住建部原总经济师赵晖：长远看中国楼宇经济前途光明

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　　11月9日举行的金融街论坛平行论坛2023楼宇经济发展论坛上，国内外专家聚焦“中国楼宇经济发展前景”进行了交流探讨。面对当前低迷的商务地产市场，住房和城乡建设部原总经济师赵晖表示，未来发展前景很光明，在人口与经济规模巨大的国家，空间是稀缺资源，尤其中心城市。楼宇经济将是长期繁荣的经济高地。

　　——中国楼宇经济与发达国家仍有20年差距

　　赵晖认为，参考发达国家，楼宇经济发展可分为三个阶段。第一阶段是一般性楼宇建设，主要发生在上个世纪50-60年代；第二阶段即70年代之后，兴起了CBD建设，强调中心性、集中大企业，建设上容积率高于其他地区，出现了城市地标；第三阶段是超级复合功能中心阶段，目前日本等发达国家处于第三阶段。

　　赵晖说，超级复合中心是城市活力的强大发动机，中心性更强、功能高度复合，不仅是办公和商业中心，更是面向全社会的时尚中心、文化中心、聚会中心、购物中心、体育中心等，也是交通枢纽。开发建设高强度，要素承载能力随着地区更新会不断提高。核心区面积进一步扩大，可达4-5平方公里，核心区一天的人流量多达20余万人。人们在此获得享受、启发与刺激等良好体验，来了还想再来。

　　赵晖表示，从我国商务楼宇建设现状来看，包括国贸CBD和北京金融街，依然处于CBD建设阶段的后期，要达到超级复合中心阶段还需要建设完善20多年。

　　在赵晖看来，中国商务地产目前面临一些困难。

　　一是办公需求出现明显下滑，北京最好地段也不能幸免，金融街也好，国贸也好，出现租户退租并向低租金楼宇转移。核心区办公楼租金下降，空置率上升。此外商业消费下降，商场客流稀少。一些二三线城市商业办公楼过剩，短期内恢复预期较低。

　　二是城市再开发、更新速度变慢。赵晖说，“偌大的北京，建设工地较少。我们现在的城市更新速度要低于日本。今年我在日本待了2个月，东京都中心区域更新重建的工地远多于北京，从城市面貌上看，东京更像一个新城市。这与我们的想象相反。我们是发展中国家，从发展阶段讲，工地本应比它们多”

　　——中国商务地产有三个基本支撑

　　关于未来中国楼宇经济的支撑，赵晖表示中国工业化距离世界先进水平还有很大空间，未来会释放很大商务地产需求。他说，我们现处于工业化中期，当完成整个工业链、高端产业也能基本自主时，还会产生大批企业，需要更多商务地产。此外目前我国医疗、对公服务、文化、休闲等方面的发展水平和规模与发达国家还存在较大差距。比如我国居民外餐比例要比日本、新加坡及香港地区等低很多。“我们走了现代化三分之二的路，还有三分之一的路要走；我们的人均GDP是发达国家的四分之一，未来翻倍是必然的，这意味着将产生大量的企业以及空间需求”。

　　他认为，中国城镇化新趋势是人口再分布，第七次人口调查显示，人口向头部城市集聚现象突出，今后将越发明显。尽管我国的政策长期以来都是大中小城市协调发展，但这一趋势很难扭转。形成人口、产业等要素集聚的力，我国有两种力，一是市场力，二是政治力，我国所有城市都有行政级别，行政级别高的省会的集聚力大于地级市，北京就更强了。后一种力在其他国家不像我们这么强。

　　同时，未来办公场所的改善需求也很大。赵晖说，韩国、日本很多协会都有独栋办公楼，但中国很多国家级协会的办公场所拥挤狭小，一些与其他单位合用。此外，我国商业地产提供的服务产品种类和水平还差了一个阶段。

　　最后赵晖就改进和提升楼宇经济提出以下措施建议：高度重视楼宇中心区交通枢纽的功能提升。实现大融合包括功能融合、空间融合、区域联合等。进一步提高要素集聚度和开发强度。加强周边规划，实现功能叠加。大幅提升楼宇和环境设计水平。提高楼宇建设质量、大幅提升物业管理水平。创造性开展提质增效、创造新型供给、带动需求增加。市政府牵头将中心区建设列入城市重要议程，部门协调、政企合作。

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责任编辑：王翔