导读:倒计时最后一周
作者|第一财经 王方然
“真好!存量房贷利率马上就要降了,预计月供可以省下800元。”近期在广东某国有大行办理过房贷业务的全全(化名)在社交平台上晒出了自己的存量首套住房贷款利率调整详情,App页面显示,调整前执行利率是5.9%,拟调整后的执行利率为4.3%。
离9月25日集中批量调整合同贷款利率仅剩最后一周,部分国有银行开始提前为存量房贷利率调降落地“备战”,开设存量房贷利率调整板块,便于客户提前查询相关信息。此外,针对系统或存在判定不精准的情况,有银行网点近期集中进行筛选,并提前邀约客户通过置换合同来调降房贷利率。
广东东莞某国有银行客户经理告诉记者,近期以来关于存量房贷利率调降的咨询电话数量呈几何倍数增长,大部分相关业务工作人员都是“满负荷”工作。目前通过线上板块查询的形式可以有效增加与客户沟通的效率,同时可在25日批量调整节点前让客户提前检验,防止出现系统误判。
存量房贷利率下调“预热”
近一周以来,国有银行纷纷在App端开设线上板块,积极备战25日即将到来的存量房贷利率批量调降。据不完全统计,目前建设银行(8.780, -0.03, -0.34%)、工商银行(7.050, -0.04, -0.56%)、中国银行(5.530, -0.03, -0.54%)、农业银行(5.250, -0.04, -0.76%)四家银行已上线“存量房贷利率调整”板块,方便房贷业务客户进行信息查询。
从板块信息查询功能来看,上述四家银行均可显示“是否首套房贷”。其中一家国有行广东某支行客户经理向记者介绍,“是否首套房贷”是批量调整的关键指标,也是客户容易存疑之处。如本身符合首套房判定,但未显示是首套房贷,则需要主动联系银行沟通调整。
在她看来,提前上线调整查询功能,一方面是因为目前国有行客户体量较大,房贷业务占比相对较高,近期咨询量暴增,急需相应查询入口。另一方面也是为了减少系统出错的几率,让客户可以提前查询更正。事实上,目前在是否首套房贷上,确有部分客户反映存在一定判断失误。广州一名国有行房贷客户告诉记者,自己在提前查询时,发现自己在“发放时是否首套房贷”一栏中被系统误判为否,后续通过拨打支行电话,联系放贷审核经理进行人工修改才完成更正。
除针对首套房查询外,目前各大银行还提供一些其他关键查询指标。建设银行在“存量房贷利率调整”栏目中可查询利率调整方式、当前利率水平、拖欠天数、逾期金额。该行广东某支行客户经理告诉记者,上述指标也是客户询问最多的指标。根据建设银行此前发布的存量房贷利率调降公告细则中对于利率方式、拖欠天数均有相应规定,固定利率或采用基准利率定价的贷款,借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款,并与该行签订协议。符合本次调整范围的贷款,如连续拖欠天数超过90天,拖欠还清前暂不调整,还清拖欠后,可以调整。
农业银行则在存量房贷利率调整”栏目中提供“拟调整后当前执行利率(LPR+利率浮动幅度)”查询,客户可以直接看到系统测算出的调降后房贷利率。
也有银行为保证存量房贷利率调降的精准性,在25日之前集中联系部分筛选客户,进行手动调整。某国有行在广东惠州的一名房贷客户表示,她上周五(15日)已接到银行电话,周六下午去重新签订合同,周日App上显示已调整为4.2%。
记者电话联系了该支行,工作人员告诉记者,在上周确实密集针对一批系统筛选出的客户进行集中邀约,提前通过重签合同置换房贷利率。“因为我们名单中的客户如果提前线下置换后的利率是4.2%,25日统一调降系统可能会判为4.3%。”该客户经理解释。有业内人士分析,4.2%、4.3%的差别可能与重定价日的判定有关。部分银行为保证精准度,会提前处理好一些存在系统误判风险的客户,总体而言还是在为25日批量调整做准备。
有客户考虑中止提前还贷计划
银行紧锣密鼓备战背后,本轮存量房贷调整的规模有多大?对居民有何影响?
