2004年：大关口｜新地产20周年特别策划05_新浪财经

原标题：2004年：大关口｜新地产20周年特别策划05

文｜禇柞田编辑｜刘狄

2004年，房价还在涨，宏观调控也在继续。

2004年3月31日颁布的“71号令”规定：自当年8月31日起，所有六类土地全部通过“招拍挂”进行出让。8月31日由此成为了地产界的“大限”。

对那些资金实力雄厚、专业化的开发商来说，从此不再为找关系拿地而奔走呼号，同样那些想在地产界浑水摸鱼的开发商也纷纷落马。这是中国土地政策一个历史性的转折。

随后的10月28日，央行宣布九年以来的首次加息，又令房地产业内骤起轩然大波。一时间，紧缩政策的组合拳频频出击和强大的舆论营造，改变了购房者及投资者的心理预期，从而导致了购买力的迅速下降和成交量的急速萎缩，房地产的冬天真的到了。

“泡沫”了吗？

2004年宏观调控奏效了，一直节节高升的房地产投资出现了明显的下滑，由4月份的34.7%迅速降至5月份的18.3%。

但从另一方面说，绝大多数城市的房价，并没有降。

以当年的上海为例，前4个月房价涨幅明显， 5-7月份涨幅回落，但在接下来又开始反弹。

10月份，中房上海综合指数为1321点，较上月上涨18点，涨幅为1.4%。在所有样本楼盘中，有30%的楼盘价格出现上涨，出现高位运行态势。“十一”假日楼市，热烈火爆的人气重现。据不完全统计，5月份的假日楼市人流量只有8万人次，而10月达到12万人次。一些楼盘尤其是处于内环线以内的楼盘价格屡创新高，如中凯城市之光，单价已经突破2.5万元/平方米。

于是，针对房价的讨论开始由最初的“涨跌”升格到了“泡沫有无”的问题，房价为什么仍然在上涨？如此“置若罔闻”的发展态势，是否预示着泡沫的出现？

“泡沫论”的鼓吹者包括经济学者易宪容、摩根斯坦利首席经济师史蒂夫·罗奇，以及摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠。

易宪容说：“房地产业正挟持着中国整个经济。”谢国忠预言：中国地产泡沫即将破裂，“离最后算账的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

这一年，中海、合生、宏宇、恒大、保利、富力等广州开发商大佬们开了一个“2004广州地产经济峰会”。他们认为，2004广州楼市走向平稳，价格将有所上涨。富力集团更提出：2004年成交量预计比2003年增加10%，房价的上涨幅度也将达到10%。

事实也的确如此，根据《广州房地产信息2004年汇编》中数据显示，一手住宅成交均价1998—2003年连续6年下滑，直到2004年出现首次回升。2004年广州一手住宅均价4618元/平方米，相比2003年升幅达18%。

客观上说， 8·31大限使得土地“过关”项目少了，供应量明显减少；在需求量相对稳定的前提下，价格上涨压力增大。

时至今日，信了“泡沫论”迟迟不买房的人们都悔青了肠子。事实上，自2004年以后，房价进入上升期。2004年，上海住宅商品房销售价格6385元/平方米，深圳住宅均价仅5980元/平方米，与今日的房价，可谓天差地别。

2004年1月，苏州工业园地块拍卖。这本是龙头万科的最爱，规划都做了一年多，却被顺驰以27.2亿横刀夺爱。事后，远在南极探险的王石给孙宏斌打电话，商量能不能合作开发。

百亿目标

“地产百亿”成为一个小目标，是从孙宏斌开始的。

2003年8月，在中城房网2003董事长联席会上，孙宏斌介绍顺驰2004年的目标是实现销售回款100亿元，王石表示这个步子迈得有点大，故此才有孙叫板要超越万科之豪语。

2004年8月举办的博鳌房地产论坛上，孙宏斌更语惊四座，他说，顺驰将把2004年的目标销售额从100亿元调整到120亿元。

郁亮有点坐不住了，他放话要让万科“10年1000亿销售额”。那时候，王石泼了冷水：“年轻人要沉住气！不要被顺驰弄乱了阵脚。”

