8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出，下半年将继续支持房地产市场平稳健康发展。其中，会议提及继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
多位业内人士告诉贝壳财经记者，这是潘功胜在接任央行行长之后首次召开的“半年工作会议”，其信号意义重大。此次会议上，央行显示出了对于房地产市场复苏的重视程度。业内人士预计，未来在因城施策的基础上，部分一线城市将有更多的政策不断出炉。
半个月内第二次！重提存量房贷利率将“依法”“有序”调整有何深意？
上述工作会议指出，下半年将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这已是央行在半个月内第二次公开针对存量房贷利率调整的表态。
今年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
在邹澜表态后，目前商业银行并未有全面的动作，仅有少数银行在部分区域内通过发放优惠券的方式试点，降低了部分客户的存量房贷利率。另有部分银行曾向贝壳财经记者坦言，目前仍在等待上级部门的政策指导。
此次央行在下半年工作会议中重提存量房贷利率调整，在招联金融首席研究员董希淼看来，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。他预计，央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。
董希淼认为，此次央行提出的“依法”一词，意味着存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；“有序”一词，即指存量房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。
“考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，央行可通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。”董希淼表示。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶亦指出，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。曹晶晶预计，未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。
不过，中泰证券研究所所长戴志锋此前发布研究报告显示，在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，存量房贷下调比例不会很大，总体对市场影响较小。
引导个人房贷利率和首付比例下行一线城市空间较大
央行在此次会议中指出，下半年将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。业内人士指出，这是贯彻落实7月24日中央政治局会议精神的举措。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前小城市的房贷利率和首付比例均已经下调至相对低点。其中，部分城市首套房贷利率已经下降至4%左右，首付比例亦调整至20%，因此小城市调整的空间已经不大了。
“相较于小城市，一线城市等大型城市的调整空间相对较大。”严跃进告诉贝壳财经记者，在多轮房贷利率和房贷首付比例的调整中，大型城市几乎并未有所调整。同时，目前严格执行认房认贷的城市亦以大型城市为主。
根据中指研究院的监测数据，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR（贷款市场报价利率）加点，未来政策优化空间较大。
贝壳财经记者从多家银行处了解到，目前北京地区国有银行首套房贷利率普遍执行LPR+55BP，二套房贷利率最低执行LPR+105BP。以7月20日公布的最新5年期以上LPR利率4.2%计算，北京地区当前首套房贷利率为4.75%，二套房利率为5.25%。同时，目前北京地区仍然严格执行“认房认贷”的判定标准，而二套房首付比例不低于50%。
董希淼认为，应尽快调整优化住房限购、限贷、限售政策。从住房信贷政策看，重点是从需求侧尽快采取切实措施，更好地满足刚性和改善性住房需求，稳住和提振居民住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。
他建议，在一线和核心二线城市，继续降低首套房首付比例和房贷利率，改变“认房又认贷”要求，降低二套房首付比例；对已经结清贷款的购房者，申请贷款适用首套房贷标准。同时，二套房贷利率下限应及时进行调整，可由目前的同期限LPR+60个基点，调整为同期限LPR+10个基点。在部分二线城市和三四线城市，如果房价连续下跌，允许自行调整二套房贷利率下限，恢复三套房贷。
此外，东方金诚宏观首席分析师王青亦预计，接下来可能出台的措施会包括：在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施，各地普遍加大公积金购房支持力度，在全国范围内加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。同时，下半年5年期以上LPR报价有望单独下调。
加大对城中村改造等金融支持力度或有更多专项工具出炉
此次会议还提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
曹晶晶认为，会议提出加大对住房租赁、城中村改造和保障性住房建设的金融支持力度，与近期中央及多个部门定调一致，其中城中村改造的金融支持也决定着各地的改造模式和改造进度推进。
7月24日的中央政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月28日，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，会上亦对城中村改造提出了具体要求。
“当前针对城中村改造的金融支持相对较少。”严跃进指出，此次央行提及城中村改造的相关内容，意味着将与上述政策形成呼应。
此外，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，综合考虑专项债加快发行、银行稳定负债成本、城中村改造、保障房建设等方面，预计接下来央行有望通过降准、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押补充贷款）等工具继续配合，加强经济逆周期调节，更好地平衡多个经济目标，兼顾内外均衡。
新京报贝壳财经记者 姜樊
编辑 岳彩周
校对 付春愔
责任编辑：李琳琳
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