经济回升向好支撑深市公募REITs业绩回暖 市场有望进一步扩容增类

转自：证券日报网

    本报记者 田鹏

    见习记者 毛艺融

    随着深市基础设施REITs（不动产投资信托基金）三季度业绩披露收官，在勾勒出底层项目经营业绩稳健、回暖改善趋势显著的整体轮廓同时，也呈现出高速公路业绩修复提速、生态环保类基础设施业绩突出、保障性租赁住房业绩韧性延续的显著特点。

    据9只深市基础设施REITs三季度业绩显示，报告期内9只产品均实现盈利，部分产品收入超过1亿元。其中，鹏华深圳能源REIT凭借6.53亿元的业绩表现，位居深市基础设施REITs收入和净利润榜首。

    优异业绩的背后离不开监管层的持续支持与引导。今年以来，深交所在夯实存续期信息披露规则基础、优化发行交易机制安排、引导完善投资者关系管理、加强底层资产运营监管、加强投资者沟通交流等方面持续发力，加快推进公募REITs常态化发行、尽快形成示范效应，坚持发展与规范并重，营造了良好的市场生态。

9只产品三季度“全员”报喜

    截至目前，深市基础设施REITs市场已囊括交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房等类型的底层资产，并成功上市9只公募REITs产品。从已经披露的三季报来看，前述9只产品全部实现盈利。

    其中，鹏华深圳能源REIT三季度营业收入和净利润均位列深市第一的同时，还居全市场榜首。数据显示，鹏华深圳能源REIT在2023年三季度基金合并营业收入为6.53亿元（不含税），环比增长17.88%；净利润为1.37亿元，环比增长19.51%；实现可供分配金额为1.53亿元，全年累计完成可供分配金额3.58亿元，完成招募说明书预测2023年可供分配金额的113%。

    此外，红土创新盐田港REIT、博时蛇口产园REIT等营业收入和净利润环比涨幅明显，盈利能力稳定。

    同策研究院研究总监宋红卫对《证券日报》记者表示，公募REITs在资产选择上要求比较高，资产质量及运营坪效都较好，因此业绩较为稳健。从长期发展来看，对于发行公募REITs的资产要求和标准要保持一定高度，只有资产质量好，才能保持稳健长期优质发展。

    此外，基础设施REITs的优异业绩表现也离不开底层资产的高质量运营、原始权益人的基本情况、二级市场的政策变化以及基础设施项目所处的行业动态等。

    以华夏和达高科REIT为例，底层资产由和达高科及其子公司杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技术产业基地投资管理有限公司担任外部管理机构。

    据杭州和达科技服务有限公司执行董事兼总经理刘志好介绍，孵化器项目今年出租率比较平稳，公募REITs上市后，新签租金逐步回归市场价格，增长较为明显；存量租金价格也在稳步上升。园区租户的来源多元化，占比分散，整体抗风险能力较强。

    从分红情况来看，深市公募REITs积极为投资者兑现2023年的经营收益。今年8月份，平安广州广河REIT进行了上市两年以来的第五次分红，分红比例100%，累计分红达12.64亿元，是累计分红金额最高的公募REITs产品。

    另外，红土创新深圳安居REIT在年内进行了两次分红，在场内、场外累计发放现金红利约1595万元，为投资者提供长期稳定的收益；华夏合肥高新REIT今年两次分红，累计向持有人分红5814.9万元，实际分派率达到年化4.85%。

    对此，华夏合肥高新REIT基金经理刘京虎表示：“运营稳定、未来可期的产业园项目方可获得投资者认可，受到市场青睐。”

公募REITs产品扩容增类可期

    自2021年6月份首批公募REITs上市以来，截至2023年11月9日，已陆续有29只公募REITs产品完成首发募集，市值超过900亿元。

    公募REITs市场扩容提速，底层资产类型不断丰富。据证监会官网，仅10月底以来，嘉实基金、华夏基金等上报了4单消费基础设施公募REITs“尝鲜”项目获受理。随后，国泰君安城投宽庭保租房REIT、中金重庆两江产业园REIT亦先后获受理。

    从政策面看，监管层全力支持REITs扩容增类。10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

    今年10月份，深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs存续期规则体系建设，持续提升信息披露的及时性、有效性和规范性，切实督促基础设施REITs市场参与主体归位尽责。

    今年8月份，深交所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》，明确市场关注度较高的上市初期交易行为、流通份额比例、项目估值等要求及倡议，规范基金管理人等参与方发行定价行为，引导投资者理性参与REITs投资，维护二级市场平稳运行。

    光大证券研报认为，若我国公募REITs市场规模达到5.97万亿元，至少需要约4.7万亿元的增量资金。监管正积极推进投资者结构多元化，FOF及保险资金持续入场，社保资金、养老金、企业年金有望积极参与投资，REIT-ETF及互联互通正积极筹划。在项目与资金的增量共同推进的情况下，C-REITs市场规模提升可期。

    深交所表示，下一步，将认真贯彻落实中央金融工作会议精神，按照证监会关于“进一步推进REITs常态化发行十二条”的工作要求，坚持发展与规范并重，加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，持续优化发行定价机制，丰富和改善投资者结构，推动更多与REITs产品特性相匹配的长线资金进入市场，积极构建多层次REITs市场，推动基础设施REITs发展再上新台阶，更好服务国家战略和经济高质量发展。

（编辑 张钰鹏 上官梦露）

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