171倍PE，这家国企物管公司挂出了天价

文/乐居财经 邓鑫妮

公众号停更，挂牌信息披露，这家物企是铁了心要卖。

6月27日，全国产权行业信息化综合服务平台再次披露北京金泰卓越物业管理有限公司（简称“金泰卓越物业”）挂牌转让的消息，100%股权转让底价5758万元。

一个多月前的5月11日，金泰卓越物业的出售消息就已经有预告，转让方为北京金泰房地产开发有限责任公司（简称“金泰房地产”）。

背靠国企京能集团，金泰卓越物业为何走到了出售的地步？

背后的原因，与此前北京能源投资和京煤集团两公司合并，遗留下来的同业竞争有关。京能置业曾发布公告称，将解决京煤集团旗下金泰房地产与集团内的上市公司业务重合的问题。

两相权衡之下，金泰房地产成了“牺牲品”，旗下的金泰卓越物业也惨被剥离。

乐居财经《物业K线》从微信公众平台了解到，金泰卓越物业的公众号自2021年5月17日之后便没有再更新内容。

眼下，京煤集团旗下还有一家主营的物业公司——北京金泰物业管理有限公司（简称“金泰物业”），由京煤集团100%直接控股。

对于物管行业来说，若不是兄弟公司本身标的不行，或者是自身资金不允许，一般会选择内部消化，收编物业兄弟公司，挂牌转让实则下策。

再加之，如今的物业资产不如前两年好卖，年利润30多万元的金泰卓越物业能否卖出5000万元的价格，还未可知。

出售市盈率171倍

金泰卓越物业被摆上货架，与其自身的成色也有关系。

同样是京煤集团出身的金泰物业，三年前营收已经突破2亿元，而金泰卓越物业眼下的年收入还只有6000万元。

据产权交易平台消息，截至2021年12月31日，金泰卓越物业总收入6843.03万元，营业利润35.52万元，净利润33.57万元，总资产4977.14万元。2022年前三个月，其营收1192.24万元，净利润7.84万元。

而据京能集团消息，截至2018年底，金泰物业实现收入总额约2亿元，同比增长23.57%，实现利润总额同比增长49.4%。期内，金泰物业管理面积达710万平方米，管理项目49个。

金泰卓越物业的营收能力不占优势，但这次挂牌的价格属实不低。按照其2021年的净利润计算，买家若以5758万元拿下，收购PE将达到171倍，是目前上市物企收购市盈率的十多倍。

成立于2010年的金泰卓越物业，履历不算丰富，注册资本1200万元，对外投资“挂零”，分支机构仅7家，经营范围包括物业管理、供热服务（燃煤、燃油生产除外）、会议服务、组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）、展览服务等。

早年由金泰集团100%控股，目前全部股权由金泰房地产持有。一层一层往上穿透，京能集团100%持股金泰房地产，而北京市国资委则通过北京国资运营管理间接持有京能集团全部股份。

有京能集团做支撑，早些年，金泰卓越物业还与万科物业围绕“睿服务”展开过合作。

但是这场合作并未持续多久，从2015年声势浩大的官宣，再到后来的声音渐消，最近一次看到二人沟通的消息还是在2018年。

早在2015年，物企间的合纵连横就已经开始。彼时万科物业要打造北京首个“睿服务”项目，而金泰卓越物业需解决成本、经验等现实性问题，双方一拍即合，7月25日下午完成签约。

那时候干劲十足，与万科物业的合作促使金泰卓越物业进行了一次产品升级，签约仪式上还同时发布了围绕资源整合、服务升级的C计划。

2018年2月6日，金泰卓越物业公司与北京万科物业公司召开“睿服务”合作沟通会，在这之后，双方就少有消息露出。

合并“后遗症”

金泰卓越物业的进击决心，被一封承诺解决同业竞争的公告泼了冷水。

2021年1月20日，京能置业发布公告称，控股股东京能集团决定于三年内彻底解决金泰房地产的同业竞争问题。

此次的同业竞争，是北京能源投资和京煤集团两家大型能源公司合并的后遗症。

2014年末，北京能源投资和京煤集团宣布重组，重组后的公司就是现在的京能集团。

彼时，北京能源和京煤集团均已在资本市场立足，其中，北京能源手握上市公司京能置业和京能电力，而京煤集团为上市公司昊华能源的控股股东。

根据相关的整合方案，需将京煤集团的国有资产无偿划转给京能集团，金泰房地产便是划拨的资产之一。

当时就有人猜测，金泰房地产的属性与京能置业相同，最后可能会被后者吞并。然而金泰房地产划到京能集团后，再没有下一步动作。而这，也就成了金泰房地产与京能置业同业竞争的导火索。

京能置业表示，控股股东京能集团承诺消除同业竞争，对于金泰房地产现有业务决定于三年内完成退出，不再拓展新项目，以彻底解决同业竞争问题，对于增量地产项目，由京能置业负责开发建设。

殃及池鱼，作为金泰房地产的下属企业，金泰卓越物业也被摆在了货架上。

2021 年，京能置业实现营业收入 21.33 亿元，利润总额 1.29 亿元，资产负债率80.16 %。

京能置业主营房地产开发业务，物业管理服务也有涉猎。不过，京能置业似乎并未看重旗下物管业务，去年，京能置业以2880万元出售了京能物业100%股权给北京嗨动视觉科技有限公司。

京能置业曾在2020年年度报告中坦言，为彻底解决同业竞争问题，以及鉴于京能物业目前物业业务较少，公司计划三年内完成京能物业公司的退出工作。

不过，公开资料显示，京能物业与金泰卓越物业及其分支公司的业务交往较为频繁，2021年的关联交易金额约为360万元。

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