信托“放水”地产

文/乐居财经 许淑敏

“蛮少见的。”一名信托机构从业人员，评论天地源向厦门国际信托、陕西国际信托集中贷款融资案例。

1月17日，天地源发布会议决议公告，其中提及通过两项议案。

一是天地源计划向厦门国际信托，申请总金额不超过4.8亿元的信托融资，资金将用于公司下属公司合规项目的开发建设，贷款期限不超过30个月，融资成本为年利率8.9%。

二是天地源计划向陕西国际信托，申请总金额不超过4亿元的贷款，用于公司合规项目开发建设，贷款期限为18个月，融资成本为年利率9.5%。

当前市场，信托机构以压降地产相关融资为趋势，大都不再涉及地产业务，但厦门国际信托、陕西国际信托依然为天地源项目开发提供贷款。

一时间，业内关于房地产信托融资的口子是否进一步放松，展开热议。

但从落地情况来说，天地源获得信托融资更像是个例，本身是国资，也有信托融资的基础，与信托机构多有合作，此番也是持续性的融资动作。

当前普遍信托机构，对于涉房类融资性项目，基本敬而远之，转而发展服务型信托，寻求转型。只是转型之路漫漫，面临涉房融资项目的巨大收益，能否能躲过“诱惑”，难以言清。

多重担保“换钱”

“除非是央国企的项目还可以看看，其他民企地产风险太大”。对于当前涉及地产业务的信托机构而言，这种时候，主要看房企实力，对应项目以及相应抵押物等。

这些条件，天地源似乎都吻合。天地源是西安高科旗下的公司，国有企业、背靠大树。

其为厦门国际信托提供的抵押物，包括西安越航置业以所持“蘭樾坊”部分住宅现房抵押担保；旗下陕西东方加德建设以所持“万熙天地”项目DK-2地块、DK-4地块部分商业用房抵押担保；西安天地源房地产开发公司提供连带差额补足。

而为陕西国际信托提供的是，以旗下西安天地源所持陕西蓝天御坊置业100%股权提供质押担保。

现房抵押、商业用房抵押，又有股权质押担保，多重增信机制之下，厦门国际信托、陕西国际信托选择提供贷款，也算是合理。

再加上，天地源显示了销售增长情况。近些年，天地源一直保持在百亿销售规模左右。2023年，其实现合同销售金额114.95亿元，同比增长6.39%，实现权益合同销售金额100.08亿元，同比增长9.71%。

更于2022年，天地源营收首次突破百亿，达到105.52亿元，同比增长52.01%。

但亦有疑惑的地方。比如天地源自身的经营状况，并不理想，虽然营收、销售有增长势头，但近两年陷入“增收不增利”的循环，还一直顶着高负债的压力。

2022年，营收百亿的天地源，净利润仅为3.43亿元，不增反降9.06%；2023年前三季度，天地源营业收入52.12亿元，同比上升32.83%，而归母净利润371.06万元，同比下降94.53%。

如若从单季度看，2023年第三季度，天地源已经为亏损状态，归母净利润-2448.85万元，同比下降141.52%。

至于负债情况，自2020年开始，其资产负债率便超过87%，此后一直居高不下。2023年前三季度，天地源总负债合计359.5亿元，总资产409.8亿元，资产负债率仍高达87.28%。

天地源现金流紧张，2023年前三季度，其经营性现金流为-6.8亿元，上年同期为12.38亿元。

去年中报上，天地源曾表示，随着公司融资渠道拓宽，短期资金压力或将得以化解。

其一直在寻求融资，去年5月国资委批复了天地源向35名特定投资者非公开发行总额不超过12.5亿元A股股票的申请，用于项目建设和偿还金融机构借款。

而此番寻求信托融资，主要是为了缓解短期资金压力。

信托朋友圈

高负债，某种程度上代表着高风险。

这些年，不少房企都忙着降负债，提升资产运营质量。但天地源凭借着融资优势，依然在扩大负债。

2022年底，天地源的负债总额351.8亿元，融资总额高达129.1亿元。当年，天地源融资到账95亿元。

而且融资成本不低，2022年，天地源整体平均融资成本7.49%。对比典型房企的融资成本均值，则在5%左右。

与此同时，天地源财务费用也不断上涨，2023年上半年，天地源财务费用同比上涨96%至6885万元，主要原因为费用化利息增加。

不过，能在较为低迷的市场环境之下，保持着融资渠道的通畅，不得不承认天地源的融资能力，尤其是信托贷款方面。

天地源与信托机构之间，关联不少。像是上述的厦门国际信托、陕西国际信托，与天地源也早有联系。

单从西安天地源的股权出质情况看，自2021年以来，已发生6笔股权质押操作，其中3笔质权人为信托机构。

2022年9月，西安天地源质押陕西东方加德建设开发有限公司5亿元股权，质权人正是陕西国际信托。

另外，2022年8月，天地源曾公告称，向陕西国际信托申请总金额不超过8亿元的信托融资；2023年7月，天地源收到陕国投4.7亿元信托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为5亿元。

