俞平康：房子里装了什么产业 房地产就具有什么属性

　　9月18日，由金砖传媒|《中国房地产金融》杂志主办的第九届金砖论坛暨2020金砖价值榜颁奖礼在上海举行。坤志资产董事长俞平康出席并发表演讲。

　　俞平康表示，投资房地产就是投资产业，房子里面装了什么产业，房地产就具有什么样的属性，如果这是一个酒店办公类的周期类的行业，地产它的价格必然随着经济周期大幅度波动，如果房子里面装的是设备服务类的产业，房子的价值必然相对来说比较稳定的。如果这个房子里面装的是文旅产业，必然需要有强大的活动举办的能力，不停的办活动，不停的吸引人气才能维持住或者推升你房子的价值。

　　以下为演讲实录摘编：

　　通胀、城市化、产业，大家肯定买房子，买了房子肯定会涨，这个  想法在老百姓当中根深蒂固，但是这个是正确的吗？其实不是的，因为真正的通货膨胀才多少？大家看一下CPI消费者价格指数，中国近三十年来也就3%-4%，如果以世界的黄金角度，以黄金现货价格指数平均年化5%左右，这才是真正的通胀水平，为什么？如果通货膨胀真的能够百分之十几、百分之几十，各个国家的央行早就开始干预了，中国的CPI如果超过3%-4%，人民银行也开始会收紧。货币政策铆钉通货膨胀率，要在2%左右，超过了要采取措施，所以通货膨胀只是很小的一块。主要来自于城市化，来自于人口大量的向城市中涌入的时候，在房子市场当中的空间垄断，不管大的街区还是小的地块，占据空间之后有很多的人不断的涌入城市，大家需求不断的增长，供不应求，当然它的价值往上走。这是由城市化导致的空间的垄断性。但是我们知道，刚才说了中国城市化率，其实已经达到60%以上，在这一步城市化的空间可能不多了，而十几之后，西方国家会出现逆城市化。逆城市化进程都有可能开始，所以城市化这一块空间垄断性带来的市场空间可能慢慢消解甚至不存在。

　　剩下的是什么？就是产业。所以我相信从这几年开始，大家越来越强烈的感受到我们投资房地产就是投资产业，房子里面装了什么产业，房地产就具有什么样的属性，如果这是一个酒店办公类的周期类的行业，地产它的价格必然随着经济周期大幅度波动，如果房子里面装的是设备服务类的产业，房子的价值必然相对来说比较稳定的。如果这个房子里面装的是文旅产业，必然需要有强大的活动举办的能力，不停的办活动，不停的吸引人气才能维持住或者推升你房子的价值。

　　把房子和产业结合在一块是一个什么概念呢？这是一个Reits基金的概念，因为产业里面需要运营的团队，房产开发模式和投资模式是什么，最后合二为一，因为开发商转型为Reits公司，传统的房地产变成了投资Reits公司的Reits基金，这才是真正的Reits的概念，我们当然也知道中国一直在变革中求生，我们其实这么多年来其实也发行了这么多Reits，但是真正的真正意义上的和西方接轨的股性的Reits基金其实并不多，私募中信启航第一代，公募鹏华前海万科Reits第一代，到现在为止甚至也是唯一的一代，我们今年相关部委强力推行的基建Reits，本质包的还是ABS，ABS跑到华尔街没有人认为是Reits，因为它本身是一个债性的概念，发行ABS没有错，完全合理但是我们如果把它包成一个Reits的概念，可能就不合适了。

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

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责任编辑：邓健