建立全市统一的“安置房源超市” 南京放出稳楼市政策大礼包|南京市_新浪财经

转自：中国经营网

本报记者郭阳琛张家振上海报道

为妥善应对新房市场降温压力，8月4日，南京市住房保障和房产局发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》（以下简称“《举措》”），涉及落实购房补贴、建立全市统一的“安置房源超市”、提升预售监管资金使用效率等8条新政策。

《中国经营报》记者注意到，上述《举措》指出，南京市将认真贯彻相关精神要求，市促进房地产市场平稳健康发展领导小组成员单位将结合市情适时优化政策举措，全力促进房地产市场平稳健康发展，具体操作细则由各相关部门陆续出台。

克而瑞统计数据显示，7月，南京市商品住宅市场供应38.92万平方米，环比下降31.78%，同比下降7.39%；成交面积36.63万平方米，环比下降28.21%，同比下降38.94%，成交量创下了2020年2月以来的单月新低。

无独有偶。8月9日，江苏省发改委也发布《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》（征求意见稿）（以下简称“《政策措施》”），将支持刚性和改善性住房需求，并明确“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”等具体政策。

中指研究院高级分析师赵芊表示，江苏省多市已出台一些房地产政策，如南京“宁八条”等。南京市正通过出台发放购房补贴，建立“安置房源超市”，提升预售资金使用效率等多项利好政策。未来，不排除各地级市还有其他的房地产市场政策出台，全力促进房地产市场平稳健康发展。

“红盘”数量明显减少

“7月底，我们项目首开144套房源，共吸引410组报名，到访超600组，平均3人抢一套房，两小时基本售罄。”8月9日，位于南京市江宁区的璀璨璟园项目置业顾问李维（化名）向记者说道。

事实上，璀璨璟园项目是今年南京楼市为数不多的“红盘”。克而瑞数据显示，今年1～7月，在南京主城区推盘量过百个的项目中，去化超九成的只有6个。

据李维介绍，璀璨璟园项目规划有约100平方米和135平方米两种户型，兼顾首次置业和改善型客户需求，客群相对纯粹，得房率更是超过80%，预计将在8月下旬继续加推新楼栋。

相较之下，更多项目遭遇了去化压力。南京网上房地产统计数据显示，位于栖霞区的星叶燕尚玥府于6月份首开，推出232套房源，目前认购和成交仅45套，去化率不足两成；位于建邺区的建发缦云情况类似，首开204套房源，2个月仅售出64套，去化率刚超三成。

此外，相关资料显示，南京市还有不少楼盘开盘数月但成交量仍旧“挂零”，例如，位于秦淮区大校场板块的绿城凤栖潮鸣、栖霞区仙林湖板块的泷悦雅颂和栖霞山板块的中交保利翠语江岚等。

据克而瑞统计数据，7月，南京市商品住宅市场供应38.92万平方米，环比下降31.78%，同比下降7.39%；成交面积36.63万平方米，环比下降28.21%，同比下降38.94%；成交均价33832元/平方米，环比上涨8.11%，同比上涨3.24%。其中，成交量已连续下降4个月。

另据我爱我家统计数据，7月，南京市新房上市量为2977套（不含高淳、溧水区），环比下降26%，创下了今年2月以来的新低。从供销情况来看，7月供销比为1.09，环比下降了0.11。

在去化方面，克而瑞统计数据显示，7月，南京市新房开盘当天去化545套，整体去化率为18%，环比下滑了3个百分点。“由于7月推盘项目集中在溧水、淳化、禄口、江宁滨江、板桥等城市外围板块，拉低了整体去化率。”

我爱我家方面也表示，随着成交量下滑，不少开发商在今年下半年的推盘节奏也明显放缓，7月南京市新房上市量有所减少，加上市场需求不足，导致全月新房成交跌破3000套，创下近年来的新低。

目前，南京库存量仍处于高位，多数板块都供过于求。据我爱我家统计数据，截至7月底，南京市新房库存量为51538套（不含高淳、溧水区），环比小幅增加0.7%，也是2月以来的新高。根据测算，目前，南京市新房库存量完全消化需12.9个月，环比增加了0.5个月，去库存压力较大。

