案例 | 已抵扣进项税额的不动产用途改变，如何转出进项税额|增值税_新浪财经

案例 | 已抵扣进项税额的不动产用途改变，如何转出进项税额

陈会计，这个月咱们A座的办公楼改成了宿舍楼，税务处理有什么变化吗？

老板，改成宿舍楼属于用在职工福利上，增值税进项税额是不能抵扣的，我需要把之前抵扣的进项税额都给转出来。

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那你可得弄清楚了，再问问税务局，别用错政策。

好的，我再咨询一下。

案例：

不动产用途改变，是否转出进项税额?

第一步

症状分析

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A企业为增值税一般纳税人，2018年8月购置取得一栋商务楼用于办公使用，取得对方公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元，税额55万元，进项税额已于2018、2019两个年度全部抵扣，2016年9月开始采用直线法计提折旧。2021年5月为了解决员工住宿难的问题，将该办公楼改为职工宿舍楼使用，当月该宿舍楼账面净值438万元。该公司在用途改变的次月，即2021年6月做进项税额转出55万元。

病因确定：不动产改变用途时进项税额转出的处理不正确。

第二步

诊断意见

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根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%　

按照上述规定，该企业的处理方式存在两点问题：

问题1：不得抵扣的进项税额计算不正确。

根据文件规定，应当采用不动产净值率计算转出的进项税额，无需全额转出进项税额，即：

不动产净值率：438÷500×100%=88%；

不得抵扣的进项税额＝55×88%=48.4（万元）。

问题2：扣减进项税额的期间不正确。

根据文件规定，应当从不动产用途发生改变的当期扣减进项税额，即扣减2021年5月当期的进项税额，而不是扣减6月的进项税额。

第三步

处方建议

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不动产与我们企业的生产经营密切相关，特别是“营改增”后，购入不动产可以抵扣进项税额，2019年4月1日起购入不动产不再分2年抵扣进项税额，上述政策的陆续出台，给实务中财务人员造成很多疑问。

上述案例中，该企业财务人员虽然知道在用途发生改变后要做进项税额转出，却在转出的时点和税额计算上有所忽略，没有真正把握税收政策，从而产生纳税风险。

除文中所列示的问题外，其他涉及购置或租入不动产后的增值税抵扣问题也应当引起关注：

一、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1规定，非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

二、《财政部税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

三、《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第七条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

四、《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）第五条规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。

来源：大连市税务局