中物智库创始人杨熙：2024年物业行业发展十大预测_新浪财经

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专题：“长大以后”2023熙说物业年度演讲

　　12月14日，由中物智库主办的“长大之后”2023熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办，这是行业内首次以这类形式来畅聊行业发展。中物智库创始人杨熙出席并提出了2024年物业行业发展的十大预测。

　　预测一：物业行业进入低速增长时代

　　国内大规模基础设施建设和房地产大开发时代已经接近尾声，物业快速发展的土壤不在。存量物业则存在带资进场、低价竞争等现象，竞争大且合约期限较短，续约风险大。存量老旧住宅小区，后期的运维难度大，维护成本高。业务上，鉴于地产交付减少和付款能力下降，与地产相关的高毛利的非业主增值服务业务大幅削减，这使得物企收入增长放缓。

　　虽然在2023年年初依照过往惯性，各家企业也曾定下较高的20-30%左右的增长目标，但在各种因素影响下，2023年很多物企市拓目标完成情况一般。

　　物业行业本身有可叠加式发展的属性，有非周期性的基础物业服务，稳定的在管项目为业绩保底，还是有望持续增长，但是高增长不可持续，会进入低速增长时代。

　　预计面对行业变局，物企将主动放慢业绩增长预期，回归服务本质，审慎权衡服务质量和发展速度之间的关系，由原来高增速目标，调整为低速增长目标。

　　即使只有10%的增长，且还能持续增长，就已经超过了大多数行业。

　　预测二：回归物业管理专业价值，让建筑及设施设备可持续发展

　　回到第一性原理上，物业管理的专业价值，就应该是让建筑及设施设备可持续发展。今年住建部倪虹部长关注的“房屋养老金制度”，“像汽车4S店一样搞好物业服务”进一步为行业发展指明方向。

　　房子慢慢变老了，我国第一批商品房建于上世纪50年代，已经步入70岁高龄；80、90年代建设的大批量小区，到现在也已经三、四十年。存量时代，建筑物本体的管理与维护价值会更加凸显。

　　在“取消物业”的荒唐网络舆情中，物业企业也认识到，自己应该重视，也应该让更多的业主明白，物业管理的专业价值所在。

　　预测三：“物业服务+生活服务”迎来新一轮发展

　　2023年11月底，国务院办公厅转发国家发改委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》，提出综合考虑人口分布、工作基础、财力水平等因素，选择50个左右城市开展试点，每个试点城市选择100个左右社区作为社区嵌入式服务设施建设先行试点项目，要把养老托育、社区助餐、家政便民，这些民众急需的公共服务有机嵌入城市社区，送到家门口、楼底下。物业服务企业在社区有先天的优势，在“物业服务+生活服务”方面本就有很多探索，应当抓住本次政策红利、发展机遇，主动融入，积极开展相应服务。

　　预测四：新势力进入物业管理行业

　　新势力包括央企、地方国资及城投、传统环卫公司、专业的老旧小区改造企业、资管企业、避险资金等。存量资产经营时代，大家开始偏爱轻资产经营，以及有现金流的业务，物业行业符合这样的的标准，且进入门槛相对较低，经营难度相对不大，是很好的选择。在地方化债的过程中，地方也需要有现金流状况良好，经营稳健的企业作为融资主体。央企、地方国资及城投在物业管理业务中的整合早已开始，新近上市和准备上市的一些物企不少都有国资身影，这又将激励更多的央企、国资，加速整合旗下物业公司，把物管行业作为重要业务发展。

　　预测五：地产类人才加速流入物业企业

　　受地产行业发展停滞、裁员影响，原房地产开发领域的人才陆续转岗，房地产集团内部当下最好的选择就是转战物业。并且，随着社会对物业管理行业认知的加深，以及物业企业自身业务的不断扩展，行业也不再是看门、扫地的形象，越来越多的高素质人才陆续加入，物业企业管理团队越来越呈现出高素质化的趋势，新力量，新思维，这也将有助于行业进一步高质量发展。

