“激活存量，做好扩募” 我国多层次REITs市场与海外“同频共振”|REITs_新浪财经

CFIC导读

◆当前，存量项目底层资产运行平稳、基金二级市场表现有序波动，市场逐渐将关注点落在高质量发展。其中，积极布局扩募事宜是REITs实现价值创造的重要方式，对投资人与资产方都意义非凡。

原标题：【财经分析】“激活存量，做好扩募” 我国多层次REITs市场与海外“同频共振”

近年来，我国REITs市场探索出了一条既借鉴成熟市场经验，又符合国情的发展之路，各项制度规则持续完善优化，投资者也在不断健全投研体系、优化内控制度建设，整体生态圈一直在朝着价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。

5月10日，瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办“大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会”，与会专家对我国REITs市场在盘活存量、活跃资本市场等方面的质效进行阶段性总结，并结合海外经验与国内试点项目、区域特性等因素，对未来相关领域的高质量发展建言献策。

试点运行取得阶段性成功本土化探索步履不停

一直以来，公募REITs“阵营”发展壮大离不开政策端的支持。

深圳证券交易所债券业务中心副主任阙紫康表示，“我国REITs市场打通了投资者循环渠道，更好地服务实体经济；同时，逐步拓宽试点资产类型，更好地引导金融资源流向国家战略关注重点领域。当前，初步构建了一套完整的制度框架，也完善了规则体系，开拓了创新投资渠道，满足了投资者需要。”

基于深交所积极服务深耕大湾区REITs市场的经验，阙紫康分享称，“深交所工作主要围绕‘在培育端携手完善了综合推动机制’、‘在上市端合力推进市场扩面提质’、‘在运作端共同保障市场的平稳运行’三点开展。”

“未来，深交所还将继续积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多层次REITs市场，为更多类型不动产提供全生命周期的服务，提升企业参与基础设施建设的积极性，更好地助力盘活存量资产，促进有效投资。”阙紫康补充道。

广东省发展改革委副主任、省大湾区办常务副主任朱伟指出，“REITs是基础设施投融资机制的重大创新，对盘活存量资产、扩大有效投资、拓宽社会资本投融资渠道、降低实体经济杠杆水平等都具有重要意义。”

从区域开展基础设施REITs试点来看，广东省近年来积极推进相关工作。据朱伟介绍，在政策支持方面，广东省此前印发《广东省关于加快开展基础设施领域REITs试点工作的实施意见》，发布《广东省推进基础设施REITs试点申报辅导手册》，成立省级盘活存量资产协调机制，为推动REITs高质量发展提供工作指引和制度保障。在项目发行方面，广东已有7单公募REITs成功发行上市，合计募集资金（含扩募）约228亿元，储备项目规模超千亿元。

REITs是兼具股、债属性的权益性长期投资品种，也是全球资本市场不可或缺的重要投融资工具。据悉，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大。

同样，亚太地区REITs领域也已日趋成熟。亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita表示，“亚太地区REITs市场在经历挑战性的2022年后，预计于2024年将迎来回升。REITs在物流和住宅领域更具吸引力，而我国坚实的经济基础将对区域不动产发展提供有力支撑。随着美联储发出2024年可能降息的信号，股权市场的发展势头持续被看好，这也可能为REITs市场带来积极影响。”

Sigrid还提及，“随着潜在的利率下调，股权市场的发展势头乐观，有助于REITs市场的增长。政策支持在REITs成长中十分重要，例如不动产私募投资基金试点的启动和相关政策的发布，为REITs的发展提供了新的动力。未来，亚太地区将继续作为全球经济发展的重要引擎，推动REITs市场的发展。”

此外，新加坡交易所北京代表处首席代表魏浩宇认为，“新交所REITs市场的优势在于其多元化的资产类别、吸引国际资本的能力、有效的税收框架等方面，这吸引了包括中国在内的多个国家和地区的资产与资金。”数据显示，2023年，新交所REITs市场的扩募活动仍然频繁，整个市场整体取得了6.6%的回报率，其中工业类和专业类资产表现更优。

配套体制与基础设施持续完善业内呼吁探索高质量对外开放

随着公募REITs市场产品数量与募集资金持续增加，配套机制体制不断完善，我国在相关领域的政策部署逐渐转化为试点项目的阶段性成果。

一方面，基础设施已经实现了有效完善参与者便利性、服务政策推进等。

据悉，中国国际工程咨询有限公司（简称“中咨公司”）深度参与了基础设施REITs的政策研究，承担了目前上市的36单REITs中的29单项目评估，以及首批4单REITs扩募项目评估工作。中咨公司党委书记、董事长、总经理苟护生对于项目评估和后续REITs国际化发展颇具心得。他认为，我国REITs市场主动引入境外资产是构建人类命运共同体的务实举措，如何发挥公募REITs的独特价值、支持共建“一带一路”，是REITs高质量发展的重大命题，具有广阔的发展前景。