中泰证券(6.400, 0.05, 0.79%)银行业首席分析师戴志锋的测算显示,上市银行2018~2022年期间投放按揭贷款约23万亿元,占目前上市银行存量按揭的65.5%,假设该部分可享受存量房贷利率下调,预计节省居民利息支出1388亿元,预计对上市银行2024年息差影响约4.7BP。财信证券在研报中表示,经测算,此次存量房贷调整的体量约为15万亿元,在平均下修0.8个百分点的基础上,将会带来1200亿元的利息收入损失。
随着银行存量房贷利率调降细则落地、利息支出减少已成定局,不少银行房贷业务客户表示已暂缓提前还贷计划。
“提前还贷的初衷是因为‘高位站岗’,利率太高。”贷款人全全告诉记者,去年下半年以来,理财、基金的投资收益率都不高,对比5.9%的房贷利率,提前还贷是一个自然而然的决定。
而近期存量房贷利率下调即将落地后,全全暂时中止了自己提前还贷的计划。一方面是调降后的房贷利率变为4.3%,与投资收益的利差不算太大。另一方面,原本全全打算找亲戚朋友再借一些资金,“凑整”提前还贷,算上资金成本后并不一定划算。
全全的经历并非个例,存量房贷利率调降之下,此前声势浩大的“提前还贷潮”已有暂歇迹象。日前,央行有关部门负责人在接受媒体采访时指出,降低存量房贷利率,居民利息负担将有效减小。目前提前还贷情况已经有所减少,预期得到实质性改善,这将有利于优化居民资产负债结构,增强消费能力和消费信心。
RMBS条件早偿率的变化也印证了这一趋势。RMBS条件早偿率指数由公开发行且上市流通的个人住房抵押贷款支持证券编制而成,旨在刻画其基础资产池整体条件早偿率变化情况,可以一定程度上反映居民个人住房贷款提前还款情况。
全国银行间同业拆借中心最新数据显示,9月15日RMBS条件早偿率指数为0.149,较5月底6月初(5月25日~6月14日)0.215的高位下降明显。

不过,对比来看,2022年RMBS条件早偿率指数在0.06至0.14间波动,目前的0.149仍处于高位。红塔证券(8.020, 0.05, 0.63%)宏观研究员杨欣认为,6月份多家银行发布降息公告,激发了居民提前还贷的意愿,考虑到从预约、提前还贷到审批通过需要1~3月的时间,因此8月时就迎来了一波6月申请提前还贷行为的兑现。
展望后市,杨欣认为,环比来看,8月中长期贷款增量数据有明显回升,房屋成交的降幅也已缩小,再加上一线城市认房不认贷、降低存量房贷利率等重量级政策从8月末才开始逐步落地,后续几个月的居民中长期贷款有望持续改善。
责任编辑:张文
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巨丰投资张翠霞今天 07:05:09
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)昨日银行新高市场普跌调整,年后首次强分歧,今日强修复,机器人(sz300024)、deepseek、半导体强势做多,明确科技主线,指数报收光头阳,下半周有望震荡攀升,继续聚焦主线科技方向;2)量能,沪深两市今日成交额17492亿元,较上个交易日18263亿元减少771亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业47家红盘,电器仪表、通用机械、矿物制品等板块涨幅居前;煤炭、石油、银行等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~ -
趋势领涨今天 07:05:02
今天走势最强的就是人形机器人(sz300024)概念,板块指数大涨超过8%,双林股份(sz300100)、丰立智能(sz301368)、平治信息(sz300571)等多股出现20CM涨停,新时达(sz002527)、弘讯科技(sh603015)等多股涨停。消息面上,苹果和Meta的较量从头显领域扩大到人形机器人(sz300024)。有消息称,宇树科技正与Meta接洽,探讨就家务机器人(sz300024)进行合作的可能。后续,Meta将开发软件、传感器和人工智能,并提供给宇树科技等公司进行生产。与此同时,苹果正在探索开发一款能够展示其AI技术和紧密集成能力的人形机器人(sz300024)。都对这个板块构成利好。近期热点主要就是在人形机器人(sz300024)和DeepSeek等相关概念上。deepseek完成机器人(sz300024)的大脑,其他产业链完成机器人(sz300024)的身体。机构预测,2025年人形机器人(sz300024)出货将会突破1万台。到2030年,预计人形机器人(sz300024)出货量将达到500万台左右,市场需求会升至约7500亿元。所以人工智能+人形机器人(sz300024)+deepsee概念的行情远远没有结束。技术上,今天大盘反弹没有放量,明天主要关注大盘的量能,能放量就看高一线,不能放量就等待再次回踩 -
