40家上市公司买房:都去哪儿了?

40家上市公司买房:都去哪儿了?
2024年01月25日 18:19 界面新闻

文|选址中国

选址960不完全统计,2023年共有40家上市公司披露了购买房产的消息,总金额逾100亿元,总建筑面积近47万平方米,这些房产主要为办公楼、厂房、仓储、商铺以及车位和配套设施,多为企业自用或经营使用。

北上广深四个一线城市“遥遥领先”,产生了18宗交易,房款约70亿元,数量占比45%、金额占比70%,其中的上海吸引了多达10家上市公司买房置业。

在这些交易标的中,既有超出10万元/平方米的“顶奢”写字楼,也有单价不足5000元/平方米的“经济适用房”,大多数公司都采用了资产买卖的方式,也不乏勇敢下单的法拍成交,同时关联交易也是不可忽视的重要类型。

动辄上亿元的现金支出,上市公司买房的“心路历程”是什么?买房“魔咒”为什么值得警惕?本文还将讨论企业买房置业背后的玄机。

01、100亿元买房,均价2.18万元

根据沪深两地交易所披露,选址960不完全统计发现,2023年有40家上市公司公告了购买房产的决策或者进展,涉及相关金额101.88亿元,建筑面积46.64万平方米,粗略计算,平均楼面价2.18万元/平方米。

以金额计,排名前三的是:汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目;外服控股13.87亿元买入绿地外滩中心T3数层办公楼和车位;玉禾田5.83亿元买入中粮 福田大悦广场1栋A座数层办公楼。最低购房金额为2157万元,系宏柏新材购入江西乐成市的一处办公用房。

以面积计,汤臣倍健同样位列第一,拟购房产的建筑面积为5.70万平米,五芳斋3.04万平方米、普瑞眼科2.82万平方米分列二、三位。

从类型看,房产购置的类型以办公和研发为主流,数量占比高达90%,同时也有厂房、商铺、酒店、仓库等以生产和经营为目的资产买入。

其中,以餐饮为主业的同庆楼拟购买位于无锡市经开区的24间商铺,交易总价1.83亿元;主营跨境化工物流的永泰运以7214万元取得青岛市黄岛区的一处土地和厂房;京源环保出资5280万元买入位于江苏南通的一处厂房;南兴装备以2298万元的价格买入东莞一处厂房;华闻集团控股的海南文旅以3亿元购入了洲际酒店B座13-18层。

从楼面价看,地处上海核心位置的绿地外滩中心最贵,兰生股份、外服控股两家上市公司在此购买办公楼和车位,单价粗略计算约合10万元/平方米;最低楼面价则在4000-5000元区间,集中在三四线城市。

02、一线城市最受青睐,上海拔得头筹

这些上市公司的购房标的分布在24个城市,分别是上海10个、深圳3个、北京3个;广州、无锡、济南各2个;杭州、咸阳、海口、成都、石家庄、嘉兴、福州、东莞、乌鲁木齐、苏州、茂名、哈尔滨、漳州、长治、南通、青岛、重庆、乐平各1个。

上市公司所购房产的城市分布上市公司所购房产的城市分布

上市公司“含量”本就较高的北上广深受青睐,合计吸引了18家公司买房置业。

其中,上海是上市公司楼宇购买最为活跃的城市,共有外服控股、兰生股份、新致软件元隆雅图戎美股份友车科技赛微微电凯淳股份格尔软件英方软件10家公司官宣买楼。这些企业主要集中在专业服务、文化创意、软件开发、半导体、新零售领域,粗略计算,总金额约为35亿元,合计建筑面积6.59万平方米。

北京的3宗交易发生在海淀和房山。具体而言,中科环保购买位于中关村大恒科技大厦两层写字楼,耗资约1.74亿元;天智航以约3.38亿元代价购买海淀西三旗(金隅)科技园研发设计楼;江南化工旗下公司斥资1.24亿元购买北京房山园两栋办公楼。

天亿马、玉禾田、伟创电气3家公司在深圳买楼。其中,玉禾田拟向中粮智汇购买位于深圳市福田区的中粮 福田大悦广场1栋A座29-32、34-38层产业研发用房,该资产建筑面积约1.82万平方米,总价款约为5.83亿元。天亿马拟购深圳南山区侨城一号广场大厦27层03、05、06、07、08号房,资产面积约1200平方米,总交易价款约6786万元。伟创电气拟向深圳润雪购买位于深圳市宝安区的写字楼,总建筑面积不超7800平方米,总价预计不超过2.1亿元。

广州的两宗购房均发生在黄埔区。其中,汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目办公楼,宏景科技以1.70亿元购入映日路111号总部经济区一栋写字楼。

值得关注的是,在全球化的经营布局下,一些公司还披露了海外购房的计划或进展。比如,利君股份披露,为拓展公司主营粉磨装备业务的国际市场,计划自筹资金不超过1000万美元在新加坡购买办公用房产;主营升降桌的乐歌股份年内完成美国一处海外仓的产权交割,价格为1600万美元,面积23.4万平方英尺,由美国私营工业地产开发企业JAX2983, LLC建造出售,购买该仓库旨在推动跨境电商业务。数据显示,截至2023年9月,乐歌在美、英、德、日共计有13个海外仓,面积28.82 万平方米,其中美国的10个仓库全部用于公共海外仓业务,共计26.95万平方米。

