文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
在滚滚“寒流”之下，热度不减的新房“摇号”成了这个季节楼市中的“别样风景”。风景的底色是新房与二手房价倒挂形成的反差特效，而新房限价则是价格倒挂的根源所在。
诚然，新房限价政策体现了“稳地价、稳房价、稳预期”的楼市调控逻辑。宏观上是落实“房住不炒”导向，通过对新建商品房销售实施限价，遏制房价无节制上涨的势头，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。微观上，既是对开发商漫天要价、坐地起价的暴利行为的遏制，更是对刚需一族特别是低收入群体的保护，旨在帮助更多的百姓实现“居者有其屋”的理想。这无疑让购房者欢欣鼓舞，让无房户、低收入群体看见了安居乐业的曙光。
但是，新房限价的溢出效应或许事与愿违。
一方面，新房限价非但未能遏制“炒房”，而且客观上会激发更多的投机欲望，唤醒了更多的投机性“房票”。
从市场的角度看，对房地产行业采取限价调控手段，通过备案价对新建商品房实施限价销售，无疑是在限购、限售等政策之后的无奈之举。但从稳房价的角度，至少从稳定新房市场价格方面，这无疑又是最严的一招。尽管限价政策的初衷是要遏制投机炒房的空间，但以行政手段实施的新建商品房限价与基本由市场调节的二手房价格之错配必然会导致新房价格远低于同一区位二手房价格，形成价倒挂现象。在同一地段、同一楼盘，新房与二手房价格倒挂显然有违基本的市场逻辑。
据公开披露的信息，杭州前不久开盘的“亚运村三兄弟”新房售价约4.7万元/平方米，而周边二手房价格早已“破8”。其中某超级大红盘限价4.81万元/平方米，而该盘年初交付的一期房二手房交易网签价接近12万元/平方米。也就是说，只要摇到一套新房，以最小面积333平方米匡算，在二手房市场上可以赚取约2400万的暴利。
在如此巨大的差价面前，淡定者也将不再淡定！正如马克思在《资本论》中引用的一段话，“一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10%的利润，它就会到处被人使用；有20%，就会活泼起来；有50%，就会引起积极的冒险；有100%，就会使人不顾一切法律；有300%，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。”
资本如此，普通人对财富追求的欲望莫不如此。恰是由于新旧房价格倒挂的存在，让投机炒房客看到了升值的空间，形成了强烈的升值预期。在“买到即赚到”的心理预期下，大批购房者不断涌入新房市场。这就形成了在楼市主要指标全线走凉的情况下，杭州等二线城市楼市“打新”火爆的奇观。价格倒挂形成的巨大利益面前，许多沉睡的购房欲望被唤醒。特别是杭州8月5日推出“社保+户籍”双挂钩新政后，一些原本无购房欲望的“社保巨子”（社保缴纳时间自2006年起最长、在摇号中享有优先排序的居民）忽然发现自己手中还攥着金灿灿的“房票”。于是，没有购房资金实力的极力“创造”实力，通过家族聚资、众筹等形式汇聚“能量”投入摇号大军；甚至以“代持”的方式与投机资本合作。而游荡于楼市的投机资本更是瞄准了“社保巨子”们以及拆迁户手中的“房票”。原本代表刚需的、改善性真实需求，意在拦截投机资本的“房票”，反而变成了投机资本挺进楼市的“通行证”。
而且，出现了匪夷所思的怪象：越是高价楼盘越受市场追捧。当然，高价楼盘自有其吸引人的资源与品质，但更多的是一、二手房的巨大差价。摇号的诱惑，恰如A股打新，股价越高，而且上市当日至少上涨44%，打新获利就越丰厚；新房摇号“打新”也是一样，由于客观存在的新房与二手房价格倒挂的利润空间，新房价格越高，获利空间就越大。所以红盘背后是火焰！摇新盘甚至成为“社保巨子”拆豪宅“盲盒”的刺激游戏。这显然与限房价的政策预期相去甚远。
另一方面，新房限价未必能帮助真正需要帮助的刚需族。
毋庸置疑，新房限价的初衷是遏制房价持续上涨态势，让更多的无房户、中低收入群体“居者有其屋”，进而减轻房产负债对社会消费购买力的侵蚀。但是，在二手房价缺乏有效调控手段、新房与二手房客观存在明显价格倒挂情况下，如果既限价，又不用摇号，则会出现什么现象？房产寻租！稀缺的资源在貌似公平的规则下势必滋生腐败，走后门、拉关系成为新房限价之初最先出现的现象。这无疑使众多没有“背景”、缺乏关系资源的中低收入群体以及新市民与新房无缘。
