机更新。以幕府智谷一期地块幕府创新小镇为例，2003年外迁的长安汽车留下了成排老厂房，通过改造成别墅化独栋办公楼、LOFT式花园联排、双层挑高式开敞空间等，27栋约4万平方米空间被重新利用。

思路基本一致。基础设施筑基、产业导入先行、人才集聚引领、服务配套同步……过程如破茧成蝶，漫长又充满挑战，但这是不得不打、必须打赢的硬仗，正应了“两桥”纪录片的名字——《使命》。

与“人”发生更紧密的关联

跟随熙雪乘电梯，很快停在8层，验证指纹，拉开家门，两室两厅南北通透。“外地亲戚来串门，都讲不像保障房。”此次熙雪分到的A5保障房，就在数字大道旁边，是不可多得的“宝藏”位置。

雨花台区由郊入城，大量农民“洗脚上楼”，住得好是他们最朴素的愿望。早年间，“两桥”地区科学统筹土地、资金等要素，高标准打造马家店幸福城，用“广厦4000多间”圆了群众安居梦。“两桥”指挥部相关负责人说：“损失了一笔卖地钱，多付了一笔建设费，但若能赢得群众满意，我们心甘情愿。”

尊重“人”的需求，致广大而尽精微。在片区开发建设前，一号沟的前身——油坊中心沟，排水能力不足，河道水质差。“两桥”指挥部通过截污、补水等手段“治病治根”，还在沿线打造了沿河绿带、滨河公园。曾有一楼居民因采光问题加以阻拦。大小十场会开下来，邻居们的心愿被逐一满足：实心围墙换成镂空栅栏，菠萝格扶手改成不锈钢栏杆，沟壁贴面、灯光亮化更是经过数轮调试。

“人们为了生活而来到城市，为了生活得更好而留在城市。”进入新的发展周期，老城的功能不断疏解，但高水平的教育、医疗、养老、文化等公共服务，是短期内搬不走、拆不散的显性优势。鼓楼、玄武以集团化办学、医疗联合体、社区居家养老等方式，办好家门口的每一所学校和医院，建好家里的“养老院”，通过民生资源的优化布局，带动主城边缘板块的整体提升。

长江路幼儿园、科利华中学，以往红山人想都不敢想的名校，现在都陆续在红山开设分校。片区更新催生“价值更新”：2021年，招商历时近4小时、经过158轮厮杀，以总价88.9亿元夺得红山G24地块，溢价率23.82%。

处处施工的鼓楼铁北片区同样来日可期。很快，地铁“换乘王”7号线、5号延长线将填补片区内东北—西南的空白，与现有的3号线共同构成“两横一纵”地铁网，接入主城大动脉。与此同时，上元门过江通道的建设、伍佰村路等断头路的打通，正进一步完善片区路网。

“再加上新建商品房、次新房的陆续供应，拉小幕府分校、砺志分校启动建设，扛过蝶变前的‘阵痛’，铁北有潜力成为宜居宜业之地。”鼓楼铁北管委会副主任左文芳有信心。

与老城共享优质资源，以新城建设反哺老城。去年7月底，红山街道营苑社区3个老旧小区出新全面收官。让街道骄傲的是，这个施工面积超25万平方米、涉及3500户的民心工程，全由新城建设“买单”。还有红山党群服务中心改造、北苑农贸市场焕新，以及一批道路修缮，不满足于片区开发“就地平衡”，铁北算的是民生账、长远账。

新城价值“滴灌”全市。南京创新新城反哺老城资金政策，合理利用新城新区开发土地收益，5年来反哺老城区150亿元。

产业培育重于住宅开发

5月16日，红山新城星河world园区内，网红蛋糕店T·BLOSSOM试营业。年轻人顶着中午的太阳组团来打卡，队伍排了十多米。

这般活力，红山街道发展服务部副部长蒋国威在几年前可不敢想。在南京的经济版图中，南汽集团和华飞电子一度是城市的工业名片。直到2016年底，南京依维柯整体搬迁，红山产业几乎被“清零”，沦为一座产业空城，“光辉岁月”成为过去。“税收少了大半，连续几年在全区大会上做检讨表态式发言。”

产业导入需要空间载体。自2014年启动整体改造以来，红山新城释放超过1340亩土地资源，吸引国内外20多家园企频频来洽谈。2018年，从深圳远道而来的星河控股意外“摇”中了片区第一块综合用地。背靠其强大的产业资源库，在两年疫情期就完成了过半的招商任务。和区、街政府紧密配合，吸引了中科软、中国铁塔、京东五星、玺承集团等总部、头部纷纷进驻。截至目前，园区入驻率达99.5%，320家企业创造4000个就业岗位，年税收3亿多元。

