（本文作者夏春，香港方德金控首席经济学家）
去年3月10日硅谷银行倒闭，两天后，签名银行也清盘了。
一周后，纽约社区银行，简称NYCB，以27亿美元收购了签名银行384亿美元的资产。
消息公布后，股价从$6.54跳涨了32%。今年1月30日，NYCB的股价还在$10.38，但随后暴跌了67%，最新价格$3.46。
过去一年NYCB原本是美国地区性银行的优等生，怎么一下子变成差等生了？原来，NYCB最新财报来自商业地产的亏损超过市场预期，两家评级公司跟进降低评级，3月初NYCB更换领导层并承认风控缺陷，股价自然下跌。
很多人担心NYCB会成为下一个硅谷银行，我倒不这么认为。NYCB暴雷有两个孤立的原因，一是收购签名银行后，需要满足更高的资本充足率要求。
二是贷款中的22%流向了受到严格租金管制的纽约市公寓，房东难以增加租金收入以应对更高的利率。其他地区性银行都没有这么高的比例。
现在美国前财长牵头的私募股权基金向NYCB注资10亿美元，NYCB应该可以渡过难关。
去年我多次提醒客户不要投资美国商业办公楼，疫情后许多企业保留了居家办公习惯。
叠加不断加息导致商业地产价格下跌，商业地产指数已经从高点下跌了21%。
商业办公楼的空置率已经19.6%，创下历史记录。那么商业地产给银行带来的危机到底有多严重？
先跟大家说一个让人恐怖的研究成果。由于加息导致银行持有的债券价值大跌，如果按市值计价，美国4800多家银行里已经有2400多家资不抵债。
但真实的世界里，去年只有5家银行倒闭，银行无须按照市值来为资产定价，银行的商业地产贷款今年有4400亿到期，办公楼只占四分之一。
考虑到美国经济表现强劲，工厂、酒店、商场和住宅的生意都不错、银行在商业地产贷款的风险应该是可控的。
虽然商业地产指数下跌，但仍然高于5-10年前贷款发行时的价值。而且随着美国商业办公楼供应的减少和美联储未来持续几年的降息，我反而认为NYCB的暴雷提供了折价买入地区银行ETF的好机会。
当然，意外永远无法排除，但我反对夸大美国商业地产的风险。
（本文作者夏春，香港方德金控首席经济学家）
本文仅代表作者观点。
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