至于厦门国际信托，还与天地源合作过项目。

去年3月，西安天地源及西安不动产，与厦门信托共同出资成立天厦合伙企业，受让西安天地源持有西安佳幸54%股权，共同开发旗下的高新宸樾项目。其中，厦门信托出资6.9亿元。

但高新宸樾项目开盘销售之前，天地源收购回西安佳幸54%股权，收购价款不高于14.58亿元。

要知道，高新宸樾项目位于西安高新区核心位置，又有顶级商业加持，不缺热度，首开即摇号。而厦门国际国际则在开盘之前，退出了项目。

可见，厦门国际国际所担任的角色，更多是在于资金输送，而双方的利益牵扯，或许更为复杂。

还有百瑞信托，也与天地源共同投资设立了坊樾公司，合作开发永安华府项目。其中，天地源以持有的皓岳公司100%股权作价出资，其中5100万元计入注册资本，占51%的股权，百瑞信托通过信托计划以货币出资4900万元，占坊樾公司49%的股权。

通过这样的方式，天地源以股权出资，而信托机构以货币出资，天地源无须担忧资金问题，主要负责操盘项目。

对于资金短缺的天地源而言，这些信托机构帮助颇多。

在天地源的2023年中报上，关于厦门国际信托，已有两项集合资金信托项目。而2023年7 月，其共收到厦门国际信托1.94亿元信托贷款，截止财务报告批准报出日该笔贷款余额为5亿元。

不止于此，天地源还与华润信托、百瑞信托、中铁信托、西部信托等多家信托机构设立了集合资金信托项目。截止2023年上半年，该等债券投资的期末余额共4157.77万元。

压降仍是趋势

天地源接连获得多笔信托贷款，一时间引发了市场热议，甚至有的说法认为，房地产信托融资的口子有了放松的迹象。

但实际上，天地源更像是市场上的个例。当前普遍的信托机构，对于涉房类融资性项目，基本敬而远之。

“市场上很多客户都不敢去碰地产项目，风险太大，行业低迷可能还得持续几年。”这是多数业内的普遍看法。

前些年，房地产信托融资遭遇严监管，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

直到2022年底，监管层发布的“金融16条”，其中包括了“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型”，可为地产项目合理融资提供支持。

但从落地情况来看，多数信托机构对于地产项目还是保持审慎态度。头部的信托机构，正想尽办法，处理地产风险资产。

像是金谷信托，提前出手对万柳书院的债权资产，中信信托则将世茂“第一高楼”项目，挂网拍卖，而厦门国际信托，干脆拿走了与正荣合作项目的公章，担心出险企业影响项目预售。

毕竟资管新规之下，传统的地产信托业务、地方城投平台信托业务，不再是发展方向。信托业务当前分为新的三大类，即：资产管理信托、资产服务信托、公益慈善信托，引导信托行业转型。

一头部信托机构的业内坦言，公司目前明确彻底退出地产融资业务，毕竟不是监管倡导的方向，现在都是提倡做服务信托业务。

涉及地产的业务，多数是为了纾困，信托机构也转而走向服务信托方向。例如建信信托在业内首创了企业破产重整服务信托业务，在“预重整+破产重整”模式下通过信托方式化解地产项目风险。

其设立信托隔离项目公司，引入新的投资人并加强后续建设和销售监管。

至于传统的涉房融资业务，信托机构都是持续压降规模。

乐居财经此前统计过，2022年20家典型信托公司投向房地产的信托资产，为6489亿元，相比2021年的10131亿，降低了35.9%。

中国信托业协会数据显示，截至2023年三季度末，资金信托总规模为16.44万亿元，同比上升9.52%，其中投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%。

但与此同时，不少信托机构也迎来转型阵痛。绝大部分的信托公司，面临着信托手续费下滑、投资收益缩水等方面的问题。

而短期带来的压力，或许是前述信托机构还继续涉房融资业务的原因。

“但为了短期利益再去做房地产类的业务，也并非长久之计”，上述业内对乐居财经不断强调这点。

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