推行房票安置政策

记者注意到，为全力促进房地产市场平稳健康发展，南京市及时发布优化调整楼市政策，最受关注的便是计划推行房票安置政策。

《举措》指出，南京市将研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。

赵芊告诉记者，早在2022年，南京市远郊板块已经试点发放房票。此次新政策提出，针对集体土地征收推行房票安置，有助于继续扩大房票安置范围，持续释放购房需求。

据了解，今年上半年，南京市还出台了《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》，南京市主城六区内国有土地上房屋征收项目可适用房票安置，江北新区和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区亦可参照执行，政策执行有效期2年。

根据规定，被征收人收到房票后，需在12个月内使用。购房成交价格不超过房票票面金额的，新购房屋免征契税，房票余额可以向区房屋征收部门申请现金兑付。

在房地产业内人士看来，南京市此次优化调整政策无疑扩大了房票安置政策的实施范围，同时南京市还将探索建立全市统一的“安置房源超市”。

《举措》指出，分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台，按照市场化原则引入跨区、跨街道安置机制，有效满足被征收群众多样化安置需求。

赵芊分析认为，建立统一的“安置房源超市”，将南京全市各类可供安置的商品房和保障房进行整合，对于缓解远郊新城板块的去库存压力而言，或将起到积极作用。

与此同时，《举措》宣布将对购买新建商品住房实施补贴。具体而言，鼓励新六区继续根据区域市场实际，对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。

“早在2022年，南京市六合、溧水、高淳等远郊区就已推行一系列的购房补贴政策。”赵芊表示，“这也是南京市在综合研究各个区域市场购房客群后提出的政策，预计各区后期会出台具体实施细节，不过实施效果还有待观察。”

易居研究院方面也分析称，此次南京落实了一项新制度，即建立全市统一的“安置房源超市”，有助于安置工作改变过去不能跨区的问题，使得各类安置资源可以跨区流通和匹配，提高了安置的效率和效果。

多举措促进市场复苏

在提振楼市需求的背景下，南京市除在需求端发力外，《举措》也着眼于从进一步优化车位、车库销售审批手续等企业端入手。项目车位车库达到预售条件的，允许与地上房屋同步申请上市销售，并结合项目实际优化符合条件的第二个车位的上市销售审批手续，有效满足居民车位车库购置需求，促进盘活企业存量资产。

易居研究院研究总监严跃进表示，近期各地政策基本上提及了车位预售，这一点具有非常清晰的导向。盘活车位对于购房者和房企都有积极的作用，南京市允许车位和房屋同步申请上市销售，可以理解为是一种比较灵活的金融创新政策。

《举措》还指出，将进一步提升预售监管资金使用效率。优化商品房预售资金不可预见费管理，开发企业可根据项目进度情况申请逐步释放不可预见费额度。

对此，赵芊告诉记者，在预售资金监管方面，南京市的政策一直较为严格，各个节点资金的返还都有着明确的要求。本次针对商品房预售资金不可预见费的管理进行优化，能够提升资金使用效率，持续优化营商环境。

“此次南京市对于预售资金监管政策有一个全国性的创新。”严跃进表示，从工程施工方面来看，预售资金主要包括材料款、设备款、施工款、监理费用、不可预见费用。南京市实际上把其中一个“相对可以盘活”的资金——不可预见费用给予了宽松政策，客观上平衡了工程施工和房企资金诉求的关系。

而在省级层面，江苏省发改委发布《政策措施》，多条涉及房地产行业，包括落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。

“针对存量个人住房贷款利率，江苏省的用词是‘指导’。这也是央行表态指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率后，省级层面的首次表态，意义较为重大。”赵芊进一步说道。

“整体来看，尽管近期全国层面频繁释放出积极信号，但对于南京市当前持续探底的房地产市场行情来看，预计短期刺激效果有限。”克而瑞方面分析认为，从南京市8月份的待上市项目来看，供应端仍将维持低位，成交端整体有望止跌企稳。“但考虑到当前购买力仍旧不足，有效需求在短期内难以回升，去库存仍为当前市场发力的关键。”