　　预测六：上市物企公司治理得到改善，独立性进一步增强

　　当前上市物企估值过低的原因在于独立性太差。上市物业企业的募集资金和经营性现金流并没有用于发展、用于股东分红，而是被关联房地产企业挪用或者通过关联交易被输送给地产，这让投资者对物业行业产生了严重的不信任。市场对关联交易的深恶痛绝，一有风吹草动，就会引发个股及整个板块的持续暴跌。

　　随着监管趋严，以及众多的前车之鉴，预计各大上市物企的公司治理将逐步得到完善，会停止或暂缓关联交易的开展。

　　地产开发业务已经不再是未来重点发展方向，而物业管理凭借稳健的现金流以及抗周期的特点，未来发展的重要性愈发突出，在集团中的地位和独立性也将进一步增强。

　　预测七：上市物企利润修复，估值回归理性

　　最近两年，资本市场整体形势不好，一些上市物企对不良资产已经进行了充分的计提；物业企业在告别高增长走高质量发展新路上，也更加注重增利，而非增收；随着各项管理提效措施的实施，未来企业利润也将回归正常增长轨道。

　　另外，从财务角度，对于已经计提关联方营收账款的企业来说，只要收回一笔钱，就会增加一笔利润。

　　上市物企的估值持续在低点徘徊，在解决独立性问题，提高分红率后，单从股息率层面看，不少物企股票已经有投资价值；另外，随着中美关系的缓和以及港交所的改革，港股的流动性问题也可能有所缓解；这些因素都将促进上市物企估值回归。

　　预测八：更多企业进入城市服务、团餐、FM设施管理赛道

　　作为第二增长曲线，万亿量级的城市服务、团餐和FM设施管理，并不亚于传统物业的体量，都是不错的发展赛道，也成为众多物企积极探索的方向。

　　城市服务拓宽了物业管理的空间及业态，团餐开拓了物业更多元的业务版图，FM设施管理则大大拓展物业管理的服务内涵。三大赛道与物企的高度契合和想象空间，将吸引更多的物企在这些领域探索。

　　目前一些企业已经在这些领域积累了专业的认知和专业的人才，这将进一步让相关业务在行业中得到普及。整体上看，这些业务当前在物业企业营收中的占比并不太高，相关业务有望在新的一年得到更快速的成长。

　　预测九：“远程+现场”、“人机协同”更广泛应用助力提效

　　在区域深耕、追求订单密度、类似蝶城的发展战略之下，物企有机会从单一的小区管理，突破到整个片区或街区的管理，信息化数字系统、物联网产品、智能硬件、机械类工具、机器人将进一步得到广泛应用。人工虽然暂时还无法完全替代，但很多企业已经在积极探索“远程+现场”、“人+机器”协同配合作业的方案，这也将有助于进一步提升效率，降低成本。

　　预测十：更难的一年，长期有耐心

　　在充分的市场竞争下，市场越来越卷，“难”将会是物业企业不得不面对的新常态。

　　对于有开发背景的物业企业，尤其是已经暴雷的民营开发商背景的物业服务企业，2024年可能比2023年还要更难。

　　新盘的交付已经不再是香饽饽，而是沉重的负担。一方面，原来对开发商的非业主增值业务逐渐减少，且很难收到现金回款，另一方面，开发商资金不足带来连锁反应，最近两年新交付的房屋质量很难保证，原来开发商兜底的遗留问题，只能落到物业公司身上；甚至有部分开发商为了卖房，对物业费进行了减免，而减免的物业费和空置房物业费，开发商也无力支付。

　　否极泰来，暴雷已经三年多的中国房地产已经到了新的时点，因房企带来的不确定性将逐渐尘埃落定，物业行业将可以重新轻装上阵。

　　长期来看，这还是一个可以稳健、持续发展的行业，我们应当心怀光明，长期有耐心。

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