供需两旺 上海“毕业季”租房图鉴

　　本报记者 杨让晨 石英婧 上海报道

　　近期，上海租房市场迎来一波“毕业季”行情。

　　“近期我几乎每天都在带客户看房。”就职于上海市某大型连锁房产中介企业的吴博（化名）告诉《中国经营报》记者，今年6月吴博所在的闵行区华漕板块门店业务量已经超过了去年同期水平，“每天要带3组以上的客户，每组客户看房需求都在2套以上，每位同事都很忙。”另据一位拥有静安区房源的房东介绍，自己的房源在租约到期前，租客尚未搬走就已被租下，没有空置时间。

　　除了租房的需求增加外，租房的价格也有略微上涨。位于上海市普陀区真如板块的某大型连锁房产中介告诉记者，上海重启以来，个人房源的租金价格平均上涨了约100元左右，即便如此，“大多数房源还是在上架当天就完成了出租。”

　　而这只是6月上海住房租赁市场的一个缩影。克而瑞租售数据显示，今年5月，上海个人房源租金达到了102.51元/平方米/月，较4月环比上涨约6%，涨幅排在55城数据前三。

　　“毕业季”行情

　　吴博告诉记者，在6月上海刚宣布重启的第一周，他的业务量远远超出了往年同一时间段。他表示：“这可能与4月、5月上海市疫情防控期间积压的租房需求有关。”

　　据了解，闵行区的华漕板块地处上海市虹桥中央商务区核心地带，租住在附近的都是在虹桥商务区工作的白领阶层，加之商务区内的部分企业为职工提供房补，华漕板块的房源一直较为紧俏，“现在租房、看房源的客户除了原本有预约的以外，还有当天电话联系要求看房的客户。”吴博表示。

　　同样地，普陀区真如板块的一位房产中介也告诉记者，6月上海重启以来，该板块的住房租赁市场行情也较好，并且价格出现了略微上涨。

　　58安居客房产研究院日前发布的《6月北上广深租赁市场供需分析报告》（以下简称“《报告》”）指出，由于二季度疫情影响，导致租赁市场供需短期内被抑制，在6月市场恢复正常后，租赁需求短期内集中性释放。并且，当前上海的住房租赁市场正处于供需两旺的状况下，该《报告》显示，6月上海租赁市场逐步恢复正常，租赁供需集中放量，新增挂牌供应环比上涨147.5%，需求热度环比上涨95%。具体来看，租房需求热度集中在浦东、闵行以及嘉定等区域。

　　在上海中原地产分析师卢文曦看来，上海住房租赁市场出现的供需两旺现象是由于目前市场出现了几方面变动：“首先，6月正好处于毕业季，一部分人会提前选定好房源，有一定的提前订单量；其次，一般四五月份也会有一些租房订单量，但是因为今年疫情原因，也积压到了6月；最后，在租赁的需求方面也发生了一定的变化，以前的租客认为价格越便宜越好，但现在来看，房源的配套情况、物业管理等也成为了考虑的因素之一。”

　　记者在采访中了解到，就6月的监测数据来看，尽管6月初上海的住房租赁市场出现爆发式增长，但6月下旬就开始逐渐缓和，较上年同期的情况来看也没有出现大幅度的增长。“可能解封后会有租房需求得到集中释放，后续需求会一点点缓慢释放。不过上海的住房租赁市场还是比较稳定的，上海每年租赁的总量较为确定，稍微有波动的话会通过一两个月的调整，总量上会达到一个差不多持平的状况。”卢文曦分析称。

　　价格微涨

　　随着租房市场需求火爆一同而来的还有租金价格的略微上涨。徐光（化名）目前租住的是自如旗下带独卫的单间房源，房租为3260元/月，“但前不久自如管家告诉我，目前租住的房源租金要上涨，涨价后的房租达到了约3430元/月。”徐光告诉记者。