宋谈股经今天 07:04:59
2月19日收评:创业板指反弹涨超2%,机器人(sz300024)概念股掀涨停潮1、市场全天震荡反弹,创业板指涨超2%。机器人(sz300024)概念股掀涨停潮,三丰智能(sz300276)、长盛轴承(sz300718)、双林股份(sz300100)、中大力德(sz002896)、巨轮智能(sz002031)、新时达(sz002527)等近60股涨停或涨超10%。半导体芯片股集体爆发,韦尔股份(sh603501)、帝奥微(sh688381)、路维光电(sh688401)、大为股份(sz002213)等封板,华虹公司(sh688347)涨超17%创新高。DeepSeek、算力等方向迎来修复,平治信息(sz300571)、盛通股份(sz002599)、禾盛新材(sz002290)、东港股份(sz002117)等多股涨停。个股呈现普涨态势,沪深京三市超4500股飘红,今日成交1.75万亿。截止收盘沪指涨0.81%,深成指涨1.46%,创业板指涨2.03%。2、板块概念方面,机器人(sz300024)、半导体芯片、新能源车、算力等板块涨幅居前,银行、电力、煤炭等板块逆势下跌。3、两市共4388只个股上涨,118只个股涨停,586只个股下跌,4只个股跌停,12只股票炸板,炸板率11%。 -
趋势领涨今天 07:04:53
反弹有点不足 明天见分晓昨天大盘大跌以后,今天出现高开高走,大盘虽然涨幅不大,但两市个股全线大涨,人形机器人(sz300024)、PEEK材料、减速器、工业母机、存储芯片、机器人(sz300024)概念、一体压铸、工业软件等板块涨幅靠前;煤炭、石油、银行、供气供热、电力等少数板块下跌,两市近180只个股涨停,2只个股跌停,创业板大涨近2%,走势强于主板。昨天大盘大跌,我们发布文章《缩量下跌 调整一步到位吗》提示,“大盘下跌没有放量,说明筹码锁定还是良好的,下个支撑在60日线3314点附近,今天已经到了,再下方就是20日线和30日线附近,这个点位都在3270点附近,所以,你想大盘有很大的下跌空间,这点也不现实”。今天大盘就是高开高走,说明我们分析是准确的。现在重点有两个:一是今天大盘反弹没有放量,昨天大盘下跌缩量,今天上涨也没有放量,但今天是第一天反弹,可以允许大盘缩量的,重点是看明天,如果明天大盘反弹还不放量,大家就要注意再次回调了。二是昨天大盘下跌,内资大幅流出超过千亿元,今天大盘反弹,内资流入不到百亿元,说明内资还不想做多,现在重点是,内资在主导市场,只要内资不出现大幅流出,大盘就会出现反弹,只要内资大幅流出,大盘必将下跌,主要原因还是机构太怂,散户承接力量有限,散户主要是炒作题材股,但稳定大盘还是要看机构,所谓蓝筹股搭台、题材股唱戏就是这个道理。昨天A股大跌,港股大涨,数据显示,内地通过港股通净买入224亿港元的香港股票,这是自2021年初以来最大单日净买入,也是有记录以来第四高。内地资金大量涌入香港股市,已推动A股市场相较港股的溢价幅度缩小至约34%,这使得一项A-H股溢价指数接近在过去总会触发反弹的底部。今天港股出现回调,A股出现上涨,如果昨天卖出A股买入港股,你是不是两边挨巴掌了呢?所以,建议大家还是安心待在A股市场吧,牛会来的,你说呢?再啰嗦一句,A股和港股两个亲兄弟为什么就不能齐头并进,共同富裕呢? -
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【股票收评】:稳定回升今日走势是对昨日大面积大幅下跌的修复,本来没有什么利空消息,只是被获利盘兑现砸坏了,明显有跌幅过大的嫌疑。今日开盘后指数就快速翻红,下午14点后市场继续选择稳健上行,从心理上克服了对41点后的担忧。机器人(sz300024)概念全日活跃,人形机器人(sz300024),机器人(sz300024)执行器,减速器,PEEK材料概念,电机,同步磁阻电机,机器视觉,传感器,3D显摄像头等板块涨幅靠前。全市仅银行,煤炭行业,电力行业下跌。总体来看今天是对最日无端大跌的修复,重拾市场做多信心,后期遇见无端的下跌就要注意不要跟风乱跑了。