新世界集团内地市场的退与进 | 商业地产说②|新世界集团_新浪财经

原标题：新世界集团内地市场的退与进 | 商业地产说②

大湾区仍为布局重点，新世界中国总部落地广州

新世界发展有限公司（以下简称“新世界集团”，00017.HK）成立于1970年5月，香港“珠宝大王”郑裕彤拥有57%股权。截至2020年12月31日，新世界集团旗下共控股三家子公司。

图片来源：新世界发展有限公司官网

1980年，新世界集团开始在中国房地产市场进行长期投资。由郑裕彤牵头与广州羊城服务公司合建“广州中国大酒店”，成为内地首批五星级酒店，也是内地第一家中外合资经营的酒店，开创内地酒店的先河。1990年之后，新世界集团陆续在珠江、深圳、天津、石家庄、重庆和北京等地布局项目。

为更好的布局内地业务，1999年7月成立新世界中国地产有限公司（以下简称“新世界中国，0917.HK），作为新世界集团旗下的内地物业旗舰，加速内地发展。此后，广州周大福金融中心、上海香港新世界大厦、北京新世界酒店等标杆性建筑相继落成。随之而来的销售额也逐日攀升，据克而瑞研究中心数据显示，至2016年，新世界中国在内地销售流量达220.7亿元，位居中国房企第75位。

也正是从此以后，新世界中国内地销售流量排行开始跌出前百，并呈直线下跌趋势。往前朔源，新世界中国在内地发展也并非一帆风顺。

2014年接连传出新世界集团将对其全面私有化的消息，2015年底先后出售位于成都、贵阳等项目，2016年8月3日，新世界中国发布公告宣布成为新世界集团的全资附属公司，并于隔日正式退市，当时的土拍市场也鲜见其身影。新世界中国的一系列举动一度被外界视为退出内地市场之举，但在2017年新世界集团年度业绩报告会上，被郑志刚严肃否认。

2021年1月13日，新世界中国将总部从香港中环皇后大道中18号新世界大厦迁出，落户广州周大福金融中心。同时，母公司新世界集团与广州市人民政府签订《战略合作协议》，推动双方在城市建设、国际教育、金融服务、国际医养、文化艺术等多个项目展开合作。关于新世界中国在内地市场的发展布局，也有了明确的答案。

其中，大湾区仍然为新世界集团内地布局重点区域。据2021财年上半年中期报告（以下简称“中期报告”）显示，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、北京等城市，不包括车库的土储总楼面面积约531万平方米，51%位于大湾区。此外，以大湾区为首的南部地区对新世界中国内地住宅销售、内地物业发展收入及内地整体物业合同销售贡献最大。据中期报告表示，新世界集团将同时不断完善长三角及京津冀地区的战略布局。

图片来源：新世界集团2020-2021中期报告

完善华东物业投资布局，K11持续跑赢市场

去年8月11日，新世界中国以41.11亿元人民币在上海黄浦区淮海中路竞得新地块，并于今年7月30日宣布正式动工。据悉，继2013年内地首个K11（为方便区分，以下简称“原K11”）购物中心进驻上海后，该项目成为上海第二座K11购物中心。在此之前，K11分别落子宁波和杭州，上海第二座K11也将成为第四个入驻长三角地区的K11项目。新世界集团行政总裁、新世界中国行政主席、K11创始人及主席郑志刚此前曾表示，这将成为K11在华东乃至全国战略布局的又一里程碑。

K11作为新世界集团最重要的物业投资项目之一，也是新世界集团旗下的高端生活品牌，在中国内地商场的销售额借助消费升级及内循环跑持续赢市场。

据中期报告显示，内地五个K11购物中心分别位于上海、武汉、广州、沈阳四个城市。其中武汉是内地唯一拥有两家K11购物中心的城市，与2017年在光谷开业的K11 Select不同，去年年底汉口开业的K11定位为高端奢侈品购物中心。另外，天津K11 Select 也于今年5月29日盛大开业。

中期报告显示，内地五座K11购物中心销售额较去年同期上涨35%，其中上海K11销售额较去年同期上涨37%，增长趋势在年底尤其强劲。2020年12月，上海K11销售额上涨22%，为开业以来12月最高销售记录。未来，新世界集团将持续在大湾区和北京、上海、杭州、宁波等一二线城市布局多个重点项目，拓展经常性租金收入的基础并巩固其在大湾区及重点城市的发展。

