纽约社区银行是下一个硅谷银行吗? 美国商业地产的危机到底有多严重?

纽约社区银行是下一个硅谷银行吗? 美国商业地产的危机到底有多严重?
2024年03月11日 16:14 第一财经

(本文作者夏春,香港方德金控首席经济学家)

去年3月10日硅谷银行倒闭,两天后,签名银行也清盘了。

一周后,纽约社区银行,简称NYCB,以27亿美元收购了签名银行384亿美元的资产。

消息公布后,股价从$6.54跳涨了32%。今年1月30日,NYCB的股价还在$10.38,但随后暴跌了67%,最新价格$3.46。

过去一年NYCB原本是美国地区性银行的优等生,怎么一下子变成差等生了?原来,NYCB最新财报来自商业地产的亏损超过市场预期,两家评级公司跟进降低评级,3月初NYCB更换领导层并承认风控缺陷,股价自然下跌。

很多人担心NYCB会成为下一个硅谷银行,我倒不这么认为。NYCB暴雷有两个孤立的原因,一是收购签名银行后,需要满足更高的资本充足率要求。

二是贷款中的22%流向了受到严格租金管制的纽约市公寓,房东难以增加租金收入以应对更高的利率。其他地区性银行都没有这么高的比例。

现在美国前财长牵头的私募股权基金向NYCB注资10亿美元,NYCB应该可以渡过难关。

去年我多次提醒客户不要投资美国商业办公楼,疫情后许多企业保留了居家办公习惯。

叠加不断加息导致商业地产价格下跌,商业地产指数已经从高点下跌了21%。

商业办公楼的空置率已经19.6%,创下历史记录。那么商业地产给银行带来的危机到底有多严重?

先跟大家说一个让人恐怖的研究成果。由于加息导致银行持有的债券价值大跌,如果按市值计价,美国4800多家银行里已经有2400多家资不抵债。

但真实的世界里,去年只有5家银行倒闭,银行无须按照市值来为资产定价,银行的商业地产贷款今年有4400亿到期,办公楼只占四分之一。

考虑到美国经济表现强劲,工厂、酒店、商场和住宅的生意都不错、银行在商业地产贷款的风险应该是可控的。

虽然商业地产指数下跌,但仍然高于5-10年前贷款发行时的价值。而且随着美国商业办公楼供应的减少和美联储未来持续几年的降息,我反而认为NYCB的暴雷提供了折价买入地区银行ETF的好机会。

当然,意外永远无法排除,但我反对夸大美国商业地产的风险。

(本文作者夏春,香港方德金控首席经济学家)

本文仅代表作者观点。

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