“产城融合的典范，科技创新的引领”——绿色围挡上写着亮眼的标语，红山南路的每一寸地界都透着“新意”。玄武之光、国际数码港等加快建设，招商、复地等商业项目紧锣密鼓……聚焦人工智能、云计算、新能源、未来汽车等产业方向，“二次创业”的红山新城即将喜迎“收获期”。

在幕府山东南一隅，林立的脚手架背后，南京通达海科技研发中心项目迎来封顶。通达海近年在智慧法院业务上加速扩张，去年登陆深交所创业板。在主城租用写字楼，空间受限，企业把目光投向城市北部。此番从主城核心区搬迁而来，通达海一口气拿下3幢科研办公楼，并全程参与装修设计，员工数量、研发规模将实现跃升。

龙头上市企业“用脚投票”，给了鼓楼幕府创新区信心。项目所在的幕府智谷地块，虽然规划面积只有1平方公里，却是片区重点打造的创新型产业社区。以通达海落户为金字招牌，载体招商有望打开新局面。去年底，鼓楼在这里启动建设产业数字化总部基地，已吸引多家数字经济领域的企业、服务机构和孵化器落户。

尽管地块分散，鼓楼铁北片区仍梳理出一批较为可观的规模载体——总投资86.86亿元的华能（南京）滨江总部基地项目，兼具商办功能，集聚海上风电、光伏发电等新能源上下游企业；泛悦城市广场，以中储智运为龙头集聚了一批钢材贸易供应链企业；此外还有华电江苏总部、中能建能源装备产业园等。

城是“壳”，产是“瓤”。城的体系越完备，能吸引更多人安家落户，产的能级越高，能帮助更多人创新创业。成片开发的任务，不仅是物理发展空间，更要助推产业能级跃迁。

城南板块也在积蓄力量。“两桥”地区以数字经济高企或新研为重点，承接软件谷产业扩张和产业外溢。“十四五”期间，将为软件谷提供400万—600万平方米研发载体，承接20万涉软人才落户，总人口增加至40万人。

老城继续生长

“重整河山”，需要不一样的理念。

占据了整个鼓楼铁北片区为数不多的成规模连片研发用地，幕府智谷科创中心（二期）盘整出的8幅地块显得格外珍贵。在空间要素矛盾面前，幕府创新区保持冷静，并未高强度利用。

5—7层的低密度设计，和山林相配，也为城市天际线让路。建设单位中建八局相关负责人告诉记者，所有建筑100%按照绿色理念设计施工，同时引入屋顶光伏、屋顶绿化等，生态覆绿超过75%，大平层格局、可拆卸楼板也充分考虑企业定制化需求。不止一家客商在考察中，第一句话就表达了对载体品质和置业环境的喜爱。

城市更新尤其要敬畏片区的历史价值。正因如此，成片开发的“新”要带着对“旧”的尊重。摊开“两桥”地图，山体、水域、林地等生态保留区几乎“不能动”，春江新城等成熟居住区只能“微更新”，21.4平方公里留待拆除重建的空间仅占三分之一。加上河道、铁路穿境而过，土地权属关系犬牙交错。“两桥”选择拆一处、建一处。

让片区持续葆有发展的活力，南京城市更新重视探索可持续发展模式。曾驶出过50多万辆依维柯的老工业基地如今产业活力依然强劲，离不开政府对地块的新理解、新运作——将产业优先摆在鲜明位置，住宅开发只占30%，其余全部用于商务楼宇、研发载体。

当初土地拍卖时，玄武区开出了7项竞拍条件，其中就有“竞买人或其控股股东须为国家高新技术产业开发区认定备案的‘高新技术企业’，且营业范围包含‘高新技术成果（企业）的孵化’”。像星河控股在签订《土地出让合同》前，还与铁北红山新城管委会签了一份《投资建设协议》，明确配套商业住宅须与研发载体同步竣工、同步招商销售，上述约定均配套有反制措施。从地块源头树立产业发展导向，创新机制确保规划兑现，玄武的意图足够清晰——不恋房地产“快钱”，为产业转型搭平台、聚资源。

经济承压前行，在具体招商过程中，推进高质量的载体去化并非一帆风顺。有街道招商人士向记者表露，企业对于异地投资布局持谨慎态度，近两年来愈发明显。

红山新城打出了“服务牌”“感情牌”。坚持市场化思维，探索政府—园区—企业、政策—服务—达产的路径，将经济部门搬到园区一线，成立新城产业促进中心，精选20家金融机构、10余家法律机构入驻，扮演“服务商”角色，提供全链条服务。一家原本只想挂靠的企业主动搬来，办公规模扩大10倍。

老城继续生长，南京主城未来充满想象，正如多个片区在规划中尝试“留白”。“以大开大合之笔，为一个更美好的南京埋下伏笔。”江苏省规划设计集团城市更新规划设计院院长王海勇说。