A股房地产公司“中考”有成绩

转自：中国经济周刊

《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京报道

截至8月21日，A股房地产上市公司中，已有75家公司披露了上半年营收利润情况，半数以上公司净利润同比向好。

披露了半年报或业绩快报的13家房地产公司，今年上半年净利润合计160亿元，相当于去年同期的105%、2019年同期的80%，其中6家净利润同比增长。

发布业绩预告的62家房地产公司，今年上半年净利润合计亏损在45亿元至95亿元之间。去年同期，这些公司合计亏损85亿元，2019年同期合计盈利335亿元。其中33家净利润同比增长，29家下降。

毛利率下降

卧龙地产（600173）在半年报中总结，2023 年上半年，房地产行业整体走势呈现先扬后抑，一季度迎来一波“小阳春”，二季度未能延续回暖趋势，下降趋势明显。

财政部公布今年上半年财政收支情况显示，国有土地使用权出让收入同比下降20.9%。

国家统计局数据显示，上半年房地产销售额同比增长1.1%，销售面积同比下降5.3%，商品房待销面积同比增长17%。

可以看出，房地产开发企业的销售额基本持平，压在企业手里的待销面积增长，房地产业的资金情况并不宽裕。

从A股来看，有5家房地产公司预计亏损超10亿元。其中华夏幸福（600340）、金科股份（000656）和*ST新联（000620）3家公司在重组或重整。华侨城（000069）和首开股份（600376）两家公司上半年销售毛利率下降，净利润亏损。

华夏幸福减免利息191亿元。该公司2021年债务爆雷，当年年底宣布债务重组。今年8月12日披露进展显示，公司通过签约等方式实现债务重组的金额累计约1865亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计191亿元。今年上半年，公司部分房地产项目工程进度延迟，房地产业务收入确认金额下降，预计将亏损10亿元至15亿元。

金科股份预告，今年上半年因房地产项目销售规模及销售毛利率下滑、新增投资不足等原因，预计亏损15亿元至22亿元。2022年，该公司已经亏损214亿元。

今年以来，金科股份的票据多次出现没有及时兑付本金和利息，并且与债务相关的诉讼也逐渐增多。今年5月，公司债权人向法院申请，对金科股份进行重整。7月31日公司发布拟向法院申请重整及预重整议案。公司称，不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，但土地储备和可售资源充足，仍有一定的重整价值。若公司能够依法实现重整，则能有效化解公司债务危机，实现健康、可持续发展。该议案8月17日在股东大会上表决通过。

*ST新联2020年至2022年连续3年亏损，合计亏损86亿元。2022年末，公司股东权益-7.42亿元，已经资不抵债。今年上半年预计亏损11亿元至13亿元。

2020年以来，*ST新联资金流动性不足，陆续出现债务逾期,加上涉及诉讼和仲裁，公司资产被申请查封或冻结。现在公司预重整，8月7日，公司分别与临时管理人、重整投资人签署重整投资协议。

华侨城和首开股份预计亏损额在10亿元以上，均与项目毛利率下降有关。

华侨城上半年销售额和销售面积较去年同期均下降16%，结转项目毛利率同比有所下降，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，预计带来部分价值折损，预计亏损12亿元至17亿元。

首开股份上半年销售额相当于去年同期的88%，销售均价比去年同期下降11%。公司称，今年上半年房屋集中交付增加，但项目的毛利率偏低，整体销售毛利润增幅较低，再加上结算项目是合作公司，自己占比低，对公司利润贡献较少。公司去年同期亏损14亿元，预计今年上半年亏损17亿元至22亿元。

除了上述巨亏公司，有的公司虽然还在亏损，但已经减亏。

例如，渝开发（000514）去年同期净利润亏损2941万元，今年上半年亏损458万元，相比减亏。公司称，达到确认条件的项目规模增加。

超过半数净利润向好

75家披露上半年收入利润情况的公司中，39家净利润同比增长，超过半数净利润向好。

净利润向好的公司中，浦东金桥（600639）和保利发展（600048）今年上半年净利润同比增长，荣盛发展（002146）等公司净利润扭亏为盈。

浦东金桥商品房销售收入结转金额同比增加，在去年盈利基础上，预计今年上半年盈利增加至15亿元。保利发展披露，今年上半年签约金额同比增长13%，营业收入增长25%，净利润增长11%到120亿元，创出上市以来的新高。

荣盛发展2021年、2022年分别亏损50亿元、163亿元。今年项目交付数量较去年同期增加较多，其中部分交付项目毛利润较高，并且费用同比下降，预计今年上半年净利润在1亿元至1.3亿元之间。

派斯林（600215）是从长春经开改名而来，公司 2021年从房地产业转型到智能制造行业，2021年工业自动化系统集成营业收入占比已达84%，2022年继续推进主营业务全面转型，积极推动现有房地产库存产品销售，同时整体出售房地产相关业务。今年上半年净利润比去年同期增长1.35倍。

数家公司在半年报中提到了政策对房地产行业的支持。

渝开发半年报中称，今年年初，监管部门明确了金融支持房地产的政策方向。

卧龙地产半年报中说，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，中央政治局7 月份的会议明确指出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

监管部门优化房地产政策。

8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合发布通知，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项通知，宣告“认房不用认贷”政策正式出台。

据住建部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第16期）

2023年第16期《中国经济周刊》封面

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