楼市限购会否全面退出？

图：资料图片

　　■本报记者 孙蔚

　　全面放开楼市限购成为当前最为热门的话题。5月9日，浙江杭州和陕西西安相继宣布全面取消住房限购政策。中指研究院监测数据显示，当前，全国仅剩海南、北上广深、天津以及珠海横琴区等7地仍在执行不同程度的住房限购政策。

　　杭州新政引发市场关注

　　5月9日，长三角核心城市杭州全面取消住房限购的新政引起了市场的高度关注。

　　杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》）提出，全面取消住房限购。自《通知》发布之日起，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

　　落户政策方面，《通知》提出，在杭州市取得合法产权住房的非该市户籍人员可申请落户。具体实施时间上，杭州市发改委会同杭州市公安局、住保房管局等部门正研究制定具体实施细则，细则明确后实施。

　　信贷支持方面，《通知》表示，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房按揭贷款时，可按首套住房认定。例如，某家庭如果在西湖区有一套住房但在上城区无住房，其在上城区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。

　　购房人在所购住房的区、县（市）仅有一套住房的，且已在杭州市二手房监管服务平台挂牌出售，新购同区、县（市）住房的个人住房贷款可按首套住房认定。例如，某家庭在余杭区仅有一套住房，将该住房在杭州市二手房监管服务平台办理挂牌出售手续后，在余杭区新购住房时可按首套住房认定。

　　此外，《通知》提出，优化公证摇号销售措施。对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生对记者表示，杭州可以说是除一线城市外最受市场关注的城市，此次全面放开限购，叠加其他配套政策，将有利于积极释放有效需求。一方面，购房即可落户，可以吸纳更多省内或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速释放。购房区域内无房或有一套二手房挂牌的情况，可以按首套住房认定，无疑降低了改善客群的购房成本，促进其释放需求，卖旧买新链条将大大通畅。

　　西安新政惠及购房人和开发商

　　就在5月9日当天，西安市也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。此外，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5∶1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房，在摇号选房时不再实施“刚需优先”。

　　更受市场关注的是，西安此次新政对开发商的支持力度颇大，引起了行业热议。

　　《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》主要提及4个方面：一是原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。二是科学计算企业相关费用，对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，不计算金额。三是允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。四是建立健全西安市房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

　　中指研究院西安公司总经理石蕊对记者表示，近年来，西安二手房成交量不断上升，此次全面取消限购后，将利好二手房置换交易，成交量势必在今年继续上行。此举也是为了全面打开外地购房者买房通道、吸引周边地区乃至西北5省购房置业群体，为市场注入新的动力。她判断，全面取消限购后，拓宽了购买人群基数，同时购房者的选择面变宽，5月及整个二季度新房成交量都会有所改善。

　　在易居研究院研究总监严跃进看来，西安本次政策不乏创新性，比如在自持物业也可以出售、鼓励企业收购二手房并进行微改造、租赁住房可转为商品房等方面，都是其他城市所没有提及的，具有一定借鉴意义。

　　全国仅7地尚存部分限购

　　中指研究院监测数据显示，截至目前，全国共有24个城市全面取消限购，35个城市放松了限购，除此之外，还有160多个城市出台了包括放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限、“白名单”项目融资支持等政策。

　　“目前，全国只有7地还在执行限购政策。除海南省外，一线城市中，北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）以及二线城市天津（120平方米以下新房等）的部分核心区仍有限购政策。”高院生对记者表示，此轮限购政策松绑，来自于各地对中央政治局会议精神的深入落实。

　　4月30日，中央政治局会议定调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。此后，地方楼市政策优化调整频率明显加快。

　　彻底放开限购，已成为多地的主流选择。那么，作为我国房地产调控的一项标志性政策，执行了10多年的楼市限购政策要彻底退出市场了吗？

　　国金证券分析师对记者表示，当前总的趋势是逐渐淡出一些当年房地产过热阶段的过严限制性措施。但具体到各个城市来说，还是会坚持“一城一策”原则，这从近一段时间各城市的调整也可以看出。“每个城市实际情况不同，既包括房地产市场的运行情况，也包括各城市的资源禀赋、城市定位和功能等，因城施策才更为务实。比如，北京‘五一’前的政策调整，细化到了一区一策。”

　　高院生预计，目前，还有部分限购的城市后续将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

　　业内人士认为，限购松绑是大势所趋，我国房地产市场供求关系发生重大变化，不只是限购，像限贷、限价、限售这些手段，现在很多都已取消。当前，还有少数城市在部分执行限购政策，这是由于我国房地产市场分化严重，迫切需要因城施策、一城一策所导致的。市场供应过剩、后发动能不足的城市可以选择全面取消限购，但重点城市因涉及落户政策等，目前来看动态调整将是一个趋势。

　　北京

　　非京籍家庭五环内限购1套房

　　在通州“双限”松绑、五环外可以多购1套房后，北京仍执行着较为严格的购房限购政策。五环内，京籍已婚家庭最多可以购买2套，非京籍家庭最多可以购买1套。在五环外，京籍结婚家庭最多可以购买3套，非京籍家庭最多可以购买2套。在购房资格上，非京籍家庭购房需要连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。

　　上海

　　仍限制区域、购房套数及社保年限

　　1月30日，上海放开了执行10年的单身限购政策，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。上海市青浦新城、奉贤新城对社保、个税的年限要求，由过去的5年降至3年。此外，上海仍保持严格的购房政策，非上海户籍有5年社保或者个税限制，在购房套数方面，上海户籍结婚家庭、上海户籍单身人士、非上海户籍结婚家庭、非上海户籍单身人士等都有着不同的购房套数限制。

　　深圳

　　部分区域社保年限仍为3年

　　在5月6日实行分区优化限购政策后，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴纳年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴纳年限要求仍为3年。

　　广州

　　部分区域限购

　　1月份，广州出台新政，限购区域内120平方米以上户型购买力全面释放。目前，广州的限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，本市户籍居民家庭限购两套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

　　天津

　　市内六区限购

　　在对天津市内六区以外区域取消限购、放宽京冀人群购房门槛、市内六区120平方米以上新建商品住房取消限购后，当下天津市内六区仍保持着限购政策。

　　珠海

　　仅横琴限购

　　除了横琴外，珠海的其他区域已取消限购政策。在横琴地区，对于外地户籍家庭（包括港澳台居民）限购2套房产。

　　海南省

　　全域限购但有所松绑

　　2018年4月22日，海南实行全域限购：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少1名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。今年以来，海南不少城市对楼市进行小尺度松绑，比如非海南省居民在海口非主城区购房，社保或个税年限由5年变为2年。

　　（孙蔚）

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：王涵