12月23日，刚刚履新顺驰中国控股有限公司总裁的汪浩宣称：顺驰在2004年完成95亿元的销售额。虽未达预期目标，四舍五入也算是“百亿”。

确实超过了万科！2004年，万科38个楼盘共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，上海绿地集团董事长张玉良表示，2004年绿地的全部销售收入已经突破100亿元，其中80亿元来自房地产业务。

但货真价实卖房子超过百亿的，还是合生创展。截至2004年11月，合生累计年销售额已达102亿元。

顺驰的“百亿”并不出人意料，孙宏斌信奉的是“天下武功，唯快不破”，而快速拿地、快速销售、快速回款，当年没人比得过顺驰。

“我们是精确到以天计算的，你放心，资金链绝不会有问题。”当一位记者问起顺驰资金链是否有压力时，孙宏斌如此回答。

而仅仅一年以后，就出了问题。

与顺驰相比，合生完全是另一种打法——“多囤地、慢周转”，目的是充分发挥土地的增值潜力，在每个项目上赚取足够的利润。

2004年销售破百亿后，合生就一直在这个段位上徘徊。直到2017年，全年销售92.28亿元，相比十几年前反有退步；同年万科销售总额则到了5000多亿！

对于外界的疑问，合生创展管理层曾公开回应，公司并不强调规模增长速度，希望在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不牺牲利润做大规模。

沪上地产巨子绿地集团的“全国扩张战略”在2003年正式提速。尤其在上海，依托多年积聚起来的雄厚实力，绿地集团展开了一连串的兼并收购：收购了宝钢建设有限公司60％的股权，把这家上海行业排名第16位的企业纳入麾下；随后，绿地又收购上海金友投资发展有限公司80％的股权，取得了上海闵行区银都路一幅449亩土地的开发经营权。

还值得一提的是，2004年7月1日，绿地集团、上海实业、工业投资公司、锦江集团、百联五家上海企业组成企业财团，联手投资10亿美元以上，在俄罗斯圣彼得堡建造一个融住宅、商业消费等于一身的多功能城区——波罗的海新城。时至今日，这个项目并未完工。

2004年比较寂寞的也许是万科，作为最早布局全国的地产公司，王石首创的稳扎稳打、较低债务的万科稳健发展模式，在2004年显得有些保守。不过，当年王石透露：“新的一年，长三角地区项目将成为公司主要收益来源，大约会占到总额的40%~50%。”

此言不虚，2005年初，万科并购南都，成功在浙江扎下脚跟。

8.31大限，让众多开发商叫苦不迭。唯独深圳开发商内心毫无波澜。从2001年起，深圳市土地供应早就一律通过招拍挂进行。这个“大限”，反而是他们的良机。许多有实力的开发商可以大踏步到外地拿地了。

除万科外，“深圳籍”的金地集团、中海地产、招商地产、华侨城等果断北伐西进，“广州籍”的星河湾、雅居乐、富力等也不甘落后，在北京、天津、上海、重庆、成都、武汉等地频频出手。几年之后，此时令人讶异惊叹的“百亿”销售规模，就真的只是一个小目标了。

江山变幻

2004年2月，华发股份如愿在上交所上市。这个偏安广东珠海一隅的企业，此前经典项目是建筑面积70万平方米的“华发新城”。从业绩看，上市第一年实现主营业务收入5.3亿元，同比增长35.03%。根据公司官网介绍，2020年上半年，华发股份实现合同销售金额440.7亿元，行业排名32位。

多年以来，华发从未大红大紫，却一直稳步发展，如今也有了不错的收获。

同期，上海复地也成功登陆港交所。上市当天，成交金额达到8.41亿元。复地的母公司为“复星集团”，这家1992年成立的公司，先后投资了复星医药、复地、豫园商城、建龙集团、南钢联、招金矿业、海南矿业、永安保险、分众传媒、Club Med、Folli Follie、复星保德信人寿等，形成一个强大的“复星系”。其创始人郭广昌，也被誉为“中国的巴菲特”。