图片来源：界面楼市备注：K11 ATELIER为写字楼项目

K11淮海中路地块项目占地面积约17，170.8平方米，总开发面积达128，683.2平方米，是淮海路近20多年推出的第一块土地。与原K11仅一街之隔，官方表示将会与原K11协同发展，与周边商圈联动共赢。

此前有媒体报导，原K11入驻品牌增至88家，其中轻奢零售占比55%，餐饮占比36%，生活休闲占比9%。值得一提的是位于原K11 B3层的chi K11美术馆自开幕以来举办超过60场展览，为K11吸引大量客群并积极拉动销售额上升。

但淮海中路经过多年发展成为上海成熟的市级商圈，据统计，共有18座购物中心汇聚于此。原K11作为一个众多受限因素改造的项目，整体面积不大，在地标型购物中心云集的淮海中路并非十分耀眼。第二座K11将在“文化零售”理念上加入“上海精神”，同时融入国际级人文艺术创意元素，联同原K11，是否能成为淮海中路商圈甚至业内的引领标杆，还有待市场验证。

值得一提的是，注重会员营销一直是K11差异化之路中的重要一环。中期报告显示，K11中国内地会员总数同比增长30%，会员消费总额环比上涨91%。其中，上海K11会员数量同比增长60%，同时顾客群体日益年轻化。去年VIP DAY期间，chi K11美术馆联合策展人鲁明军邀请宋拓、王兴伟和徐震共同呈现“绝地通天”艺术展，同时联合品牌举行系列活动。期间，金卡和黑卡会员销售录得超60%增长。去年8月，四地K11联合举办全国会员小程序线上直播活动，带动K11总销售额同比增长4倍。

内地零售旗舰发展遇阻，内外共同寻变

早在新世界集团布局高端生活品牌之前，1993年便已成立新世界百货中国有限公司（以下简称“新世界百货”，00825.HK），作为新世界集团在中国内地的零售旗舰，进军内地零售商业市场。

目前新世界百货经营范围包括21间以“新世界”命名的百货店及8间于上海以“巴黎春天”命名的百货店及购物中心，覆盖内地17个热点城市，包括北京、上海、沈阳、武汉及成都等。

今年2月份，新世界百货发布截至2020年12月31日的六个月中期业绩，报告期内共录得收入11.308亿港元，同比下降16.9%，同店销售下滑15.3%。期内新世界百货由盈转亏，亏损为4230万港元。其中，新世界百货集团收益以专柜销售佣金为主，占比高达40.5%。从经营品类上来看，服饰配饰类占专柜销售和自营货品销售总收益约40.9%，黄金珠宝及钟表占比26.2%，化妆品约占10.9%。公告显示去年下半年受疫情影响，导致部分地区零售业务遭受较大经营压力。

据新世界百货官网数据统计，目前上海巴黎春天百货还剩八家在营。公开资料显示，2019年4月，上海巴黎春天金沙江路店（即118广场）和长宁店接连闭店，2020年4月上海虹口店也终止营业。

2001年，新世界百货在上海淮海路落地首家项目，2002年-2007年为新世界百货集中爆发阶段，保持每年新开一家分店。2015年4月金沙江路店开业，新世界百货在上海迎来营业门店数量最高，共12家，此后再无新店，并于2017年接连传出闭店信息。

图片来源：界面楼市

面对百货业务连年颓废之势，除了闭店止损，新世界百货上海也在积极谋求转变之路。据悉，2018年七宝店转型为城市奥莱，提升硬件条件的同时引进新品牌。同年年底淮海路店完成调整升级，更加聚焦年轻办公女性。同时，同步打造线上营销体系，推出“新闪购”等程序，构建矩阵化线上零售。

闭店与升级并非仅是新世界百货新需要面对的考验，据前瞻产业研究院数据显示2017年来连锁零售企业百货店总数整体呈下降趋势。新世界百货的积极求变似乎未能在全行业遇阻中产生积极作用。据各年财务数据显示，新世界百货自2018年起录得收入逐年下降。2021年8月27日新世界百货再发公告，预警显示预计上半年录得归属股东溢利亏损约2.3亿港元。