上海中心城区这一地块即将变身创新活力生态社区

上海中心城区这一地块即将变身创新活力生态社区
2024年03月26日 10:46 媒体滚动

转自:上观新闻

上海静安区江场西路165地块,上海上药信谊药厂内的几幢现代化商务楼宇正在抓紧建设中,今年年中将实现结构封顶,2025年将建成启用。未来,这里可提供地上3.8万平方米高质量科研载体,以“总部经济+数智引领+产业集聚”为理念,打造上药集团生物医药、生命科学创新研究、数智医药营销等行业相关的研发中心、数据营销中心。

上药信谊药厂更新后效果图上药信谊药厂更新后效果图

上药信谊药厂是“静安区走马塘区域整体转型更新”中首个启动更新的项目。记者日前从静安区获悉,向存量空间要资源、要品质、要效率,创新低效用地盘活路径,静安区正积极推动走马塘区域整体加速转型更新,目前区域内已有多个项目启动更新。未来,这一区域将成为高效复合的创新社区、混合多元的活力社区和开放流动的生态社区。

40个产权主体,推动“一地一策”更新

走马塘区域0.6平方公里,位于中环线以北和南北中轴线西侧,是静安区市北高新园区重要组成部分。区域内以工业仓储用地为主,产业发展水平相对较低、产业用地空间整体偏少、公共空间环境品质较差,存在低效用地的问题。为更好地挖掘和释放区域发展潜力,2020年静安区启动了走马塘区域整体转型。

“不是在一张白纸上绘图,也不是大拆大建,走马塘区域整体更新更难。 ”区规划资源局相关负责人说,区域内用地产权比较复杂,多达40个产权主体。在最初的更新意愿调查显示,很多产权人对更新转型的意愿也不是很强。

面对地块内复杂的产权情况,静安区找准突破点,创新更新方式,推动多方参与。“我们采取了推动区域整体更新,引导多元主体参与的方式。”区规划资源局相关负责人说。

静安区单元规划明确提出,走马塘是市北高新园区产业服务平台、公共空间纽带、共享社区样板,致力将走马塘打造成为高效复合的创新社区、混合多元的活力社区和开放流动的生态社区。对此,静安区形成走马塘区域更新规划和城市设计方案,对区域内的产业空间进行全覆盖调查,测算出更新改造成本和收益,最终提出了“规划引领、尊重意愿的开发时序”的方案,以及符合区域产业特点的“一地一策”。

首个项目更新后容积率大幅增加

静安区规划资源等部门联手市北高新园区管委会,与地块内产权主体开展推动更新的谈判。

江场西路165号地块内的信谊药厂,占地9096平方米,以大片低矮厂房为主,容积率仅有1.0。在与静安区接触后,产权方产生了很强的自主转型意愿。静安区规划资源部门积极帮助对方,前期在规控调整、补地价、拆旧、建设方案审批、项目公司注册等各个环节为企业提供了指导与帮助,项目在2021年底就实现了开工建设。地块按照规划改变了土地用途,由工业用地转变为研发用地,大幅提高了建筑容积率,预计建成后容积率将达到5.0。

上药信谊药厂更新前(上图)后(下图)

与地块内产权方谈判推动更新的同时,静安区积极发挥政府主导作用,鼓励园区平台、国有企业等市场主体参与到产业空间更新中,实现社会、企业、政府共赢。

至2023年底,静安区已成功实施推动了信谊药厂、上勤汽车、城建水务地块自主转型,推动了百联的申林木业地块与市北平台公司联合转型等,完成了共和新路3550号等地块收储协议签订,形成一批具有区域特色的盘活更新项目。

审批便利化举措帮企业省时间降成本

在推动更新转型中,静安区探索了一系列审批便利化举措。

区域内的城建水务地块,原为隧道股份下属城建水务集团使用,静安区与隧道股份新设立的资产管理公司——上海建元资产,达成一致,在2021年底签订了《战略框架协议》,推动隧道股份自主更新开发。该项目功能定位为以大数据、云计算、生命健康等产业为主的企业总部,助力打造市北数智生态园及市北高新民营企业总部集聚区。

更新后效果图更新后效果图

在静安区探索的审批便利化举措下,该地块2023年10月17日拿地,当月完成了建设开工前的规划资源手续,实现了“交地即交证”。

“企业至少可以提前两个月开工建设,压缩了时间、降低了成本。”这样的便利化,得益于区规划资源部门跨前一步的服务。

“我们对走马塘区域开展了区域规划环境影响与交通影响评估,在项目地块出让前提前介入方案征询,将区域评估成果纳入‘用地清单’。如此一来,企业拿地后无须单独编制相关评估报告,减少了设计方案修改反复,节约了企业审批时间。”区规划资源局相关负责人说,今后,区域内其他企业都可以拿着这份区域评估成果,在项目审批时进行使用。

记者了解到,未来的走马塘区域还将在软环境上得到大幅提升。沿彭越浦、走马塘等水系,将建设生态廊道,打造贯通滨水的步行空间,公共绿地、文化体育设施等建设将改善区域的公共空间品质,租赁住宅、邻里中心等也在规划中。

静安区估算,更新前走马塘区域地均税收1493元每平方米,更新完成后预计地均税收达到6928元每平方米。

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