转自：贝壳财经
距上次土拍20天后，7月北京首场土拍依然延续“热度不减、相对分化”态势。
7月20日，北京昌平区的两宗地块以总价58.97亿元成交，这是北京下半年的第二场土地出让。其中，昌平北七家镇地块仅有未来科学城+中建智地联合体报名，以底价成交；而昌平沙河高教园地块则吸引了25家房企报名，达到“双触顶”，最终由首开摇号竞得。
首开“双触顶”摇中沙河高教园地块，溢价率15%
在今日的土拍中，最为吸睛的是昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013地块（以下简称“沙河高教园地块”），其土地面积约为6.15万平方米，属于R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地，起始价27.8亿元，合理上限价格约为31.97亿元，“现房销售”面积上限为2.3万平方米。
截至现场竞价前，昌平沙河高教园地块收到25次报价，最后一次报价为7月20日报出的31.16亿元。该地块共吸引25家房企及联合体，包括华润、东方雨虹、中铁建、中海、京能、中建信和(五局)、大悦城、保利、山西裕通晟、越秀、建发、首开、城建、招商蛇口、厦门国贸、金茂、建工、北辰、中能建、金隅、绿城、中铁、海门海泰、太原萃丰、万科。
此前，北京资深地产评论人泽龙曾表示，7月的北京土拍，门面还得看沙河高教园地块，摇号大战不可避免。
据中指研究院分析人士介绍，报名房企中，除东方雨虹、京能、中建信和、山西裕通晟、厦门国贸、中能建、海门海泰、太原萃丰外，其他房企在昌平都有项目开发。
对此，北京链家研究院分析师岳微表示，沙河高教园地块紧邻地铁昌平线沙河高教园站，被多所高校环绕，沿昌平线产业传导带动能力强，“产业+临铁”优势突出，新房销售指导价格在5.5万元-5.7万元/平方米，均价及总价优势突出。虽然地块由8个小地块组成，但每个地块都较为方正，利于后期住宅规划排布，再次吸引25家房企的激烈争夺。
在竞价现场，该地块报价很快触顶，达到上限价格31.97亿元。而在竞现房销售面积环节，也同样快速触顶，达到上限现房销售面积2.3万平方米。最终，首开幸运摇中。该地块综合成交楼面价约为2.51万元/平方米，溢价率15%。
配建2.25万平方米商业，北七家镇地块底价成交
今日，另一宗成交地块是昌平区北七家镇的东二旗村二期土地一级开发项目CP01-1503-0003、0011、0012、0001地块（以下简称“昌平北七家镇地块”），其土地面积约为11.01万平方米，属于R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地，起始价27亿元。
最终，该地块因只有一联合体参拍而以底价成交，由中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体摘得，成交价27亿元，住宅楼面价约为2.55万元/平方米，销售指导价为6万元/平方米。
在岳微看来，昌平北七家镇地块位于定泗路以北，容积率仅为1.3，与东侧的北京壹号庄园项目产品及客群定位一致，实际素质较好，但由于需配建2.25万平方米商业因素，对房企资金及运营能力要求较高，导致其底价成交。
值得关注的是，该地块配建商业部分将大概率引进山姆会员店，且将成为全北京规模最大的山姆会员店，预计2025年投入运营，叠加地铁17号线的开通加持，产品交付时居住环境将有进一步提升。
昌平三年上市12个新房住宅项目，超七成签约率过半
近两年，昌平土地市场的热度肉眼可见。对此，岳微表示，作为海淀居住需求外溢的主要承载区，自2021年集中供地以来，三年上市12个新房住宅项目，超七成签约率过半，整体热度居高不下。细分板块来看，昌平新房的火热始于回龙观，拓展至朱辛庄，延续至沙河、北七家及未来科学城，点状辐射南邵、马池口。“产业+配套”两个要素成为购房者及房企主要关注因素，这也是冷热分化的决定性因素。
此外，岳微认为，叠加昌平“回天计划”等区域发展规划实施，交通、教育、医疗等资源配套逐步落地，区域居住环境明显改善，购房者认可度不断提升。2023年仅有3个期房项目取证入市，可供应房源量不足千套，多个项目出现“开盘即清盘”的现象，区域市场有效库存不足，短期内呈现供不应求的态势。
从目前来看，昌平区域内开发企业呈现多元化态势，住宅产品供应满足刚需、初步改善、中端改善、高端改善等多方位居住需求，新房市场呈现供销两旺的态势，是较好落实“职住平衡”的区域之一。
根据北京市规自委官网信息显示，北京下一次土拍将在7月25日举行。大兴西红门地块于7月19日收到第1次报价47亿元，该地块土地合理上限价格为54.05亿元，“现房销售”面积上限为2.6万平方米，其最终的成交结果值得关注。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 柳宝庆
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