截至2023年9月,乐歌股份公共海外仓情况截至2023年9月,乐歌股份公共海外仓情况

此外,乐歌股份还在2023年年中披露,将使用不超过3450万美元寻求在美国购置合适的土地建造海外仓。

03、关联交易占比近1/4,法拍也有成交

在这些房产交易中,有9个房产购置为关联交易,即交易双方为关联关系。

其中,京源环保所购房产的出售人为京源发展,买卖双方为同一实控人;五芳斋购买办公楼的交易对手是嘉兴市远虹房地产有限公司,远虹房产为五芳斋集团的全资孙公司;红豆股份所购办公楼由红福置业所有,两者均受红豆集团控制;深桑达A在石家庄购买中电智慧广场固定资产,交易对手为中电河北房地产开发有限公司,中电房地产与上市公司同属中国电子实际控制;漳州发展所购房产为漳龙集团,系公司控股股东;南兴股份购买东莞天安数码城一处厂房,所有者为网宇科技,系公司副董事长控制的企业;壶化股份购房的交易对手为长壶投资,系公司董事长控股的企业。

不难发现,上述关联交易多为集团内的公司间交易,或是在公司实控人或股东控股的其他企业间完成。值得一提的是,相对而言,关联交易的资产标的在非一线城市的比例更高。

细究关联交易的原因,不少上市公司有房地产建设的“副业”,或是实控人、大股东有相关产业,买自己旗下的房子属于肥水不流外人田,知根知底也减少了踩坑的风险。不过,关联交易所潜在的利益输送可能也值得警惕。

除了直接的资产买卖,还有2家上市公司以“拍卖”方式获取房产。永泰运所获工业用地和厂房,是通过参与京东法拍达成的;普瑞眼科通过产权交易所竞拍,以1.8亿元的代价竞得中国银行重庆市分行持有的渝中区一处办公楼。

04、五大驱动力,买房魔咒需警惕

企业为何买房?上市公司多数会简要说明买房的原因和影响,选址960梳理了其中的五大常见原因。

原因一:稳住办公成本。不是租不起,而是买房更具性价比。外服控股在公告中表示,上海外服下设8个业务中心,在上海各CBD租赁办公场地,随着5个业务中心租约即将到期,续租可能面临租金上涨的情况,买房可降低办公楼租赁成本。

有公司披露细账力证购买更合算。例如,南兴装备在公告表示,全资子公司购买房产的价格为2298万元,按残值率 5%,使用年限30年计算,每年折旧额为72.78万元;若租赁同等用房,则每年租金114.04 万元;公司认为,购买房产的折旧虽形成一定费用影响到经营业绩,但是总体金额小于继续租赁需要支付的租金,且该不动产具有使用期限较长、地理位置较好保值增值效果高等特点,后续能为融资提供资产担保。

原因二:升级职场效能。原有办公空间散、小、破,购置集中办公区可以一举升级职场环境。茂化实华表示,其现办公楼是1996年投用的,使用近30年,出现老化等问题,且交通不便,为适应战略发展和整体业务需要,满足办公、技术研发、教育培训、会务需要以及提升上市公司品牌形象等多方面综合需求选择购房。顶点软件表示,其购置的8号楼与现有办公楼相邻,能够形成整体办公区,且均位于园区有利地段,有利于公司统一调配办公场所,提高工作效率,提升企业形象,并为未来几年的发展预留人员增长空间。汤臣倍健表示,公司位于广州的部分办公场所为通过租赁方式获取,各经营单位办公地点分散,办公环境较为拥挤,购置办公楼将有效改善办公条件,有利于进一步加强各业务单元协同能力,提升运营效率,提升公司对于优秀人才的吸引力,更好地满足公司未来经营发展需求。

原因三:实施募投项目。IPO或新增募资后,上市企业需要将所募资金投入到项目实施上,这衍生出了购置房屋资产的需求。例如,新致软件购买房产用于公司实施募投项目“分布式 paas 平台项目”和办公及研发使用;熙菱信息购买位于新疆软件园的房产,将作为公司募集资金投资项目“研发中心和产业实验室建设项目”实施地点。

原因四:更好获得优惠政策。政府扶持政策往往对于固定资产投资、产值、落税等有一定的要求和门槛,企业增加落地投能够获得更好的激励政策。赛微微电在公告中表示,全资子公司在上海张江集电产业园落地办公,可以受益于集成电路产业集群效应,并享受政府相关优惠政策。

原因五:多元化资产配置。兰生股份在公告中表示,公司持有一定比例的金融资产,不动产占比相对较低,而国内一线城市核心地带的不动产具备保值性高、抗通胀能力强的特点,从资产配置多元性,分散投资风险角度出发,配置不动产可使公司资产结构更加稳健,抗风险能力更强,更有利于资产的保值增值。

买房好处虽多,但如果不能与主营业务的增长相协调,就会有“魔咒”附生,这是上市公司官宣购房经常会引发投资者侧目和监管层问询的原因。

首先,现金变成了固定资产,失去活力无法产生更大收益,深层次上反映出企业没有更好的资金用途和去处来“钱生钱”;第二,工商业楼宇具有周期性显著、交易税费高、流动性较差的特点,购房存在潜在的亏损风险;第三,在不动产估值、交易和买入后的折旧摊销环节,都可能产生利益输送、财务造假的空间。

基于此,对于上市公司而言,购房是需要慎重做出的决策,无论是对投入和产出的测算,还是对交易对手、时机,以及资产标的的选择,都应该有全面充分的考量。

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