所以新房限价走向摇号购房是必然。而貌似公平的摇号规则也往往将中低收入群体挤出新房市场，——他们甚至连冻结资金都拿不出来（当然也有铤而走险者，通过房抵贷等违规操作获得摇房资金），也使部分改善性需求望而却步！但却给了手握大量资金的富豪们投机的空间！
在代持、虚假债务纠纷等“创新”操作下，限价之后的楼市实际上更多成了富人的角逐场：对于手握重金的富有阶层，没有房票可以通过与有房票无资金的“社保巨子”合作，变出房票；从动辄数百万的摇号冻结资金，到动辄数百平方、上千万的住宅，这些基本与中低收入群体、工薪阶层无缘！
虽说支撑一个城市房价的主要因素之一是人口的流入，人口持续涌入，无疑为杭州打开了需求的空间。但从供需匹配度看，楼市“打新热”与人口流入究竟有多大的关联？显然，当楼市形成“社保鄙视链”后，新流入人口所释放的需求与打新一族并不匹配。动辄上千万的购房资金，跟新市民又有何关？
鱼有鱼道，虾有虾路。尽管新政以提高社保门槛方式将一部分炒房客挡在了外面；但是新旧房巨大的价差红利，加上社保门槛提高后中签率明显上升，“社保巨子”们沉寂的心事难保不被激活。对于手头虽无资金但有房票的“社保巨子”，也可以通过众筹等形式享受政策红利，完成向中产的华丽转身。
诚然，摇号优先支持的是无房户；但真正的无房户多半不具备“打新”能力，否则，按照社保排序摇号，这些已缴纳了十多年社保的无房户，何至于无房呢？实际情况是，这类人群大多拥有不少于两套的住房。这些所谓的无房户、有资格购房户，房票从哪里来？一是拆迁户（尚未拿到新证的），一是社保年限长的老居民，按照限购两套的政策，手中还有多余的房票（但未必有资金）；还有就是拥有摇号优先排序“社保巨子”，把房屋转让给子女后，腾出房票。
可以肯定，只要新房限模式不改变，一二手房价倒挂现象就将持续或在新旧房的互动下强化。“新房限价+摇号+社保鄙视链”或成为“造富”的摇篮，或有助于扩大中产群体，但无形中也可能加剧贫富的分化。
需清楚的是，新房限价是在“控房价、抑泡沫、防风险”总体导向下“一城一策”的政策产物。尽管限价政策一定程度上溢出的负向效应，可以通过与限购、限贷、限售等形成政策组合拳弥补，最大可能挤压投机资本的空间；但道高一尺魔高一丈，投资客自有诸如虚构债权债务以变现等种种规避的手段。对眼前一二手房价格倒挂的确定性红利与未来限售等约束的不确定性（历史上限售政策“2改5”“5改2”已有多次的反复）的权衡，无疑强化了更多人参与楼市“打新”的执著。
可以预见，只要楼市调控的政策逻辑不变，新房限价就很难退出。那么，需要考虑的就是如何让限价政策更趋向于合理，最大可能消除新房限价产生的负向溢出效应。至少有三方面可以改良：一是将限新房售价向限土地溢价拓展。唯有稳地价才能稳房价，这是最基本的逻辑。前不久深圳在第二批集中供地中推出的“限15%土地溢价率和限住房销售均价”，即将出让地块溢价率上限统一由45%调整为15%、限定住房销售价格，无疑是一个良好的开端；二是强化对二手房价格的指导，改变二手房价格“虚高”状况，逐渐缩小一二手房价差，同时将二手房指导价与房贷政策挂钩。三是对新房限价应差异化。应从限价的初衷出发，应主要对面向中低收入群体的、小户型的普通楼盘限价，让政策真正惠及中低收入群体和刚需；对大户型、高价“红盘”，那是属于富人角逐地，可参照同类地段二手房价格，适当放松限价，并辅以相对较高的交易税。同时，在规划上，应逐步收紧此类豪宅型楼盘的开发。此举还将有助于优化二次分配、缩小贫富差距。
当然，如果短期的价格倒挂，能通过新热推动旧冷，推动二手房市场价格下跌，那么新房备案价的市场参照也将下移。果真如此，从长远看，则市场可能进入良性循环。而且，作为投机变现的主要渠道，二手房市场趋冷势必也将使投资者信心大减，投机氛围消减，这将是我们乐见其成的！
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：戴菁菁
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