地产重振的力量

来源：东莞乐居

文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

房地产业始终牵动着中国经济的神经。

多个消息源显示，监管部门拟扩围房企白名单至50家，国有和民营房企位列其中。最近一段时间，多家银行已经展开动作，密集召集房企代表座谈，释放融资信号。

一年以来，中央层面射出"三支箭"为房企提供融资支持，陆续出台了"认房不认贷"等系列政策。它们对提振地产信心起到了一定的积极作用，但从整体上看，当前楼市复苏动能不足，全年规模或降低5%-10%。

尽管大势如此，绝大多数房企依然没有躺平。

12月1日，克而瑞集团旗下的"丁祖昱评楼市"账号发布了两份特别的榜单：《2023年中国房地产企业稳健经营榜》《2023年中国房地产企业重振榜》——简称《稳健榜》《重振榜》，对未出险企业的稳健度和出险企业的重振能力进行了综合测评。

对于监管层来说，这两份榜单是个很好的参照系，公布得很及时。

有分析认为，一些经营和财务状况越健康的房企，越能优先从利好政策中受益；一些房企虽然出险了，但仍在积极解决问题、努力维持正常运营，它们也应该从中受益。因为压倒骆驼的，往往是最后一根稻草。

中央一再强调，要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。“一视同仁”，这是一个很好的词眼，也可以放在稳健型房企和重振型房企身上，它们都需要守护，一起携手穿越行业周期。

稳健与重振

一份《稳健榜》，一份《重振榜》，展现出中国房地产企业坚韧的力量。

有50家房企登上《稳健榜》。其中，混合所有制房企共有3家，民营房企共18家，分别占6%和36%，而央企、国企的数量达29家，占比高达58%，且占据了主要位置。

它们都有一个共性：抗周期能力较强。在调控的基调下，上半年末，榜单中50家房企的平均净负债率仅为65%，非受限现金短债比1.17。

从三道红线来看，87%房企均为绿档或者黄档；个别企业虽暂列橙档和红档，也都是央、国企，整体风险可控。

华润置地、中海地产、招商蛇口及保利发展，这四家央企位居前列，并不让人意外。今年以来，它们的销售额获得了同比增长，新增货值位居行业前十，同时也保持着具有竞争力的盈利水平。

比如，今年上半年，华润置地毛利率为25.7%，净利率达22%；而中海地产毛利率达22.61%，净利率维持15.94%。这两家房企都具有充足的流动性。

万科、绿城中国、金地集团这三家典型的混合所有制房企，表现可圈可点。

万科不仅“三条红线”均保持绿档，还拥有万物云、物流、租赁住宅及商业物业运营等业务，作为支撑。11月，深圳国资委、深圳地铁为其站台，国资的背书，让万科在做空中守住了阵地。

绿城中国同样拥有多元业务，尤其是代建板块，成为细分赛道里的领头羊。今年前10月，绿城代建管理项目销售额744亿元，同比增长12%，销售面积同比增长22%，凸显了逆周期属性。

此外，上榜的民营房企，如龙湖集团、新城控股属于均衡型房企，拥有相对稳健的财务、多元业务加持，可持续收入稳定，抗风险能力较强。

拿龙湖来举例，今年上半年，它的租金收入及服务业务，在总营业收入中占比达到20%；运营及服务业务实现了50%以上的毛利占比，拉升了整体毛利率，相比2022年增加约1.2个百分点至22.4%。

滨江集团、卓越集团等，则是具有较强区域优势的开发商，多年深耕核心热点城市，拥有较为优质的储备货值，项目的去化有所保障。

它们犹如行业里的灯塔，为一些出险房企走上重振之路，提供了有意义的借鉴与参考。

截至目前，国内已经有近70家房企公开违约，一些企业已经逐渐退出市场舞台，但也有一些房企仍在不确定性中寻找确定，正在积极解决问题、努力维持正常运营。

在《重振榜》中，诸如融创中国、旭辉控股、远洋集团、富力地产、龙光集团等，都是在债务违约后，努力自救。它们不仅保持着一定的销售规模，还在积极化债、保交付。

例如，融创宣告成为第一家债务重组成功的民营地产商，而旭辉的境外债务重组方向明朗，远洋寻求境内债务展期、筹备境外债务重组方案，富力率先完成国内首家境内外债券整体展期，宝龙地产的境内外债券展期获投资人认可，它们均在逆水行舟中，获取进展。

未出险企业保持稳健发展，出险企业重振旗鼓，这两股力量在当下的行业里缺一不可。尤其是后者，它们更需要助推一把。

上岸的曙光

地产是资金密集型行业，出险房企如何化债，关乎生死。

孙宏斌和融创，为行业打了一个样。

在化债的路上，老孙熬白了头。短短18个月时间，融创完成境内外债务重组，涉及金额900亿元，成为头部出险房企中，第一家完成境内外重组的房企，其化债工作具有标杆性，是业内重组化债的参考样本。