此前，苟护生就目前REITs对接“一带一路”的探索路径，提出四点初步设想：一是发挥REITs市场融资机制，促进“一带一路”基础设施互联互通；二是夯实“一带一路”REITs资产定价机制，建立项目资产估值体系；三是完善REITs信息披露机制，调动沿线国家参与“一带一路”项目建设和盘活的积极性；四是提升境外资产运营管理能力，推动“一带一路”项目高质量投资。

另一方面，上市项目运行质效良好。以广州广河REIT为例，广州交通投资集团有限公司总经理胡志桥介绍称，“集团作为广州交通基础设施建设的龙头企业，已建成通车高快速路17条，总里程803公里，投资总额1306亿元。近一年来，交投集团在REITs领域的工作主要围绕打造三个‘一流’展开：一是建立国内一流的盘活存量资产工作机制；二是培育国内一流的基础设施产业发展基金；三是打造国内一流的REITs产业发展生态。”

当前，存量项目底层资产运行平稳、基金二级市场表现有序波动，市场逐渐将关注点落在高质量发展。其中，积极布局扩募事宜是REITs实现价值创造的重要方式，对投资人与资产方都意义非凡。

那么，如何优化扩募战略安排？北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥从三个方面提出了建议：第一，扩募资产类型应有利于价值创造。综合国内外扩募经验分析，张峥指出，多元化与专业化平台各具优劣势，在进行选择时要全面考虑协同效应、规模经济、风险分散、产业方战略需要、投资者结构等因素。第二，扩募方案应有利于加强与长期投资者的互信。在扩募过程中，“老股东”相对被动，影响其参与扩募的积极性，方案需要考虑给予一定程度的优先权。第三，扩募资产审慎定价。REITs新购入资产的价格确定是扩募的关键问题之一。REITs扩募资产应以市场价格为锚，综合考虑市场法、收入法估值定价结果，权衡投资人、原始权益人利益，不断完善估值定价方式。

广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋称，“在目前REITs低杠杆和高分红的要求下，REITs直接去购入新项目往往需要扩募，而发行新的基金份额流程较长，可能导致错失很多的交易时机。因此，REITs的扩募需要稳定产业方的支持，而作为产业方，原始权益人可为REITs的成长持续提供优质资产，让REITs成为有源之水。”

从实践探索来看，北京能源国际控股有限公司副总裁刘东升介绍称，“2023年3月，京能国际发行国内首单光伏REITs，一年后，京能宣布拟扩募水电资产项目，进一步增厚投资收益、优化投资组合。同时，京能国际也成功发行并表权益型类REITs，积极探索Pre-REITs在多层次REITs市场。根据过去两年的经验，多层次REITs产品对于企业的可持续经营、提升投资者回报有积极的促进作用。”

展望后续，针对资产扩容、交易优化等多方面举措，住房和城乡建设部房地产市场监管司原司长、中国房地产业协会名誉副会长张其光提出了四点建议：第一，扩展REITs作用与使命，探讨REITs配合消化存量房产、优化增量住房的可能性；第二，探讨简化REITs交易架构，使REITs成为继股票、基金之后，资本市场另外一个新的投资品种；第三，扩大REITs基础设施资产投资范围，考虑将集中式长租公寓、养老住房纳入REITs资产范围，使REITs在国家宏观经济发展当中扮演重要的角色；第四，稳步提高REITs的估值水平，尽早明确影响估值的重要因素，如土地使用权续期问题。

再从全球视野来看，REITs领域发展洪流“势不可挡”。美国国家REITs协会（Nareit）首席执行官Steven Wechsler指出，“过去几十年来，美国REITs市场的一个重要发展是资产类型的演变。过去20年里，REITs行业的资产构成发生了巨大变化。如今，与数字经济相关的不动产占美国股票总市值的35% 以上，而在2000年，这一比例仅为12%（主要是传统仓储物流）。”

随着经济社会的不断演进，REITs将促进现代经济发展的不动产开发和运营，并始终处在相关领域前沿地位。另据该协会提供的数据显示，截至2023年底，已有40多个国家和地区颁布了REITs立法，这些国家和地区的国内生产总值占全球的83%，总人口超过50亿。

“如今，全球REITs市场以强劲的资产负债表经受住了经济环境的考验，并为2024年可能面临的趋势做好了准备。随着世界联系日益紧密，各国都在努力创造、更新和维护更好的市场生态，我们将REITs视作一种不可或缺的资源，未来应继续鼓励市场化机制和原则，拓宽不动产的配置范围，有效地引导资本进入不动产领域。”Steven Wechsler如是说。

本文来源：新华财经

作者：王菁、张斯文

微信编辑：刘思乐