房企谋求“轻装上阵”丨地产市相_新浪财经

曾一度与万科齐名的40年老牌房企宣布“去地产化”。

近日，华远地产（600743.SH）发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。交易完成后，公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。

华远地产表示，此举有利于改善公司资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。

据悉，截至2023年年末，华远地产负债合计270.58亿元，资产总计305.58亿元，负债率达88.55%，高于2022年的85.9%。其中，一年内到期的非流动负债为84.19亿元，期末现金及现金等价物余额为22.57亿元，现金储备难以覆盖短期债务。如后续交易成功，华远地产或将能丢掉这个债务“包袱”，轻装上阵谋求新的发展机会。

“去地产化”自救

面对当下的房地产市场环境，华远地产主动抛弃房地产业务，或许属于情理之中。

和众多房企一样，面对市场的收缩，计提减值、结利项目毛利水平保持低位等成为华远地产持续亏损的重要因素。财报显示，2021年-2023年，企业净亏损分别为6.69亿元、38.22亿元、15.37亿元，三年累计净亏损超60亿元，盈利能力持续走弱。

不仅如此，华远地产现金流逐年紧张，2021年-2023年，企业经营活动产生的现金流量净额分别为73.47亿元、18.06亿元、7506万元，虽持续保持正值，但已经连续2年处于大幅下滑状态，尤其是2023年，同比下滑达95.84%。

华远地产表示，经营性现金流净额下滑是由于2023年销售回款较上年同期减少所致。据悉，2023年，华远地产操盘和并表项目完成销售签约额63.22亿元，同比下降6.4%；完成销售回款71.17亿元，同比下降16.7%。

此外，2021年-2023年，华远地产投资活动产生的现金流量净额分别为4.88亿元、3121.96万元和-3055.47万元；而筹资活动产生的现金流量净额持续3年为负值，2021年-2023年分别为-70.42亿元、-47.01亿元、-28.26亿元。

持续亏损、现金流短缺，使得华远地产陷入流动性压力。截至2023年年末，华远地产负债合计270.58亿元，一年内到期的非流动负债为84.19亿元，22.57亿元的现金储备对短期债务来说是“捉襟见肘”。

而作为一家以房地产开发为主营业务的企业，在行业下行周期，在销售下滑、成本增压、资产减值等风险下，主动卸下地产“重担”，或许是更好的选择。

加码代建、酒店生意

虽然华远地产下定决心实施新业务战略，但转型之路并不容易，短期内仍面临来自于主营业务收入大幅减少的压力。

一直以来，地产都是华远地产的主营业务。2021年-2023年，其房地产业务实现收入分别为132.5亿元、106.9亿元、156.9亿元，占总收入的比重超95%。“由于地产业务占据了华远地产总收入的绝大部分，剥离意味着公司将失去主要收入来源，这可能导致营业收入规模大幅萎缩，影响公司财务稳定性和盈利能力。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。

按照新计划，去除地产业务后，华远地产未来将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务。

其实，酒店、租赁、代建是华远地产一直在涉猎的领域。其中，公司酒店业务在2021年-2023年实现营收分别为2.3亿元、1.9亿元、2.57亿元，虽对企业收入贡献微弱，但对比地产业务，酒店业务毛利率相对较高，尤其是2023年达41.76%，对比房地产业务14.39%的毛利率，盈利空间较为可观。

在租赁业务方面，截至2023年末，华远地产用于出租经营的主要房产面积共计约20万平方米，已出租经营面积约为18万平方米，出租率约为90%，2023年内完成出租经营收入3.73亿元，租赁产品收入为1.36亿元。代建业务及城市更新方面，华远地产2019年开始涉足，承接改造了包括河北石油·海蓝城（任丘）项目、北京金融科技中心等。

通过数据可以看出，华远地产在酒店等轻量级业务中有一定的经验，不过目前上述业务体量较小，也存在更多的不确定性，尚需时间来培育和增长，才能支撑公司的长期发展。“在转型期，华远地产需要解决如何平衡收入下降带来的财务压力、如何快速提升新业务的竞争力和市场份额、以及如何维持投资者信心等问题。”柏文喜称。

轻资产运营成“香饽饽”

除了华远地产外，为顺应行业发展，众多头部房企已经将轻资产运营作为热门赛道，将轻重并举作为生存法则。包括万达商管、华润置地、保利发展、大悦城控股、龙湖集团等都在向开发、运营、服务一体化发展转型。

事实上，轻资产模式从某种角度讲是回避了重资产的一些弊端，优点也是显而易见。对此，第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、董事李想给出4点分析：“首先，轻资产模式前期投入少，资金压力小，输出运营全流程投入速度较快；此外，可以减轻企业负债，降低财务风险，优化房企的资产负债表；还可以以较低成本快速复制扩张，利于房企的低成本扩张；专注资产管理与资产价值的提升，形成可持续发展模式。”

据《2024中国房地产百强企业研究报告》显示，2023年，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。一方面，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润。另一方面，持有业务、服务业务以其稳定的现金流改善企业整体流动性。

举例来看，华润置地构建开发销售型、经营性不动产（购物中心、写字楼、酒店）、轻资产管理（物管服务）与生态圈要素型（代建、长租公寓）“3+1”业务模式。2023年，集团经常性业务（经营性不动产、轻资产管理与生态圈要素型）营业额为390.6亿元，同比增长26.4%；核心净利润95.6亿元，同比增长47.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%，为华润置地实现高质量盈利奠定基础。

近些年，龙湖集团轻重并举的策略得到了较好的成效，开发、运营及服务三大板块协同发展。2023年，企业运营加服务组成的经营性收入占比达到14%，利润占比超过60%，对龙湖整个盘面形成持续贡献。

不难发现，轻资产模式从无到有、从有到精，再到在房地产行业内全面爆发，整个发展历程不是一蹴而就的，是一个漫长的过程。

李想也坦言，当前实施轻资产管理的难点与阻力有很多。第一，以长期主义为核心，坚持做轻资产运营的内资开发商近几年虽然数量明显增加，但是做的好、甚至能称得上形成品牌效应的企业仍屈指可数。输出方是否有一套有效的管理运营模式可投入使用并盘活项目，则是轻资产输出的成败关键。

“此外，重资产模式在30年的发展历程中已经有了一系列的法律法规，但是轻资产运营体系仍旧缺乏有针对性的法律法规来规范管理。”

文/黄宁