行业集中度提升上市物企谋独立发展|碧桂园服务_新浪财经

转自：中国经营网

本报记者陈婷赵毅深圳报道

日前，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）完成全球发售，并预计9月29日于港交所主板挂牌上市，股票代码为2602.HK。

至此，物业管理行业上市公司再添一员。根据克而瑞数据统计，截至8月31日，上市物企总数达61家，若将万物云纳入今年上半年上市物企营收排行榜，其将位居第二，仅次于碧桂园服务（6098.HK），且与第三名拉开近70亿元的差距。

万物云的上市，对下半年的上市物企格局而言是个转折点。事实上，与过去的两年相比，上半年，上市物企的整体业绩增速及规模增速均有所放缓，原因与其所处的市场环境有关，也包括部分公司调整了发展思路。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示，“公司将坚持从追求规模增长转向追求有现金回报的利润、服务的满意度以及社会价值。”卓越商企服务（6989.HK）首席运营官杨志东表示，公司看重估值的合理性，理想标的应在规模上与公司现有业务形成互补，帮助公司在纵向产业链打造核心竞争力。

平安证券研报分析指出，展望下半年，疫情控制及房地产温和修复下，物管行业全年业绩仍有支撑。中长期来看，新房交付仍可推动管理规模的正向增长，叠加房地产调整带来行业格局的持续优化，优质物企的成长仍值得期待。

头部物企收入占比提升

当前，房地产行业处于“缓慢且温和”的恢复过程中，而与其紧密联系的物管行业在经历前两年的急速增长及扩张后，也放缓了脚步。

根据克而瑞统计的57家上市物企的业绩表现，上半年上市物企的营业收入均值为18.45亿元，同比增长26.5%。57家企业中，有15家的营收超过均值。其中，碧桂园服务、雅生活服务（3319.HK）、绿城服务（2869.HK）位列前三，分别为200.55亿元、76.2亿元、68.28亿元。据披露，万物云上半年的营收为143.5亿元，若将其纳入参考对比，万物云将位居第二。

整体收入在增长，但增速有所放缓。上半年，上市物企的营收同比增速均值为17%，而2021年上半年的平均增速为51.9%，降幅明显。其中，碧桂园服务、合景悠活（3913.HK）、金茂服务（0816.HK）的营收增速位居前三，分别为73.5%、68%、60%。57家企业中，有26家的营收增速超过均值。

值得注意的是，上半年营收规模百亿以上的上市物企仅有碧桂园服务1家。诸葛找房数据研究中心分析指出，营收在50亿～100亿元的上市物企增至6家；营收在10亿元以下的小型上市物企有31家，与去年同期数量相比持平。从收入增速分布来看，营收增速位于0%～20%梯队的上市物企居多，共有26家；位于20%～40%增速梯队的上市物企有11家。

诸葛找房数据研究中心分析认为，上半年，物管行业主动优化服务质量，稳步扩张规模，因此营收表现较为稳健，但房地产行业下行情绪持续蔓延，物管行业受到一定程度的牵连，与过往两年快速增长的情形相比，稍有放慢。即使在这般背景下，行业的集中度仍在进一步提升。

根据诸葛找房数据研究中心选取的50家上市物企的数据，收入水平排名前十的物企收入占50家物企收入的比重为68.9%，较去年同期上升3.46个百分点；收入排名前二十的物企收入占比为85.81%，同比上升1.88个百分点。

上述趋势在克而瑞统计的57家上市物企中也有所表现。营收排名前十的上市物企合计收入占57家物企收入的比重为65%，去年同期为62.3%。上市物企的整体数量不断增加，而排名前十的物企收入占比仍呈上升趋势，头部企业所占市场份额持续扩大，“强者逾强”。

物管行业发展的这些年来，物管服务仍是上市物企主要的收入来源，且比重也有持续增长的趋势。以碧桂园服务为例，上半年，公司的物管服务收入为109.86亿元，同比增长112.4%，占总收入比例上升至54.8%。根据克而瑞统计，上市物企的营收结构中，有67.9%的收入来自物管服务，来自非业主增值服务、社区增值服务的收入分别为17.4%、14.7%。

