荣万家追债|物业_新浪财经

中房报记者梁笑梅北京报道

截至1月18日收盘，荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”，02146.HK）股价为1.48元/股，与其上市当天股价10.3元/股相比，风光不再。

资本市场状态低迷，荣万家最近的债务抵偿框架协议也让其蒙上了一层阴影。

1月12日，荣万家发布了一则关于主要及关联交易债务抵偿框架协议及临时股东大会的通知。

1月18日，荣万家的一位内部人士告诉中国房地产报记者：“去年已经发布了债务抵偿框架协议的公告，只是最近才正式发布公布了这份协议。”

资料显示，荣万家是荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）旗下的物业企业。

公开的债务抵偿框架协议大致内容是这样的。此前，荣万家向荣盛发展提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项约12.64亿元，截至债务抵偿框架协议日期仍未清偿。由此，荣万家与荣盛发展订立债务抵偿框架协议，收购荣盛发展出售的清偿物业，总代价为约5.68亿元，将按等额基准抵销应收款项。

按照荣万家与荣盛发展达成的债务抵偿框架协议显示，清偿物业包括位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区的10870个停车位及332项住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约为26341.01平方米）。

荣万家方面表示，荣盛发展及附属分子公司应该在2022 年 12 月31 日之前向公司支付服务费及各类业务款项，但前者缺乏偿还后者上述债权的现金，经双方沟通后确认，荣盛发展及附属分子公司拟将依法持有的标的资产转让给荣万家。

在完成债务抵偿框架协议后，荣万家会对上述抵顶资产通过后续转让实现债权变现回收。

高度依赖尝“苦果”

一直以来，荣万家对关联方荣盛发展都有着较高的依赖。

2022年年报显示，来自荣盛发展开发的物业收入总额12.47亿元，占物业管理服务收入97.3%，独立第三方物业开发商开发的物业收入总额约0.35亿元，占物业管理服务收入2.7%。

对母公司的高度依赖，是荣万家在当年IPO时就曾被 “诟病”过的点。荣万家的在管面积，绝大部分来自关联方“输血”。

对荣万家来说，其也一直有意改变被动局面，但实际上却效果甚微。

根据最新数据显示，2023年上半年荣万家物业管理服务营业收入约6.22亿元，占总收入的比重为70.6%。而来自荣盛集团开发的物业收入为6.09亿元，占物业管理服务收入的比重高达97.97%，来自独立第三方物业收入的占比仅有2.03%。

值得关注的是，关联方荣盛发展处于“自身难保”的局面。

荣盛发展债务压力仍较大。截至2023年6月30日，荣盛发展仍有27.17亿元的逾期未兑付票据。

而荣盛发展欠荣万家的应收账款就高达12.64亿元。由于与其他房地产开发商一样，荣盛发展集团也受到房地产市场低迷以及信贷及流动性紧缩的影响，因此无法按时结清应收款项。

不可否认，荣万家在一定程度上也尝到了高度依赖关联方的“苦果”。

荣万家2023年半年报业绩报告显示，荣万家2023年上半年收入总额同比下降19.4%，归属母公司所有者的净利润同比下降46.5%。

受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少等因素影响，荣万家的非业主增值服务从2022年上半年的3.22亿元骤降到2023年上半年的约0.84亿元，下降了约74%。

一位业内人士直言，当下物业服务企业的发展仍会受到地产母公司的影响，从长远来看，独立发展才是物业服务企业的必然趋势。

“以资抵债”已成多家物业企业被迫选择

荣万家并非首家承债式“输血”关联地产的物业企业。今年以来，多家物业企业曾发布公告表示，将收购关联方资产。

记者梳理发现，今年以来，包括烨星集团、德信服务、雅生活、远洋服务、金科服务、奥园健康生活、中骏商管、鑫苑服务等在内的物业企业，接受来自关联方地产企业的资产，以抵销其应收账款。

其中，雅生活服务、远洋服务、鑫苑服务、中骏商管都与关联地产有上亿元的交易额。

雅生活服务是走在前列的。2023年6月30日，控股股东雅居乐将旗下406项物业转让给雅生活服务，用以抵销雅生活服务作为持续关联交易应付款项的替代付款，共涉2.823亿元。其中，347项为住宅物业及59项为商业物业，总建筑面积约4.25万平方米。

远洋服务紧随其后。2023年7月21日，远洋集团和远洋服务发布联合公告，双方签订资产转让框架协议。根据协议，交易的总代价约为6.26亿元，其中，车位转让及商用物业转让的代价分别约为4.74亿元及1.52亿元。目标资产包括4961个车位、168项商用物业，总建筑面积合共约12901平方米。

2023年11月6日，中骏商管骏发布公告称，拟以10.9亿元的代价收购中骏集团旗下北京门头沟奥莱购物商场综合体项目。

关于关联地产的以资抵债，也透露出物业企业的一些“无奈”。同策研究院研究总监宋红卫告诉记者：“一是以资产抵债对于物业企业来讲降低了损失，毕竟部分开发商不仅现金流紧张，可处置资产也不足，只能是无限期拖延。二是能够给到的资产流动性相对一般，对于物业企业现金流有一定影响。三是在当前地产行业下行趋势下，资产也面临贬值的风险。四是对物业企业的市值以及未来发展预期造成不利影响。”