低调隐身的这段日子，他比以往还要忙一些。面对着流动性逆境，孙宏斌打起十二分的精神。

对着债权人，他诚恳道歉，承认“追求规模的惯性让融创在投资上过于乐观和激进”，也作出让步，甚至冒着失去控制权的风险，对债务重组条件进行调整。

另一边，他不断处置资产、盘活项目。比如，融创与头部AMC包括东方资产、信达资产、长城资产等合作，盘活上海董家渡、武汉桃花源等数百亿货值。这背后，孙宏斌与接盘者之间，进行过多轮谈判、协调、让渡。

凭着孙宏斌不服输、不认命的闯劲，融创以最短的时间，从一众出险房企当中闯了出来。

预判一家房企是否有重振、修复经营状况的潜质，要看其自身是否有解题的思路，并为之努力践行。

据悉，旭辉已完成72亿境内债的展期工作，境外债重组方案已有阶段性成果。为兼顾不同债权人的诉求，旭辉提供了短中长不同选项，用旭辉方面的话来说，就是“短端削债，中端转股，长端保本降息”。

11月底，奥园境外债重组方案获通过。而中梁控股也在近日，披露了境外债务重组方案进展，其持有现有债务未偿还本金总额约92%的同意债权人，已加入重组支持协议，并承诺采取一切必要的行动，在计划会议上投票支持重组计划。

按照中梁控股的预期，境外债务重组生效日期将在明年1月或2月，这也意味着它境外债重组接近上岸。

于去年年底完成境内债整体展期的龙光，不久前也发出了一份拟定的境外债重组方案，其中给债权人提供了多项选择，包括债券本金支付、债转股、摊销款支付等。

房企在主动化债的同时，大多以优质资产作为硬件，为其基本面的改善做铺垫。

老牌粤系房企富力，投资物业组合主要分布在一、二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业及主题公园等。

截至2023年年中，富力的投资物业组合总建筑面积总共约355.2万平方米，运营中的酒店总建筑面积约为405万平方米。

而中骏也是如此，共持有53个投资物业，总建面约400万平方米，分别分布在北京、上海、厦门、杭州及苏州等26个城市，其中27个投资物业已开始营运。这些项目既能部分出售回笼资金，有些又能为后续的经营，做轻资产商管的战略纵深，是它们重振的底盘。

行业调控期内，化债成为了出险房企脱困必须跋涉的路途，能够完成这一步，不亚于为自己和行业竖起一块里程碑。

向上的韧劲

一边化债，一边保交付，这两头不仅需要钱，更要魄力与勇气。掌舵者的态度，决定了企业的方向。

感恩节这天，旭辉官微上特地发布了一条短视频，表达了对客户、合作伙伴、员工等的感谢，末尾一句“没有从低谷爬起，就不知道什么是勇气”，透着一股向上的韧劲。

旭辉控股董事长林中在朋友圈特地做了转发，配文是：“感谢有你，让我坚持走下去”。

“蹲下来、活下去、站起来”，他以二次创业的心态和毅力，拥抱变化，坦然面对，带领公司抗住压力，专注于化债与保交付。

苦心也终究没有白费，眼下的旭辉，4笔合共71.8亿元的公司债展期成功；境外债务重组方向也基本明朗，尽调与专业分析工作已有阶段性成果。前不久，旭辉与海南农垦集团达成战略协议，涉及地产开发及代建和物管等。

常言道，自助者天助。与旭辉类似，融创中国、远洋集团、中南建设、合景泰富、富力地产、龙光地产等，均通过不懈努力，有望在合理的金融政策支持下，实现突围。

例如，今年前11月，融创已交付227个项目，合计约22.7万套、3400万平米，超过去年全年；旭辉于全国54座城市，完成交付超9.4万套；远洋集团于35座城市，累计完成3.8万套住宅交付。而龙光集团在前10月，则累计完成项目交付超70个批次、约3.7万套。

一列列交付数据，像是一份份捷报，都是房企们坚守、奋战一线的成果。

翻开中南建设的官网，新闻几乎全是围绕着“保交付”，关于各个地区、各个项目的交付情况。

无论是董事长陈锦石，还是总经理陈昱含，都很重视交付数据。今年上半年，中南建设交付共计4.5万套房子。而下半年的工作，也是以保交付为重中之重。

尤其关注三四线城市，截至今年前三季度，中南建设可竣工资源总面积约1632万平方米，其中三四线城市占比约65%。

对于中南置地的前景，陈锦石依然保持着信心：“有些困难是存在的，长期是看好”。他认为，未来会有更多配套政策落地，这将对行业市场主体形成有利支持，而中南建设会尽力抓住这些机遇。

这轮危机当中，中骏集团坚守到了最后一刻。直到今年10月，他才在公开市场出现违约操作。在此之前，中骏是为数不多的“零违约”民营房企，也是2023年首批获得中债信增支持、成功发债的房企。

这两年，中骏境内外公开市场按时偿付超过百亿元的债务，实属不易。“既然立愿百年，经历并跨过重大危机，是让企业更成熟、‘更完整’的必经之路。”黄朝阳说。

在这次漫长的地产周期里，我们应该站在长远发展的视角去重新审视房企们，给予那些稳健者更多的守护，让这些灯塔来照亮前行的道路；给予那些依旧在艰苦奋战的出险房企，多一些呵护，它们需要打赢的，是一场信心之战。

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