圆桌 | 谁在撬动城市更新万亿蓝海|上海市_新浪财经

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近日，“城市更新与上市公司高质量发展”论坛在上海科学会堂举行。此次论坛作为上海市社联第十五届（2021）“学会学术活动月”的主题活动，由上海易居房地产研究院联合上海房产经济学会、上海社会科学院市值管理研究中心、上海楼宇科技研究会等联合主办。来自本市学界、业界、协会及媒体约近百名代表汇聚一堂，共享这场思想盛宴。

本次论坛从研判当前城市更新的现状与趋势入手，结合上市公司运营质量与市值管理的分析，来深入探讨如何提升上市公司质量，从而有效推进城市更新，并进一步促进产业的健康发展。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，当前城市更新已成为我国十四五规划的重要战略方向，也是上海建设具有全球影响力的国际大都市的重要路径。在加快发展城市更新的背景下，上市公司应认清形势、抓住机遇、积极参与城市更新，而城市更新的加快发展也需要作为市场主体的企业，特别是上市公司的参与。与此同时，上市公司是我国企业的骨干力量，上市公司高质量发展对我们国家经济社会发展具有重大意义。唯有如此，上市公司才能成为我国经济的“压舱石”和“定盘星”，进而促进产业和经济的健康发展。

上海社会科学院研究生院院长、上海社科院市值管理研究中心主任朱平芳表示，城市更新作为十四五重点战略方向具有巨大的市场空间，将有助于上市房企价值的提升，许多问题值得探讨。而作为上海社科院市值管理研究中心，近年来一直致力于市值与内在价值如何协同的定性与定量研究，希望对上市公司客观、科学看待市值，实现高质量发展有所帮助。

上海楼宇科技研究会会长戴晓波在题为“上海城市更新发展与未来展望”演讲中谈到，两轮上海城市规划的侧重点已由增量大规模发展主导转向存量高质量发展主导，上海经历了从增量时代到存量时代的转型。他以楼宇新经济为切入点，提出区域整体开发已成为上海城市更新的大方向和主流趋势，成为通过区域更新实现“转型发展、功能提升、特色彰显、形态现代”的重要手段，也是推进上海发展目标实现，城市中重要片区整体功能提升的重要路径。

上海易居房地产研究院院长助理兼综合研究中心总经理、上海房产经济学会科教分会副会长崔霁在主题演讲中表示，当前房地产行业正在面临深度调整期，金融政策、土地政策、销售政策空前严厉，行业发展矛盾加速暴露，给行业前行带来巨大压力。虽然当前行业面临重重困难，但国民经济的发展仍然离不开房地产行业，行业仍然要持续不断地前行，并要高质量健康发展，而推动行业健康发展，企业是关键。特别是具有标志性作用的上市房企是重中之重。当前上市房企的销售额已经超过全国商品房销售额的半壁江山，因此以上市房企运营质量提升为抓手，作为行业高质量发展的突破口，正当其时。她指出，本课题通过六大维度来评价上市房企运营质量，包含运营模式、投资拓展、规模销售、经营效率、风险控制、市值管理。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春以“上市公司必须正确认识市值及市值管理”为题，深入浅出的对市值与市值管理进行了逻辑分析，进一步明确市值管理是管理学名词，而不是一次市场运作行为。市值与内在价值的溢价协同、好公司与好股票的结合是市值管理的任务与正道。市值规划与动态检测，是开展市值管理实践及正确运用资本市场工具的必要前提。公司登陆资本市场，市值与市值管理会形影不离，需要找到影响公司市值的核心要素与变量，主动加以管理，相信简单与常识的力量，辅以正确的认识与方法，才能实现上市公司高质量发展。

在论坛“上市公司高质量发展的内涵与路径”的圆桌分享环节，上海城投控股科教信息中心副主任陈锋以位于老城厢西北角的露香园项目为例阐述上海城投控股在城市更新方面的探索和实践。他认为，城市更新是一个长周期的重大任务，需要靠时间去打磨。成规模的旧区改造住宅项目并没有任何先例可借鉴，开发团队充分挖掘地区历史人文，提炼区域城市风貌特征，形成了一套方法论：对建筑遗产“留原貌、塑功能”，对城市风貌“留肌理、保特征”，实现了传承历史文脉、打造品质生活、提升区域能级的城市更新目标。

恺英网络股份有限公司副总经理、上海社会科学院市值管理研究中心特约研究员骞军法认为上市公司的高质量发展需要参考两个维度：一是自身的治理问题，该维度可以衡量上市公司的优良程度；二是经营业绩，这是影响公司持续性发展的重要指标。纵观目前科创板上市的企业，部分公司的业绩表现优异，但企业自身的内控和治理远没有达到上市的标准。实现上市企业高质量发展的目标任重而道远。

上海博人金融信息服务有限公司总经理、上海社科院市值管理研究中心特约研究员宋光辉认为通过债券市场可以透视上市企业的优良状况。中国债券市场给予房地产企业加大杠杆的工具，可以让企业维持高杠杆的运作模式。但目前房地产总量已无法支撑房企疯狂生长，债券市场的不稳定性也难以防御金融危机的冲击；此外在公司治理层面缺少对债权人的监管。因此从发债的角度看，进一步完善债券市场规则是规范行业有效发展的重要路径。

会议还发布了上海易居房地产研究院与上海社会科学院市值管理研究中心共同汇编的成果《市值管理——基于产业与企业的视角》一书，该书着眼于市值对企业发展的作用，从行业与企业的视角入手，系统总结以往的研究成果并挑选案例详细分析，以期对市值管理理论与实践有所推动，对行业与企业健康发展有所促进。

供稿：市社联学会处

上观号作者：上海市社联