半年度地产超跌

“当前市场显然超跌了”。

这是万科董事会主席郁亮对行业的评价。如郁亮所言，2023年楼市并未迎来想象中强劲复苏，市场低迷依旧持续，房企的经营仍然十分艰难。

业绩数据是最直观的体现，房企的2023年中期业绩披露已经结束，大部分企业如期发布财务报告。

据乐居财经《地产k线》统计，170家上市房企合计实现营收2.74万亿元，合计实现净利润-1022.67亿元。

具体来看，发布财报的170家房企中，89家录得营收增长，但同时录得净利润增长仅有31家房企。

盈亏情况上，共有90家实现了盈利，盈利总额为1038.23 亿元，其中30家房企净利润不足1亿元。而录得亏损的80家房企亏损总额为2060.89亿元，绝对值几乎是盈利总额的两倍。

按此计算，上半年170家上市房企累计下来，每家房企平均亏损6亿元左右。这是行业的现状。

今年以来，退市的警报在A股市场拉响。截至目前，已有蓝光发展、中天金融、美好置业、泰禾、阳光城等8家A股房企退市，港股退市房企则有新力控股。若将部分房企与未按期发布财报的房企算上，整个行业亏损状况或许会更加惨烈。

楼市未有起色是房企2023年上半年表现不佳的主要原因。2023 年上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，其中二季度销售金额同比下降1.6%。

销售前景不佳，房企大额的计提减值导致净利润大幅缩水。另一方面，销售乏力让房企现金流承压，从而引发的流动性危机更加让企业经营恶化。

业内人士指出，房地产行业仍然具备强劲的结构性增长潜力，但已经由卖方市场回归到了正常的买方市场，房企的经营模式需从依靠土地红利、人口红利，转变为依靠产品力、服务力，以安全稳健的财务状况实现长期发展。

净利润三甲均为央企，部分民企保持韧性

纵观2023年房企的中期成绩单，可以发现央企国企依然是盈利的主力军。

实现盈利的90家房企中，净利润最高是华润置地，其次为中海、再次为保利发展，分别实现净利润137亿元、135亿元及122亿元，三家企业均为央企，也是2023年上半年仅有的实现净利润百亿以上的房企。

这其中，华润置地的表现最为亮眼，在保证营业额与去年基本持平的同时，净利润增长了近30%，夺上市房企净利润榜首。

位列净利润规模第三的保利发展在上半年则是实现营收利润双增，收入约1369.78亿元，同比增加23.71%，归母净利润增长12.65%。

中海虽依旧保持较高的利润规模，但营收及净利润较去年同期均有所下滑，其中营收为891.6亿元，同比下滑14.1%，净利润下滑19.43%。

把观察范围扩大后可知，净利润排行前20名房企中，国央企占据10席，包括招商蛇口、华发股份、越秀地产、建发国际等。

混合所有制房企万科以98.7亿元的净利润位列保利发展之后；绿地控股则以26亿元的净利润排名行业第7位。

这样看来，民营房企还在净利润排行前20中占据8个席位，这意味着，即使在艰难的经营环境之下，部分民企仍保持较强的韧性。

实现盈利的民营房企中，龙湖的净利润水平最高，为80.58亿元，同比增长7.73%，行业排名第5位，但其营收下降了34.56%至620.44亿元。合生创展集团的利润水平仅次于龙湖之后，为39.03亿元，不过较去年同期下降了近39%。

绿城中国2023年上半年的净利润则为25.45亿元，同比增长41.31%，位列盈利排行第8位，新城控股紧随其后，录得净利润22.79亿元，同比下滑24.28%。

另外，净利润排行前20的民营房企还包括雅戈尔、滨江集团、新湖中宝、金地集团。

国央企也难逃亏损

然而，根据业绩数据来看，并非所有国央企都能保证盈利，2023年上半年同样有部分国央企出现亏损。

央企地产商中，华侨城A的亏损是最多的，期内，华侨城A实现营业收入约194.38亿元，同比增长18.56%；实现归母净亏损约13.06亿元，同比暴跌1328.19%。

在2022年，华侨城A已经出现亏损，亏损额达到109.05亿元，2023年以来仍未扭转亏损态势。

至于2023年上半年亏损原因，华侨城A称是去化速度未及预期导致毛利率下降，为加速去化带来的折损以及合联营公司利润减少等原因所致。

同为央企的中交地产2023年上半年同样录得亏损，期内营收为87.63亿元，同比下降29.57%；归属于上市公司股东净利润为-5.69亿元，同比下降774.76%。财报显示，计提减值准备导致中交地产净利润减少2.82亿元，归母权益同样减少2.82亿元。

国企方面，远洋、首开股份及金融街等房企录得亏损。其中，首开股份处于增收不增利的窘境。期内营业收入约194.01亿元，同比增加173.12%；净利润亏损约19.06亿元，亏损较去年同期扩大近5亿元。远洋集团营收208.07亿元，净利润-183.69亿元，亏损进一步扩大。

金融街则是营收下降的同时未实现盈利。上半年公司营业收入约56.15亿元，同比减少47.05%；归属于上市公司股东的净利润亏损约7.29亿元，同比盈转亏。

5家房企亏超百亿，流动性问题待解

在有力的调控和市场的不断探底之下，曾经国内规模名列前茅的恒大、碧桂园、融创等大型房企，均在2023年上半年出现大额亏损。

统计数据显示，80家录得亏损的房企中，有5家亏损超过百亿，分别为碧桂园、恒大、远洋集团、融创中国以及世茂集团，这5家企业的亏损就达到了1277亿元，占据80家房企亏损总额的62%，超过所有盈利房企的净利润总额。

其中，碧桂园是上半年亏损最多的房企。期内实现总收入约为2263.1亿元，同比增长约39.4%，归母净亏损为489.32亿元，去年同期为盈利6.12亿元。

大额的亏损让碧桂园在今年爆发流动性危机。9月5日，碧桂园两笔合计2250万美元的美元债利息在未按期支付后，30日的宽限期也将结束。

恒大的亏损额紧随碧桂园之后。今年上半年，中国恒大录得收入为1281.8亿元，净亏损合计330.12亿元。

远洋集团在经历了去年的大亏之后，今年同样暴露流动性问题，而上半年亏损依旧。期内录得营收186.44亿元，与去年同期持平，净亏损183.69亿元，甚至超过了去年全年的亏损。融创、世茂的亏损则分别为153.67亿元及120.58亿元

除了这五家房企外，2023年上半年亏损额较大的还包括合景泰富、佳兆业、禹洲集团、合景泰富等等，这些亏损房企多存在债务违约的问题，若想经营回归正轨，达成债务重组的要务之一。去年下半年至今，融创、恒大、花样年、奥园等房企已经相继出台债务重组方案。

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