　　对此，卢文曦在接受记者采访时表示，从长租公寓模式的大逻辑来看，自如等长租公司主要是依靠从房东手中租进房源再二次出租来赚取差价盈利，但由于上海相关业务的投资回报率大约在2%左右，比较低，“总的来说，长租公寓模式的企业经营压力较大，需要借助涨价来维持盈利。”

　　事实上，不仅自如类的长租公寓价格上涨，个人房源的租金价格也出现了上涨。据克而瑞租售最新数据，2022年6月上海市租赁价格指数达到约130，在北上广深四个一线城市中排名第二，仅次于北京。此外，上海市各类租赁房源中个人房源租赁和集中式公寓租赁的租金均有略微上涨，其中集中式公寓租金位居重点城市监测首位，超过了150元/平方米/月。

　　另据中原地产最新数据，今年6月上海市个人房源租金环比上涨幅度略微上涨，达到1.33%。不过在卢文曦看来，租赁市场的数据多为各个机构自己统计的数据，只能反映当前市场的部分情况。

　　此外，多名不同板块的房产中介也对记者表示，目前板块内的房源均出现了上涨，以普陀区的真如、宜川等板块为例，一名该板块的业内人士告诉记者，宜川板块的个人房源租金价格较以往上涨了大约100元左右/月，涨幅不大。

　　而对于未来上海的住房租赁市场的价格发展趋势，卢文曦表示，“一般而言，由于用工需求，上海的住房租金价格会在每年的二三月出现第一波价格上涨，四五月会有小幅下调，到毕业季又会再次往上涨一部分，但每年最主要的价格上涨还是聚集在年后用工需求旺盛的时间段。所以，每年租金的价格上涨节奏性还是比较明显的。”

　　多举措平衡供需

　　实际上，上海租房市场存在不同板块冷热不均的局面。以靠近虹桥中央商务区的华漕板块为例，据贝壳找房相关数据，板块内的爱博四村，截至今年6月末，供求比较上一周上升了111.3%，房客比达到280∶6，相当于47个人在抢1套房，出现了房少客多的现象。同时，据58安居客相关报告，2000~3000元/月的房源需求已经超过了当前上海市同价位的房源供应。

　　为此，上海市加大了住房租赁市场供应的建设力度。公共租赁租房（以下简称“公租房”）即是目前上海市缓解住房租赁市场供需矛盾压力的方案之一。近日，上海市松江区、闵行区、奉贤区等多个区域就发布了最新的公租房房源信息，加大供应缓解市场需求。

　　上海市住房租赁公共服务平台方面表示，“公租房按略低于市场租金水平确定，形成与住房租赁市场良性互补、协调发展的格局。”据了解，公租房是为上海市面向青年职工、引进人才、来沪务工人员等常住人口推出的主要解决其阶段性住房困难，准入条件不限本市户籍、不设收入线，满足不同层次住房困难家庭和单身人士的租赁需求。

　　除了公租房外，建设保障性租赁住房也成为了缓解当前上海住房租赁市场供需矛盾的一剂良方。《上海市“十四五”规划》中明确，“十四五”期间，上海市计划新增建设保障性租赁住房47万套，累计建设筹措达到60万套以上，其中40万套在“十四五”末期可以形成供应，到今年年底，计划建设筹措保障性租赁住房24万套，完成“十四五”目标总量的一半。另据克而瑞数据，在2022年上海市第一批次集中出让中，租赁建筑面积达到了41.8万平方米，位列22城供应建面第一。

　　此外，今年1月，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局联合印发了《上海市保障性租赁住房管理办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕3号）（以下简称“《办法》”）。该《办法》指出，保障性租赁住房“面向社会供应，同地段同品质租金九折以下，一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房，同时保障性租赁住房的价格调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%”。并且保障性租赁住房的租金按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。《办法》还提到，保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

　　对于目前上海市保障性租赁住房建设的发力情况，卢文曦表示，保障性租赁住房最主要的目的是减轻市场层面的压力，但目前来看进入市场的房源数量还不是特别多，“保障性租赁住房在达到相关规划的目标数量后，可能会有一个锚定效应，促进市场的平稳发展。”

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责任编辑：李桐