物管行业上半年的整体净利润水平有所下滑。克而瑞统计的57家上市物企的净利润同比增速均值为2.3%，2021年上半年的平均增速为61.6%。今年上半年，净利润增速排名前三的为德商产投服务（2270.HK）、金茂服务、新希望服务（3658.HK），分别为105.4%、93.9%、77.1%。有38家上市物企的净利润保持正增长，19家出现下跌。

上半年，整体上市物企的毛利率均值同比下降8.3%至27.7%，净利率均值同比下降16.1%至12.5%。其中，毛利率前三名是星盛商业（6668.HK）、祈福生活服务（3686.HK）、中骏商管（0606.HK），分别为57.68%、46.92%、41.64%。净利率前三名为星盛商业、祈福生活服务和滨江服务（3316.HK），分别为36.37%、27.38%、23.14%。其中，星盛商业、中骏商管主要为商业物业及其附属设施设备提供物业管理服务。

第三方拓展速度加快

上市物企的收入增长与在管面积的扩张紧密相关。在整体业绩增速放缓的上半年，行业规模扩张的步伐也有所减速。但其中仍有部分企业抓住机会，逆势展开收并购。

上半年，华润万象生活（1209.HK）的商业运营服务版图持续扩张，新签8个母公司商业运营项目，获取7个第三方购物中心项目等；其物管业务新增在管面积7285万平方米，并购3个物业公司，截至6月30日，公司物管服务的在管建筑面积为2.61亿平方米。

6月10日及6月17日，金茂服务先后公告称，拟以协议安排方式私有化中国宏泰发展（6166.HK），交易作价约25.65亿港元；以4.5亿元收购首置物业服务有限公司100%股权。同在6月，东原仁知服务（2352.HK）公告称，拟以1.4亿元收购两家物业公司，分别位于浙江、湖南。

克而瑞数据显示，上半年，上市物企在管面积均值为1.16亿平方米，同比增长28.9%，整体增速较去年同期放缓；合约面积均值为1.72亿平方米，与去年同期基本持平。

上半年，在管面积排名前三的公司为碧桂园服务（8.43亿平方米）、雅生活服务（5.29亿平方米）、保利物业（6049.HK，达5.23亿平方米）；上市物企的在管面积同比增速均值为33.2%，排名前三的为金茂服务（128.6%）、东原仁知服务（95.9%）、华润万象生活（92.4%）。

值得注意的是，在上半年的规模扩张中，上市物企降低母公司依赖，第三方外拓的趋势愈加明显。

越秀服务（6626.HK）执行董事兼常务副总裁毛良敏在今年的业绩会上表示，上半年，公司第三方外拓面积较去年同期增长1.5倍，除了房地产新增市场的贡献外，公司还将目光聚焦于TOD项目以及公建项目。

“虽然房地产行业会对物业管理行业带来一些压力，但因为公司独特的TOD优势，以及瞄准公建方向，相信未来在拓展方面将会持续表现优异。”毛良敏说。

克而瑞分析指出，上半年业绩表现受房地产行业影响，上市物企意识到独立发展的重要性，积极进行第三方拓展、开拓住宅以外的其他管理业态，也是提升企业市场竞争力的必由之路。上半年，35家披露数据企业的第三方在管面积占比均值为55.2%。其中，银城生活服务（1922.HK）的第三方在管面积占比为89.8%，合景悠活也达到88.2%。

具体到管理业态，39家披露数据企业的非住宅在管面积占比均值为31.4%，其中，卓越商企服务的非住宅在管面积占比达63.1%，排名第一。

上半年，卓越商企服务新拓第三方非住宅项目物业合同87个，市场新拓第三方总合同金额及年化合同金额分别为13.06亿元、3.61亿元。其中，来自公司自有平台的拓展贡献占比为97%。

具体到下半年的业务发展策略，杨志东表示，将聚焦三大业态，即FM（设施管理服务）、PM（商业写字楼服务）、住宅，同时聚焦增长的“四大指标”——利润指标、市场占有率、合同保有率、品牌效应。另一方面，从三个方向上做延伸，包括新赛道、增值服务、合资收并购。