当年，复地的规模和成长性都被寄予厚望，认为是地产“第一梯队”成员。但在2011年，复地以22亿港元的代价完成私有化退市。此后，复地在行业内的声音越来越弱。2018年，在克尔瑞发布的榜单上，复地集团流量金额、权益金额排名均是第70位，与一线房企的距离也在逐步拉大。

据媒体报道，有业内人士评价：“复星给人的感觉是资本玩家的打法，专业的地产领军人才在复星并不是嫡系。与那些专注房地产开发的品牌房企相比，复地在开发建设、规划设计、营销招商等方面都没有很强的自我控制体系。”

江山变幻，城池易主。奋力奔跑可能跌入陷阱，埋头耕耘也难免不错失良机。如今，连万科都喊出“活下去”，活到最后，笑到最后，需要的远不仅是雄心和才能。

万通的贵人与仇敌

“万通六君子”时代过去后，万通一直表现平平。

但他的掌门人——“地产思想家”冯仑有料又有趣，始终在舞台中央占据一席之地。思想太超前，难免就要与肉身割裂；思想太活跃，搞不好就会动了别人的奶酪。

但在2004年，谁也看不出万通的颓势。这一年，万通与泰达集团宣布进行深度战略合作，泰达全额认购了万通增发的3.08亿股，成为万通的战略投资人；借助泰达的资源和能力优势，仅2005年万通在天津的开发面积就近250万平方米。此后，万通在天津滨海新区更是如鱼得水。

这番“傍大款”，万通并未因此获得最为直接的利润收入。银河证券的一份调研报告指出，截止到09年7月，万通09年的地产项目销售仅20亿元左右。此后，地产业务逐渐萎缩。2015年，泰达出售股份，终止与万通的合作，业绩太差，“大款”也看不下去了。

2004年，人们也不会想到，冯仑亲手培养了自己的敌人。

2002年，万通地产入股了一家名为“先锋股份”的上市公司；2004年，在引入泰达集团后，万通通过一系列眼花缭乱的资本运作，累计托管先锋股份28.99%的股权，成为大股东。

但原有的股东并不甘心被取代，部分原股东联合创立嘉华筑业，王忆会担任董事长。2006年，冯仑再次施展资本运作的手腕，稀释嘉华筑业股权，使得万通坐稳了第一大股东的位置，冯仑成为公司董事长和实际控制人。

此后近十年时间，“嘉华系”一直蛰伏，虎视眈眈，随时伺机反击。终于在2006年，“嘉华系”重新夺回上市公司的控制权，嘉华东方董事长王忆会，也成为万通地产的实际控制人。

好一场“万通恩仇记”。

造MALL运动

2004年，全国商业地产投资总额达到1723亿元，同比增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%。从北到南，这一年迎来了数个著名购物中心的开业。

在北京，世纪金源购物中心正式开业，成为当时全国乃至东南亚最大的购物中心；在广州，丽柏广场开业。这家位于越秀区环市东路黄金商圈的购物中心，是广州第一个面世的奢侈品商店，并在后续很长时间成为广州乃至广东的奢侈品高地。在深圳，华润万象城2004年开业，这是当时深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。

作为商业地产的老牌企业，华润早在1997年便进军商业地产，这一年上海华润时代广场同期开业，1998年华润进入北京市场。如今，华润置地已经成功发展出万象城、五彩城以及体验式时尚潮人生活馆三大产品线。

随着各地开发建设，城市面貌焕然一新。兴业地产在一份研究报告中提到，2003年前后，中国进入商业地产造Mall新纪元。这时候，中国各大城市出现一大批巨型mall、专业批零市场、住宅社区商业街等。

2004年国内已经有十余家地产商开始涉足商业，包括万达、龙湖、富力、凯德、印力、SM以及恒隆、太古等企业。

在2004年这波商业地产开发潮过后，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。